BH 2021.9.258 I. A Kúria a felülvizsgálat során - főszabály szerint - a felülvizsgálati és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem korlátai között, az ott megjelölt jogszabályok tekintetében vizsgálja a jogerős ítélet jogszabálysértő voltát. A felülvizsgálati ellenkérelemben hivatkozott jogszabálysértések nem vizsgálhatók.

II. A jogszerzés korlátozottsága miatti jogszavatosság feltételei.

III. Következménykárral összefüggő kártérítési igény érvényesítésekor a jogosultat terheli annak bizonyítása, hogy a kár mint a szerződésszegés lehetséges következménye a szerződés megkötésének időpontjában előre látható volt [2016. CXXX. tv. (Pp.) 423. § (1) bek., 2013. V. tv. (Ptk.) 6:143. § (2) bek., 6:176. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes 2003-ban szerezte meg az sz.-i ingatlan 3021/10.000 arányú tulajdoni illetőségét.

[2] Az Sz.-i V. Rt. felhívására az alperes 2004. június 3-án hozzájárult, hogy a vízmű az sz.-i 16.896/11 és a 16.896/40 helyrajzi számú ingatlanok víz- és szennyvízvezetékét átépítse az Sz.-i L. Sz. Központ vízjogi engedélyezési terve (402. tervszám) alapján. A nagynyomású vízvezeték - az engedélyezett tervtől eltérően - megvalósult, azonban a vízügyi hatóság az ingatlanra vízvezetési szolgalmat nem alapított.

[3] Az alperes 2007-ben megszerezte a 16.896/11 helyrajzi számú ingatlan további 6979/10.000 arányú tulajdoni illetőségét. A 16.896/11 és a 16.896/42 helyrajzi számú ingatlanok egyesítésével jött létre a 16.896/96 helyrajzi számú, 19 808 négyzetméter alapterületű ingatlan, amelynek tulajdonjogát az alperes a 2014. március 26-án kelt adásvételi szerződéssel (a továbbiakban: perbeli szerződés) átruházta a felperesre 99 000 040 forint + áfa vételárért.

[4] Az adásvételi szerződés 6.1. pontjában az eladó alperes kijelentette, hogy az ingatlan - az áramszolgáltató javára bejegyzett vezetékjog kivételével - tehermentes, valamint per- és igénymentes, amely tényért szavatosságot vállalt. A felek a 6.2. pontban rögzítették, hogy a beszerzett szakvélemény szerint az ingatlan mentes mindennemű talajszennyezéstől. Az alperes kijelentette, hogy "a bármilyen kellékhibából (pl. talajszennyezés stb.) eredő esetleges hibás teljesítésért való mindennemű szavatossági és kártérítési felelősségét az ingatlan vonatkozásában a jelen megállapodás aláírásával kifejezetten kizárja, amihez a vevő jelen megállapodás aláírásával kifejezetten hozzájárul."

[5] Az átruházott ingatlan beépíthetősége a helyi építési szabályzat szerint 20%-os arányú volt. A felperes az alperestől megvásárolt ingatlannal szomszédos ingatlanokat is megszerezve további telekalakítással a tulajdonában lévő ingatlanokat összevonta, mellyel létrejött az egyesített, 23 603 négyzetméter alapterületű 16.896/96 helyrajzi számú ingatlan. A helyi építési szabályzat utóbbi módosítása folytán az egyesített ingatlan beépíthetősége 50%-ra növekedett.

[6] A felperes 2016 áprilisában szerzett tudomást arról, hogy az 16.896/96 helyrajzi számú ingatlan alatt 212 méter hosszan nagynyomású vízvezeték húzódik.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[7] A felperes módosított keresetében az alperes 29 357 714 forint megfizetésére kötelezését kérte, elsődlegesen jogszavatosság [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:176. § (1), (3) bekezdései] címén árleszállítást követelt. Kifejtette, hogy a telekalakítás (egyesítés) után az adásvételkor nem ismert vízvezeték már nem az ingatlan szélén, a telekhatár mellett húzódik, így a tulajdonosi használat jogát, a beépíthetőséget korlátozza. Előadta, hogy az alperes a 2017. április 10-én kelt felszólítás ellenére nem gondoskodott a vezeték áthelyezéséről. Az egyesített ingatlanokon beruházást tervezett. Amennyiben tudja az adásvételkor, hogy az átruházott ingatlan alatt víz- és szennyvízvezeték húzódik, nem kötötte volna meg a perbeli szerződést.

[8] Másodlagosan tájékoztatási kötelezettség megszegésével [Ptk. 6:62. § (1), (3) bekezdései] okozott kár jogcímén kérte az alperes kötelezését arra hivatkozva, hogy az alperest a szerződés megkötését megelőzően tájékoztatási kötelezettség terhelte arra nézve, hogy vízvezeték húzódik az ingatlan alatt.

[9] Keresete összegéből 27 008 214 forint az általa kiváltott vízvezeték kivitelezési költsége, 1 270 000 forint a tervezési költség, 850 000 forint + áfa a műszaki ellenőr díjazása volt.

[10] Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Elsődlegesen azzal védekezett, hogy az adásvételi szerződés 6. 2. pontja a szavatossági és kártérítési felelősségét kifejezetten kizárta. Ezen túl azzal érvelt, hogy az általa ténylegesen soha nem használt ingatlan állapotáról, a vízvezetékről nem rendelkezett tudomással. Amikor 2004-ben hozzájárult a vízvezeték létesítéséhez, még csak résztulajdonosa volt a telekalakítást megelőző, 16.896/11 helyrajzi számú ingatlannak. Arra is hivatkozott, hogy a felperes a perbeli szerződés megkötésekor nem közölte vele a szomszédos ingatlanok megvásárlására, a telekegyesítésre és a beruházásra vonatkozó szándékát. Mivel a vízügyi hatóság a vonatkozó jogszabályok szerint vízvezetési szolgalmi jogot az ingatlanon húzódó vízvezetékre határozatával nem alapított, nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve a Ptk. 6:176. § (1) bekezdése szerinti olyan jog, amely a felperes tulajdonjogát korlátozná. Emiatt a vízvezeték léte csak kellékhiba lehet, amelyért való felelősségét viszont a szerződés említett pontjában kizárta.

[11] Az alperes vitatta, hogy a szerződéskötéskor fennálló tájékoztatási kötelezettségét [Ptk. 6:62. § (1) bekezdése] megsértette volna, tekintettel arra, hogy nem tudott a felperes beruházási szándékáról. A felperes ezen célja ezért titkos fenntartás (Ptk. 6:92. §) volt. A nem ismert körülmény nem minősülhetett olyan lényeges kérdésnek, amelyre a tájékoztatási kötelezettsége kiterjedt volna.

Az első- és másodfokú ítélet

[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

[13] Határozata indokolása szerint abból indult ki, hogy a felperes ténybeli előadása értelmében az adásvételi szerződést csak abban az esetben kívánta megkötni, amennyiben a szomszédos ingatlanok tulajdonjogát is meg tudja szerezni a beruházása érdekében. Ezt a körülményt azonban az alperes előtt a szerződéskötés során elhallgatta. Így erre irányadó a Ptk. 6:92. § (1) bekezdése, amely szerint a fél titkos fenntartása vagy rejtett indoka a szerződés érvényességét nem érinti.

[14] A kereset elsődleges jogcíme, a jogszavatosság körében az elsőfokú bíróság azt vizsgálta, hogy a tulajdonjog gyakorlását harmadik személy joga korlátozza-e, illetve csökkenti-e az ingatlan értékét a vízvezeték. A perben kirendelt műszaki szakértő véleménye alapján megállapította, hogy a vízvezeték még a jelenlegi, magasabb (50%-os) beépítési arány mellett sem korlátozza a telek használatát, beépíthetőségét. Így a vezeték a forgalmi értéket sem csökkenti.

[15] A másodlagos, tájékoztatási kötelezettség megsértésére alapított kártérítési jogcím vizsgálata során a bíróság megállapította, hogy az alperes az ingatlan lényeges tulajdonságáról nem tájékoztatta a felperest. Elvetette azt az alperesi védekezést, hogy nem tudott a vízvezeték létéről, mivel 2004. május 3-án írásban járult hozzá a létesítéshez. Úgy ítélte meg azonban, hogy az alperes tájékoztatási kötelezettség elmulasztásában jelentkező szerződésszegése és a felperest ért kár (a vízvezeték kiváltásának költsége) között nem áll fenn a közvetlen oksági kapcsolat. A szerződéskötéskor ugyanis a felperes nem tájékoztatta az eladót, hogy milyen tervei vannak az ingatlannal. Másfelől a szakvélemény szerint az ingatlan forgalmi értékét nem befolyásolja az a körülmény, hogy azon vízvezeték húzódik.