A társasházi törvény magyarázata (HVG-ORAC, 298 B/5 oldal, 2017)

Kiadással kapcsolatos információk

© Kiss Gábor 2017

© HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2017

Kézirat lezárva:

2016. október 31.

A kiadó számára minden jog fenntartva. Jelen könyvet,

illetve annak részleteit tilos reprodukálni, adatrendszerben tárolni, bármely formában vagy eszközzel - elektronikus, fényképészeti úton vagy más módon - a kiadó engedélye nélkül közölni.

ISBN 978 963 258 323 5

Budapest, 2017

A HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft. kiadása

Felelős kiadó: dr. Frank Ádám, a kft. ügyvezetője

Internet: www.hvgorac.hu

E-mail: info@hvgorac.hu

Felelős szerkesztő: dr. Gábor Zsolt

Tipográfia és műszaki szerkesztés: Harkai Éva

Szedés: HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft.

BEVEZETÉS

Talán még ma sem túlzás azt állítani, hogy a modern polgári jog alapvető intézményei csíráiban megtalálhatóak a római jogban, de az kevésbé van benne a jogtudatban, hogy ugyanez az állítás a társasháztulajdon intézményére is igaznak látszik. Sztehlo Zoltán 1924-ben megjelent tanulmányában (Dr. Sztehlo Zoltán: A társas háztulajdon kérdéséhez Pécs 1924. Dunántúl Kiadó) meggyőző érvekkel szolgált arról, hogy a római jogi forrásokban egyértelműen megtalálható a communio pro partibus divisis, vagyis az osztott tulajdon egy sajátos intézménye, amely elsősorban a már meglévő ház tetejére épített symposion (díszterem) önálló tulajdonában öltött formát. Azt is bizonyítottnak tekintette, hogy a háztulajdon reális megosztott volta már az ókori egyiptomban is elterjedt lehetett. "A házakra vonatkozó communio pro partibus divisis, az ún. »emeletjog«, mint az előbb mondottakból kiviláglik, ismert corpus iurisban részben szabályozott jogintézmény volt Rómában, s általában az ókori délvidéki népeknél. A déli népek nagy kultúrfoka már az ókorban megparancsolóan követelte azt, hogy a házközösség megszüntetésével effektíve megosztassanak a házak, amely legkönnyebb emeletek szerinti megosztással volt megvalósítható" (i. m. 12. o.).

A jogtörténet a jogintézmény középkori továbbfejlődéséről nem tudósít, de ez a középkor feudális társadalmi berendezkedéséből adódóan nem is meglepő. A XIX. század polgári kodifikációjában a társasháztulajdon Magyarországon meghonosodott formája sem akkor, sem később nem nyert elfogadást, de az emeletjog intézménye és a társasháztulajdonhoz hasonló jogi konstrukciók megjelennek az egyes nemzeti jogokban (Code Civil 664. §, Codice Civile 562-563. §§). Jogtörténeti érdekesség, hogy az osztrák jog az emeletjogot nem ismerte el, de a délvidéki országokban az olyan kedvelt intézmény volt, hogy az 1887. évi XII. törvénycikk partikuláris jogként meghagyta az olasz lakta területeken (Fiume) az "emeletjogot".

A magyar jogfejlődés - a Magánjogi Törvénykönyv 1914. évi Tervezete tanúsága szerint is - először az építményi jog intézményében gondolkodott, de az I. világháború következtében előállott gazdasági helyzet, a lakásszükséglet és az építkezés drágasága továbbá a társasház-építkezésbe fektetett tőke viszonylag csekély jövedelmezősége a jogalkotót az 1924. évi XII. törvénycikkben rögzített konstrukció elfogadása irányába terelte.

A társasháztulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk gyakorlatilag "készen" kiérlelt formában szabályozta a társasház tulajdoni viszonyait, a konstrukció tulajdonjogi alapjai és dogmatikai háttere a mai napig nem változott. A törvénycikk 1. §-a tartalmazza a társasháztulajdon definícióját. Eszerint: "Közös telken levő olyan külön építmények, vagy közös telken lévő egy építménynek emeletek vagy helyiségek (lakás, üzlethelyiség) szerint meghatározott olyan részei tekintetében, amelyeket a jelen törvény életbelépte után állítanak elő, a közös tulajdoni viszonyt akként lehet megalapítani, hogy az egyes külön építmények vagy építményrészek természetben megosztva az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, és a teleknek, valamint az építménynek közösségbe maradó részeire vonatkozó tulajdonostársi jogokkal együtt a tulajdonostársi illetőségnek alkotórészévé válnak s azzal tulajdonostársak szerint külön-külön egy jogi egészet alkotnak (társasház-háztulajdon)."

A társasháztulajdon létrejöttéhez, függetlenül attól, hogy a már meglévő közös tulajdon megszüntetése vagy új épület kapcsán jön létre, közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett alapító okirat volt szükséges. Ezenkívül a társasháztulajdont a telekkönyvbe be kellett jegyezni. Az alapító okiratban kellett megjelölni a társasháztulajdonban való külön tulajdoni illetőségeket, különösen a tulajdonosaiknak, a telektulajdon hányadrészeinek, a tulajdoni illetőségükhöz tartozó építményeknek vagy építményrészeknek, továbbá a közös használatra szánt telekrészeknek, építményeknek, felszereléseknek és berendezéseknek, valamint az azokra vonatkozó tulajdonostársi jogoknak feltüntetésével. A törvénycikk 5. §-a kimondta, hogy a társasház tulajdoni viszonyaiban álló tulajdonostársaknak egymás közötti jogviszonyára, amennyiben a törvény mást nem rendel, az alapító okirat rendelkezései irányadóak.

Az alapító okiratban a társasház tulajdoni viszonyainak a rögzítésén túl rendelkezni kellett: 1. az építmények vagy építményrészek, felszerelések és berendezések létesítéséről, kezeléséről, karbantartásáról és használatáról, 2. az építmények vagy egyes építményrészek felszerelések és berendezések biztosításáról és megrongálódásuk vagy elpusztulásuk esetén helyreállításukról, 3. a közösségből folyó költségek és terhek viseléséről, 4. a közös képviselő kirendelésének módjáról, hatásköréről és eljárásáról, 5. a tulajdonostársak szavazatának arányáról, 6. a közös kötelezettségek teljesítésének biztosításáról, esetleg kötbér kikötése útján.

A törvény a tulajdonostársak egymás közötti viszonyainak, valamint a társasház szervei hatáskörének a részletes szabályozását az alapító okiratra bízta, így tág teret hagyott a belső jogviszonyok magánjogi rendezésének azzal, hogy a nem szabályozott kérdésekben a magánjognak a közös tulajdonra, a szomszédjogra vonatkozó rendelkezései voltak az irányadóak.

Az 1924. évi XII. törvénycikk már tartalmazta a hatályos törvényben található szinte összes jogintézményt. Így a törvény rendelkezett a közgyűlés intézményéről, ideértve a határozathozatal módját, a közös képviselő jogállásáról, megválasztásáról, képviseleti jogköréről, a feljegyzett társasház intézményéről, a közös tartozás fedezetére szolgáló jelzálogjog bejegyzésének a lehetőségéről, az elővásárolási jogról stb.

Az új tulajdoni forma kapcsán természetesen szükségessé vált az adekvát telekkönyvi szabályok kialakítása is, amelyek egy része magában a törvénycikkben kerültek elhelyezésre, és a részletszabályokról a 30000/1925. IM rendelet tartalmazott rendelkezéseket.

A törvénycikk viszonylag tartósnak bizonyult, mert azt - néhány köztes jogszabálytól eltekintve - csak a társasházakról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet váltotta fel, amely a korábbi szabályozásra és jogdogmatikai alapokra épült, a társasháztulajdon alapvető intézményein lényegesen nem változtatott.

Az adott történelmi időszakhoz kötődő néhány sajátos szabályon túlmenően a lényegesebb újdonságok a következők voltak. A lehetővé tett a már meglevő közös tulajdon bíróság által társasháztulajdonná történő átalakítását azzal, hogy az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A tvr. 11. § (1) bekezdése kötelezővé tette a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos felújítási munkák költségeinek a fedezésére felújítási alap létrehozását. A közös képviselő helyett az alapító okirat intézőbizottság választását is előírhatta, és szintén előírhatta a gazdálkodás ellenőrzésére hivatott számvizsgáló bizottság felállítását. Kötelező erővel határozta meg a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdéseket, amelyek közül kiemelendő, hogy a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe került a közös tulajdon használatával, hasznosításával kapcsolatos döntés.