BH+ 2007.12.539 Az adásvételi szerződés létrejöttét az eladó tulajdonjog átruházására irányuló akaratnyilvánításának hiányában nem lehetett megállapítani [Ptk. 205. §, 206. §].

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék P.24262/2004/55., Fővárosi Ítélőtábla Pf.21192/2006/3., Kúria Pfv.20806/2007/13. (*BH+ 2007.12.539*)

***********

A B., Á. u. K. szám alatti társasházi öröklakás az alperes tulajdona. A négylakásos társasház további három öröklakásának tulajdonosa az alperes menye, Cz.-né Sz. R., aki az alperessel egyetértésben 2003. április 2-án "általános megbízási megállapodást" kötött az L. Ügynökséggel az ingatlan értékesítési közvetítésére. A megbízó a megállapodást utóbb annyiban módosította, hogy amennyiben egyben nem megy el az ingatlan, akkor lakásonként is kiközvetíthetik azt. Ennek megfelelően az ingatlanközpont adatbázisában az egyes lakások egyben és külön-külön is szerepeltek.

A felperes 2003 őszén szerzett tudomást arról, hogy a perbeli lakás eladó. 2003. október 12-én megtekintette az alperes lakását, az adásvétel feltételeiről azonban nem tárgyaltak. Az alperes ekkor annyit közölt, hogy ingatlana eladásáról tavasszal dönt. A felperes 2003. október 13-án a perbeli lakásra írásbeli vételi ajánlatot tett, amelynek tartalma a következő: K. N. vételi ajánlatot tesz a B., Á. u. K. alatt található ingatlannal kapcsolatban az alábbi feltételekkel: vételár 45 000 000 forint. Fizetési feltételek: foglaló összege 3 000 000 forint, fennmaradó vételár plusz 3 000 000 forint előleg a foglalóval egyidejűleg, 2004. január 10-éig további 10 000 000 forint, kiköltözéskor a fennmaradó 29 000 000 forint. Az ajánlat érvényességi határideje 2003. október 17-e. A kiköltözés végső határideje 2004. március 31-e. Az adásvételi (elő) szerződés megkötése: 2003. október 21-éig. A vételi ajánlat dátuma 2003. október 13-a és azt a felperes aláírásával látta el. Ezen az okiraton keretbe foglalva a következő szerepel: a vételi ajánlatot elfogadom, az L. ingatlanközvetítői tevékenységét igazolom. A dátum 2003. október 13. és az eladó tulajdonos aláírás megjelölés felett az alperes névírása található.

A vételi ajánlatot az L. Ingatlanközpont nevében V. A. egy példányban vitte el az alpereshez, aki azt aláírta. V. A. ezután telefonon értesítette a felperest arról, hogy a tulajdonostól meg van az engedély, így az ingatlan az övé lehet. V. A. az alperes által aláírt eredeti okiratot az L. Ingatlanközpont páncélszekrényébe helyezte el, amelyet a felperes képviselője 2004. május 4-én vett át a perben való felhasználás céljából.

Az alperes 2004. március 5-én a felperes képviselőjének írt levelében bejelentette, hogy lakásértékesítési szándékától eláll. Az L. Ingatlanközpont a peres felekkel nem kötött megbízási szerződést. A felperes a perbeli ingatlan másik öröklakását Cz.-né Sz. R.-től bérbe vette havi 160 000 forint bérleti díj ellenében.

A felperes keresetében az adásvételi szerződés létrejöttének megállapítását és a vételár teljes kifizetésének igazolása után a tulajdonjog bejegyzése iránt a földhivatal megkeresését kérte. A 45 000 000 forintos vételárból 6 000 000 forintot az ítélet jogerőre emelkedésének napján, további 10 000 000 forintot hatvan napon belül, a fennmaradó összeget pedig egyszázhatvanöt napon belül vállalta megfizetni. Kérte még az alperesnek havi 160 000 forint bérleti díj egyösszegben való megfizetésére kötelezését azzal, hogy ezen összeg után 2005. május 1-jétől évi 11%-os kamatot is kér.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Védekezése szerint a megállapítási per törvényi feltételei hiányoznak, a felperes által hivatkozott vételi ajánlatból nem állapítható meg az eladó személye és az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló, a felek kölcsönös és egybehangzó akarat kinyilvánításának kifejezése. Arra is hivatkozott, hogy névaláírása önmagában nem elegendő a vételi ajánlat írásbeli elfogadására. Előadta, hogy az L. Kft. alkalmazottja V. A. megtévesztette őt a vételi ajánlat aláírásakor, mert azt közölte, hogy az aláírásra azért van szüksége, hogy ezzel a Kft. felé igazolja, hogy az ajánlatot megmutatta. Vitatta, hogy a névaláírás az ő kezeitől származik és arra is hivatkozott, hogy az okmány sem felel meg az általa aláírt okiratnak.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Hivatkozott a vételi ajánlat megnevezésű formanyomtatványon szereplő kitételre, amely szerint "adásvétel (elő) szerződés megkötése: 2003. október 21-éig", mely része a formanyomtatványban foglaltaknak. Indokolása szerint egy olyan okirat, amelyen az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés későbbi időpontban való megkötésére vonatkozó kikötés szerepel, annak aláírása esetén sem tekinthető adásvételi szerződési ajánlatnak a szerződés joghatásainak beálltát eredményező elfogadásának, tehát az akkor sem tekinthető adásvételi szerződésnek, ha a XXV. PED-ben foglalt tartalmi kellékekkel rendelkezik, mert a felek kifejezetten úgy rendelkeztek, hogy később kötnek szerződést. Emiatt az okirat előszerződésnek minősülhetne, aminek megállapítására vonatkozó kereseti kérelem nem volt, így ennek létrejötte kérdését részletesebben nem is vizsgálhatta.

Az elsőfokú ítélet ellen - annak megváltoztatása és kereseti kérelmének helytadó határozat meghozatala, továbbá kártérítési keresetének a lejárt összeg időközben 1 460 000 forinttal történő felemelése érdekében - a felperes terjesztett elő fellebbezést, míg az alperes fellebbezésében a határozat indokolásának a döntés jogi indokát érintő megváltoztatását, valamint a perköltségre vonatkozó rendelkezés módosítását kérte.