BH 2021.5.137 Ha az rPtk. hatálya alatt kötött szerződés semmis, a Ptké. átmeneti rendelkezéseire figyelemmel a jogviszony létrejöttének időpontjában hatályos rPtk. alapján bírálandó el az érvénytelenséggel összefüggő kártérítési igény is [2013. évi CLXXVII. tv. (Ptké.) 1. §, 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:521. §, 1959. évi IV. tv. (rPtk.) 339. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes tulajdonában állt, a K. belterület alatt felvett "kivett Malom" megnevezésű ingatlan, a szervesen hozzá kapcsolódó K. belterület három helyrajzi szám alatt felvett ingatlanokkal. A felperesi önkormányzat előzetes értékbecslés és a képviselő-testület határozata alapján - azonban a 4/2003. (III. 20.) számú, az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól alkotott rendelete 5. § (1) bekezdése és 6. § (3) bekezdése ellenére nyilvános versenytárgyalás mellőzésével - 2010. április 12-én adásvételi szerződést kötött az alperessel a fenti ingatlanra. Az alperes a 6 750 000 forint összegű vételárat megfizette, és 267 000 forint vagyonszerzési illetéket is megfizetett.

[2] Az S.-i Körzeti Földhivatal a 2010. augusztus 31-i határozatával a k.-i három helyrajzi szám alatti ingatlanoknak a k.-i "kivett Malom" ingatlanba való beolvadásáról határozott, ezzel a k.-i "kivett Malomként" nyilvántartott belterületi ingatlan területe a telekalakítási eljárás során 1 ha 4883 m2-re, a művelési ága "Malom" megnevezésre módosult.

[3] A megvásárolt ingatlanon beruházási munkák és felújítás elvégzésére került sor, és az alperes pályázatok útján bekapcsolódott a "Magyarországi Zöldút" kezdeményezésbe, nyáron nemzetközi ifjúsági táborok megszervezésére került sor. Az ingatlanon működött a K. K. Gy. Alapítvány, az F. O. N. Kft. és a Z. Bt.

[4] 2011. január 20-án az alperes mint bérbeadó és a Z. Bt. mint bérlő között kemping és kerékpárkölcsönző üzemeltetése céljára határozott időtartamú bérleti szerződés jött létre havi 80 000 forint bérleti díj kikötése mellett.

[5] 2012. március 15-én az alperes mint bérbeadó és az F. O. N. Kft. mint bérlő között az ingatlan 883 m2 területű udvarán a Z. I. K. és K. Kölcsönző üzemeltetése céljára 30 év időtartamra szóló bérleti szerződés jött létre.

[6] A peres felek közötti adásvételi szerződés megkötését követően a Z. Bt., az E. K. K. Gy. Alapítvány, valamint az F. O. N. Kft. a telekalakítással érintett ingatlanon jelentősebb összegű beruházásokat végeztek, amelyek összesen 1 900 000 forinttal növelték az ingatlan értékét. A spontán értéknövekedés 2 310 000 forint volt, és az ingatlan jelenlegi piaci értéke 10 960 000 forint.

[7] A felperes a 2012. szeptember 24-i ülésén lakossági bejelentések alapján meghozott határozatával az ingatlan eladásáról szóló korábbi határozatát visszavonta és úgy döntött, hogy az ingatlant az alperestől visszavásárolja. A határozat indokolása szerint az adásvétel sérti az önkormányzat 4/2003. (III. 20.) számú rendeletének 5. §-át, mert nem a rendeletnek megfelelő eljárásban került sor az értékesítésre, valamint az önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 2. § (2) bekezdését, mivel a képviselő-testület nem ismerhette meg az aláírandó szerződés tartalmát.

[8] 2012. október 8-án a felperes megküldte a fenti határozatát az alperes részére, és felszólította a visszavásárlás lebonyolítására.

[9] A bérleti szerződések 2017-ben felmondásra kerültek, majd 2018-2019-ben a társaságok a perbeli ingatlanról elköltöztek M.-re.

[10] A felperes pert indított az alperessel szemben az adásvételi szerződés semmisségének megállapítása és az eredeti állapot helyreállítása iránt.

[11] Az alperes a 2019. április 2-án megerősített, 2015. március 6. és 7. napján létrejött engedményezési szerződések útján az E. K. K. Gy. Alapítvány, az F. O. N. Kft., illetve a Z. Bt. adásvételi szerződés semmissége következtében őket ért kárból és követelésből álló igényét engedményesként megszerezte.

[12] A másodfokú bíróság a 2016. január 28-án kelt megismételt eljárásban hozott közbenső ítéletében megállapította, hogy a peres felek között 2010. április 12-én létrejött adásvételi szerződés semmis abból az okból, hogy az adásvétel tárgyát képező önkormányzati földek értékesítésére nem a 4/2003. (III. 20.) számú rendelet 5. és 6. §-aiban foglalt szabályok megtartásával került sor, ezért a szerződés az 1959. évi IV. törvény (rPtk.) 200. § (2) bekezdés első fordulata alapján jogszabályba ütközik.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[13] A felperes módosított végleges keresetében az adásvételi szerződés semmissége folytán az eredeti állapot helyreállítása jogcímén 1/1 arányú tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási visszajegyzését, az alperes tulajdonjogának törlését, az alperes ennek tűrésére kötelezését kérte, továbbá kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest az ingatlan kiürített, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő birtokba bocsátására.

[14] Az alperes a közbenső ítéletet követő ellenkérelmében és viszontkereseti kérelmében elsődlegesen a peres felek közötti szerződés érvényessé nyilvánítását kérte a semmisségi ok kiküszöbölésével. Az eredeti állapot helyreállítása esetére kérte a felperest a vételár visszafizetésére kötelezni. Másodlagos viszontkereseti kérelmében egyrészt saját jogon, másrészt engedményesként az ingatlanon végzett beruházások értéknövelő hatásának ellenértéke, a spontán piaci értéknövekedés megtérítése, valamint különböző jogcímű kártérítési igényei megtérítésére kérte kötelezni a felperest.

[15] A felperes a viszontkereseti kérelem elutasítását kérte.

Az első- és másodfokú ítélet

[16] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperes részére 17 763 011 forintot és 644 750 forint részperköltséget. A peres felek között létrejött adásvételi szerződés semmissége folytán megkereste a B. Kormányhivatal S.-i Járási Hivatal Földhivatali Osztályát, hogy a K. belterület "kivett Malom" megnevezésű ingatlan tekintetében az eredeti állapot helyreállítása címén járó 11 711 980 forint megfizetésének igazolását követően az alperes tulajdonjogát törölje és 1/1 arányban jegyezze be a felperes javára eredeti állapot helyreállítása jogcímén. Kötelezte az alperest, hogy a 11 711 980 forint megfizetését követően 15 napon belül a perbeli ingatlant saját ingóságaitól kiürítve bocsássa a felperes birtokába. Ezt meghaladóan a keresetet és viszontkeresetet elutasította.

[17] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét - fellebbezett részében - részben megváltoztatta, a felperes marasztalását 10 731 980 forintra leszállította, a teljesítési határidőt 30 napra felemelte, és az eredeti állapot helyreállítása keretében a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését ezen összeg megfizetésének igazolásához kötötte. Rendelkezett arról, hogy az alperes a 10 731 980 forint megfizetését követő 15 napon belül köteles a perbeli ingatlant a felperes birtokába adni. A másodfokú bíróság a viszontkeresetet teljes egészében elutasította.

[18] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást kiegészítette azzal, hogy mielőtt a felperes 2006. július 5-én 5 000 000 forintért megvásárolta volna a perbeli ingatlant, előtte azt az értékbecslő 6 600 000 forintra értékelte. A 2010. március 25-i, összehasonlító módszer alapján készített értékbecslésben szakértő a perbeli ingatlan nettó értékét 5 044 000 forintban határozta meg.