EH 2006.1579 A forgalmi érték csak összehasonlításra alkalmas értékadatok alapján határozható meg [1959. évi IV. tv. 177. §; 1976. évi 24. tvr. 1. §].
A II. r. alperes jogelődje kérelmére az I. r. alperes közlekedés céljára a 74-es számú főútnak a P-i városrészt elkerülő szakasza megépítéséhez szükséges területet kisajátította, így többek között az I. r. felperes tulajdonában álló 0491/2 hrsz.-ú ingatlanból 7529 m˛-t, a II. r. felperes tulajdonában álló 0491/4 hrsz.-ú ingatlanból 5245 m˛-t, a III. r. felperes tulajdonában álló 0491/5 hrsz.-ú ingatlanból 3415 m˛-t, a 2005. április 19. napján kelt határozatával. Az I. r. alperes dr. V. J. szakértő szakvéleménye alapján a II. r. alperest az I. r. felperes részére 1 882 250 forint, a II. r. felperes részére 1 484 663 forint, a III. r. felperes részére 1 030 613 forint kártalanítás megfizetésére kötelezte.
A felperesek keresetet nyújtottak be az I. r. alperes határozatának felülvizsgálata iránt, és többletkártalanítás és kamat megítélését is kérték.
Az elsőfokú bíróság dr. P. I. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendelte ki, és a szakértő szakvéleményét a forgalmi érték tekintetében megalapozottnak találta. A kisajátításkor fennálló forgalmi értéket a kisajátított gyep, legelő, árok művelésű ágú ingatlanok tekintetében 380 forint/m˛ értékben fogadta el az összehasonlító adatok alapján. A perben a szakértő összehasonlító adatként vette figyelembe az M7-es autópálya kisajátításával kapcsolatos jogerősen befejeződött bírósági eljárásokban elfogadott értékeket, és viszonyítási tényezőként vette figyelembe a belterületi ingatlanokra megállapított forgalmi értékeket is. A perbeli szakértő a nyomvonalas beruházásnak és a vele kapcsolatos adásvételi szerződéseknek, a kisajátítás tényének is értékemelő hatást tulajdonított, és ezt is figyelembe vette a forgalmi érték kialakításakor.
A tervezett út nyomvonala a kisajátított ingatlanokat a II-III. r. felperesi ingatlanoknál kettévágja, ezért a szakvélemény a visszamaradó részekre értékveszteség megállapítását indokoltnak tartotta, míg az I. r. felperes tulajdonában álló 0491/2 hrsz.-ú ingatlan tekintetében a szakértői vélemény értékcsökkenést nem állapított meg. Az elsőfokú bíróság - a 0491/24 hrsz. kivételével - az értékcsökkenés vonatkozásában a szakvéleményt elfogadta. A II. r. felperes tulajdonában álló 0491/4 hrsz.-ú ingatlan tekintetében a kisajátítás után visszamaradó 0491/23 hrsz.-ú ingatlan tekintetében 10%-os, míg a 0491/24
hrsz.-ú ingatlan tekintetében 60%-os értékcsökkenést határozott meg. Ez utóbbi értékcsökkenés tekintetében a bíróság megállapította, hogy csak 30%-os értékcsökkenés áll arányban a visszamaradó ingatlan sajátosságaival, mert a visszamaradó ingatlanrész alakja számottevően előnytelenebbé válik, mérete közel kerül a még gazdaságosan hasznosítható területminimumhoz. A szakértői vélemény a III. r. felperes tulajdonában álló 0491/5 hrsz.-ú ingatlan tekintetében a visszamaradó 0491/20 hrsz.-ú ingatlan tekintetében 10%-os, míg a 0491/21 hrsz.-ú ingatlan tekintetében 25%-os értékcsökkenést tartott megállapíthatónak. Ezeket az értékeket az elsőfokú bíróság elfogadta ítélkezése alapjául a visszamaradó területek alakváltozására, jelentős területcsökkenésére, valamint a művelésük gazdaságtalanabbá válására tekintettel. Az így elfogadott forgalmi értékekre és értékcsökkenésekre figyelemmel az elsőfokú bíróság az I. r. alperes határozatát részben megváltoztatta, a felperesek részére többletkártalanítást állapított meg, melynek megfizetésére a II. r. alperest kötelezte, és a kártalanítás összege után a II. r. alperest 2005. május 6. napjától kamatfizetésre kötelezte.
A jogerős ítélet ellen a II. r. alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben elsődlegesen a jogerős ítélet megváltoztatását, a keresetek elutasítását, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 177. § (1) bekezdését, a kisajátításról szóló 1976. évi 24. törvényerejű rendelet (továbbiakban: Ktvr.) 1. §-át. Álláspontja szerint a perbeli szakértő összehasonlító adatként olyan forgalmi értékeket, adatokat is értékelt, amelyek nem azonos adottságú ingatlanokra vonatkoztak. A forgalmi értékre nem lehet kihatással a majdani beruházás eredménye, a kisajátítás ténye, a terület megszerzésére kötött adásvételi szerződéseknek nem lehet árfelhajtó hatása. Az eljárás során becsatolta a terület megszerzéséhez kötött adásvételi szerződéseket, a szerződésekben szereplő árak jóval alatta maradtak a perben megállapított forgalmi értékeknek. Nem lehet összehasonlító adatként értékelni a belterületi ingatlanokat, sem a kisajátítási perekben hozott jogerős ítéleteket, mert azok nem azonos adottságú területekre vonatkoznak. A kártalanítás alapja csak a helyben kialakult forgalmi érték lehet, az az ár, amelyen a kisajátítás időpontjában az ingatlan értékesíthető.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem korlátai között vizsgálta felül a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A Ptk. 177. § (1) bekezdése és a Ktvr. 1. §-a alapján a tulajdonost a kisajátítás miatt megillető kártalanítást a kisajátításkor fennálló valós, piaci viszonyok között elérhető reális forgalmi érték alapján kell megítélni. A forgalmi érték minden esetben az a helyben kialakult piaci érték, amelyen az ingatlan a szabadpiaci forgalomban értékesíthető lenne. Ennek meghatározásánál az összehasonlító adatokként beszerzett értékadatok és az ingatlan értékjellemzői alapulvételével kell eljárni. Ennek megfelelően amennyiben gyep, legelő és árok művelésű ágú külterületi ingatlanok kisajátítására kerül sor, ugyanilyen adottságú, tehát gyep, legelő, árok művelésű ágú ingatlanok forgalmi értékét kell az összehasonlításnál alapul venni. A perbeli szakértői vélemény az összehasonlító értékadatok közül a kisajátítási eljárásban beszerzett szakvéleményt veszi alapul, az abban szereplő adatokon kívül csak egy gyep művelési ágú ingatlant érintő kisajátítás kapcsán hozott jogerős ítéletben megjelölt értéket ad meg, ezen kívül kizárólag olyan összehasonlító értékadatokat közöl, amelyek az adott ügyben nem vehetők figyelembe, mert azok más művelésű ágú ingatlanokra, vagy nem külterületi, hanem belterületi ingatlanokra vonatkoznak, illetve ipari létesítménnyel beépített telkek. Ezeket az ingatlanokat az összehasonlító adatok közül ki kellett volna rekeszteni, és kizárólag a gyep művelésű ágban jelölt ingatlanokat lehet alapul venni. Ehhez viszont a perbeli szakértői vélemény egyetlen adatot közöl, annak részletes, az adott ingatlanra jellemző értékjellemzői megjelölése nélkül. Mindezek alapján a perbeli szakértői vélemény megalapozatlan, megfelelő összehasonlító adat hiányában nem adta kellő indokát annak, hogy a kisajátítási eljárásban "tól-ig" határok között megjelölt gyep művelési ágú ingatlanok forgalmi értékéhez képest miért a magasabb érték felé hajlóan állapítja meg a forgalmi értéket.
A visszamaradó ingatlan értékcsökkenése tekintetében is aggályos a perbeli szakértői vélemény. A II. r. és a III. r. felperesek ingatlanai szomszédosak, a kisajátítás után visszamaradó (0491/21 hrsz.-ú, 0491/24 hrsz.-ú) ingatlanokra indokolatlan az értékcsökkenés mértékének a 0491/23 hrsz.-ú és a 0491/20 hrsz.-ú ingatlanoktól jelentősen eltérő mértékű értékcsökkenés megállapítása. A nagyobb táblában visszamaradó ingatlanok értékcsökkenése és a kisebb területen, nehezebben művelhető alakban visszamaradó ingatlanok értékcsökkenése között az értékcsökkenés mértéke eltérő lehet, de a szakértő nem adta megalapozott indokát annak, hogy az egyes értékcsökkenéseket milyen indokok alapján határozta meg különböző mértékekben, miért tartotta indokoltnak a kisajátítási szakértő 5%-ban megállapított mértékénél a magasabb mértékű értékcsökkenést. Ezeket a kérdéseket az elsőfokú bíróság sem tisztázta, a hiányos és aggályos szakértői véleményt ítélkezése alapjául elfogadta.
A felperesi igény alapossága és az annak alapjául szolgáló forgalmi érték további bizonyítás nélkül nem tisztázható, a felülvizsgálati eljárásban azonban a bizonyítás felvétele a Pp. 275. § (1) bekezdése alapján kizárt, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra utasította.
(Legf. Bír. Kfv. II.39.159/2006.)