BH 2005.9.320 Ha az elővásárlási jog jogosultja részére a vételi ajánlat közlése nem szabályszerűen történt, hanem arról más módon szerzett tudomást, ez a körülmény nem akadályozza annak megállapítását, hogy a jogosult nem élt az elővásárlási jogával [Ptk. 4. §, 373. §].

A perbeli ingatlannak az I. r. felperes 560/2330-ad, a II. r. felperes 305/2330-ad, az I. r. alperes 306/2330-ad, a II-III. r. alperesek pedig 560/2330-ad, illetve 599/2330-ad arányban a tulajdonosai.

Az I. r. alperes az 1999. július 5-én létrejött adásvételi szerződéssel a 306/2330-ad tulajdoni illetőségét a IV. r. alperesnek adta el 1 000 000 forint vételárért. A szerződés aláírásával az I. r. alperes elismerte a vételár teljes kiegyenlítését és hozzájárult a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.

A szerződés 8. pontjában a felek rögzítették, hogy a vevő az eladó által biztosított adatok alapján maga jár el a tulajdonostársak elővásárlási jogával kapcsolatos értesítések ügyében.

A szerződés ezen rendelkezése alapján a IV. r. alperes jogi képviselője, dr. B. L. a felpereseket, valamint a II-III. r. alpereseket az 1999. július 6-án kelt levelében értesítette arról, hogy a IV. r. alperes megvásárolta az I. r. alperes tulajdoni illetőségét. Közölte azt is, hogy a vételár kifizetésre került. Kérte a tulajdonostársakat, öt napon belül nyilatkozzanak, hogy élni kívánnak-e elővásárlási jogukkal. Ez esetben a vételárat a IV. r. alperes kezeihez kell teljesíteni a megfelelő iratok aláírásával egyidejűleg. Közölte azt is: amennyiben az öt napos határidőn belül nem nyilatkoznak, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogukkal nem kívánnak élni.

Az I. r. felperes részére megküldött levél az ingatlan-nyilvántartás adatai szerinti lakhelyéről nem kereste jelzéssel érkezett vissza, mert az I. r. felperes onnan már az 1990-es évek elején elköltözött és az ingatlan-nyilvántartás nem a tényleges lakcímét tüntette fel.

A II. r. felperes a IV. r. alperes jogi képviselője levelére 1999. július 13-án reagált. Ebben közölte, hogy élni kíván az őt megillető elővásárlási joggal, kérte azonban a teljes szerződés megküldését. Közölte azt is, hogy mivel az 1 000 000 forint vételár jelentős összeg, a szerződés átvételétől számított harminc napon belül teszi meg a szükséges intézkedéseket. Közölte továbbá azt is; nyitott abban a kérdésben, hogy a IV. r. alperes ugyanilyen vételáron, kézpénzfizetéssel megvásárolja az ő tulajdoni illetőségét is.

A IV. r. alperes jogi képviselője ezt a választ nem tartotta alkalmasnak a II. r. felperes elővásárlási jogának érvényesítéséhez.

Ezt követően a felperesek 1999. augusztus 9-én előterjesztett keresetükkel a szerződés velük szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérték. Keresetlevelük hiányosságait azonban nem pótolták, a bíróság azt idézés kibocsátása nélkül 1999. október 8. napján elutasította.

Időközben a IV. r. alperes a II. r. felperessel szemben szintén pert indított elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának ítélettel történő pótlása érdekében. A per során a jelen per II. r. felperese a kereset elutasítását kérte. A IV. r. alperes keresetét elutasító jogerős ítélet 2000. június 28. napján kelt.

A felperesek az 1 000 000 forint vételárat 2000. július 21-én ügyvédi letétbe helyezték, majd a 2000. augusztus 8. napján előterjesztett keresetükkel annak megállapítását kérték, hogy az I. és IV. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés velük szemben hatálytalan.

Az I. és IV. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a felperesekkel megfelelő módon közölték a szerződés létrejöttét. A szerződéskötésről az I. r. felperes is tudott, mert az ott tartózkodó szülei tanúi voltak az ingatlanilletőség birtokbaadásának. A II. r. felperes azon nyilatkozata, mely szerint harminc napon belül megteszi a szükséges intézkedéseket, nem minősül a vételi ajánlat elfogadásának különösen azért, mert saját illetőségét is eladásra ajánlotta fel. A II. r. felperes a vételár összegével nem rendelkezett. A felperesek késlekedtek igényük érvényesítésével is.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és IV. r. alperesek által kötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan és az az I. r. alperes és a felperesek között jött létre. Rendelkezett a felperesek által bírói letétbe helyezett 1 000 000 forint kiutalásáról az I. r. alperes részére és elrendelte a felperesek tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Az I. és IV. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét azzal a pontosítással hagyta helyben, hogy az I-II. r. felperesek az ingatlan 153/2330-ad - 153/2330-ad tulajdoni hányadát szerezték meg.

Indokolása szerint az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata nem hozhatja létre az adásvételi szerződést, ha nem az eladó tulajdonos közli a kapott ajánlatot. Jelen esetben dr. B. L. nem volt az I. r. alperes képviselőjének tekinthető. A közlés a felperesekkel szemben azért is hatálytalan, mert az nem teljes terjedelmében és nem a szerződéskötést megelőzően történt. Az I. r. felperessel az ajánlatot nem közölték, mert a nem kereste jelzés nem tekinthető szabályos közlésnek. Annak nincs jelentősége, hogy a felperesek mikor fordultak igényükkel a bírósághoz. A lényeg az, hogy a vételár letétbe helyezése megtörtént és a felperesek a perben elfogadó nyilatkozatot tettek.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset elutasítása érdekében - az I. és IV. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy nincs olyan rendelkezés, mely szerint a szerződésben a felek részéről megbízott ügyvéd által a szerződés megküldése ne lenne joghatályos. Az általános gyakorlat szerint ugyanis a már megkötött szerződés lényeges elemeit közlik az elővásárlásra jogosulttal. A PK 9. sz. állásfoglalás is csak a szerződés lényeges tartalmának közlését követeli meg, ez pedig a perben megtörtént. A IV. r. alperes által történt közlés is hatályos, mert az ajánlattevő érvényes meghatalmazás alapján az eladó képviselőjeként járt el. Az adásvételi szerződés 8. pontja pedig tartalmában meghatalmazásnak tekinthető.

Kifejtették, hogy a II. r. felperes nem tett a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, harminc napon belül helyezte ugyanis kilátásba a szükséges intézkedések megtételét, de saját tulajdoni illetőségét is felajánlotta a IV. r. alperesnek. A vételárat azonban sem harminc, sem hatvan nap elteltével nem fizette meg.

Álláspontjuk szerint az I. r. felperest a tőlük elvárható módon próbálták értesíteni, egyébként az eladásról az I. r. felperes személyes előadása szerint már 1999 júliusában tudomást szerzett. Utaltak arra, hogy a felperesek nem haladéktalanul éltek jogaikkal és szükséges lett volna a késedelem okainak és az eltelt idő alatt tanúsított magatartásnak a vizsgálata is. Álláspontjuk szerint az indokolatlan késedelem az elővásárlási jogról ráutaló magatartással történt lemondásnak is tekinthető. A felperesek az adásvételről 1999. július elején tudomást szereztek, a két hónappal később benyújtott, majd hatálytalanná vált perindítást megelőzően sem tettek semmilyen intézkedést, végignézték a IV. r. alperes birtokbalépését és az értéknövelő beruházások elvégzését. Tévedett a bíróság, amikor nem vizsgálta a felperesek elfogadó nyilatkozatának a ko­molyságát.