A Fővárosi Ítélőtábla Pf.21192/2006/3. számú határozata szerződés létrejöttének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 81. §, 247. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 210. §, 211. §, 339. §, 365. §, 1997. évi CXLIV. törvény (Gt.) 16. §] Bírók: Czukorné dr. Farsang Judit, Szabó Klára, Világhyné dr. Böcskei Terézia

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék P.24262/2004/55., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.21192/2006/3.*, Kúria Pfv.20806/2007/13. (BH+ 2007.12.539)

***********

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.21.192/2006/3.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Lex András ügyvéd (Budapesti Harmincas Ügyvédi Iroda - 1066 Budapest, Jókai u. 27.) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a dr. Márton Zója ügyvéd (1071 Budapest, Damjanich u. 58.) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen szerződés létrejöttének megállapítása iránt indult perében a Fővárosi Bíróság 2006. május 12. napján meghozott 21.P.24.262/2004/55. szám alatti ítélete ellen a felperes részéről 56. sorszám alatt, míg az alperes részéről 57. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését helybenhagyja, indokolását pedig akként változtatja meg, hogy abból a felek közötti előszerződés létrejöttének megállapítására vonatkozó indokokat mellőzi.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az alperesnek 460.000 (négyszázhatvanezer) forint másodfokú részperköltséget, és térítsen meg az államnak külön felhívásra 900.000 (kilencszázezer) forint feljegyzett fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy közte és az alperes között a Budapest, .... hrsz. alatti ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés létrejött. Erre tekintettel kérte a földhivatal megkeresését abból a célból, hogy a felperes tulajdonjogát - a vételár kifizetésének igazolását követően - az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be. A vételár kifizetését a felperes oly módon vállalta, ahogy a vételi ajánlatban szereplő terminusok felhasználásával a fizetési határidők megállapíthatók. Eszerint a vételárfizetés kezdő időpontja az ítélethozatal napja, ekkor 6.000.000 forintot vállalt fizetni. További 10.000.000,- Ft-ot az ítélethozataltól számított 60 nap elteltével, míg további 29.000.000,- Ft-ot az ítélethozataltól számított 165 nap elteltével kellene megfizetnie. Ez utóbbi időpont egyben a birtokba lépés napja.

Keresete jogalapjaként a Ptk. 211. §-ra, a 213. §-ra és a 365. §-ra hivatkozott, utalva a XXV. számú PED-re is.

E kereseti kérelme ténybeli alapjaként előadta, hogy az alperes az általa lakott öröklakás-ingatlanát a ... nevű ingatlanközvetítő cégen keresztül - a cégnek adott értékesítési megbízás szerint - eladásra kínálta. Ő maga az ingatlan-közvetítőn keresztül írásbeli vételi ajánlatot tett az alperesnek a perbeli lakás megvételére, amely az adásvételi szerződés minden lényeges elemét tartalmazta. Az alperes még ugyanezen a napon (2003. október 13-án) az ajánlatot minden eltérés vagy kikötés nélkül elfogadta, az okiratot aláírta. A felperes előadta, hogy az alperessel közvetlenül is felvette a kapcsolatot, személyesen is megállapodtak a szerződés részletes feltételeiben: az alperes megerősítette, hogy az ingatlant eladja neki az általa elfogadott 45.000.000 forint vételáron és az ingatlant legkésőbb 2004. március 31-ig át is adja. Az alperes ígéretében bízva a tárgybeli lakás alatt levő másik lakást bérbe vette és családjával ideköltözött. Ilyen előzmények után elkészíttette jogi képviselőjével a szerződés tervezetét és azt tanulmányozás végett átadta az alperesnek, aki azonban utóbb szóban közölte, hogy nem köt szerződést. Ezt követően 2004. március 5-én kelt levelében az alperes azt közölte, hogy eladási szándékától eláll.

A második kereseti kérelem szerint a felperes azt kérte, hogy a bíróság az alperest marasztalja 3.680.000 forintban és ennek 2005. május 1-től a kifizetésig járó törvényes kamatában, valamint a lakás birtokbaadásáig további havi 160.000 forintban kártérítés címén. Jogalapként a Ptk. 339. § (1) bekezdésére hivatkozott.

E körben előadta, hogy a tőkeösszeg az adásvételi szerződésben birtokbalépési határidőként meghatározott 2004. március 31-től eltelt 23 hónapra számított 160.000 forint/hó nagyságú bérleti díj összege, és ez után középarányos időtől számítja a fizetendő kamatot. A továbbiakban fizetendő bérleti díjra is mint kártérítésre tart igényt.

A második kereseti kérelemmel összefüggésben előadta, hogy az alperes az adásvételi szerződés teljesítésével késedelembe esett, nem adta birtokba a perbeli lakást a részére. Ennek konzekvenciája, hogy az alperesnek kártérítési felelőssége keletkezett.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását és a perfeljegyzés törlése érdekében az azt elrendelő végzés hatályon kívül helyezését kérte. Bejelentette perköltségigényét is.

Az első kereseti kérelemmel kapcsolatban arra hivatkozott, hogy a megállapítási kereset Pp. 123. § szerinti feltételei nem állnak fenn, de a Ptk. 205. § (1) bekezdése és a 200. § (1) bekezdése szerinti feltételek sem teljesültek. E körben előadta, hogy ő az ingatlan-közvetítőnek nem adott megbízást lakása önálló értékesítésére. Ilyen nevű cég egyébként sem létezett a felperesi vételi ajánlat megtételekor, de azóta sem. Az ingatlanközvetítőt ugyanis ... Kft. néven 2003. november 12-én jegyezték be a cégnyilvántartásba. Az ingatlanközvetítő kft. a "bejegyzés alatt" toldalékot nem használta a vételi ajánlatot tartalmazó formanyomtatványán, tehát azt sem lehet megállapítani, hogy a bejegyzés napjáig előtársaságként működött volna. Az okiraton megjelölt ... Kft-nek ugyanakkor nem volt jogutódja a perbeli ingatlan-közvetítő cég, ez a cégmásolatból kiderül.

Álláspontja szerint maga a vételi ajánlat alaki és tartalmi hiányosságokban szenved: nem állapítható meg belőle az eladó személye és a tulajdon-átruházási szándék, nem tartalmazza az ingatlan helyrajzi számát, annak természetbeli elhelyezkedését pedig tévesen jelöli meg. Az alperes puszta névaláírása ugyanakkor nem valósítja meg a vételi ajánlat írásbeli elfogadásának feltételét. Állította, hogy az eladás feltételeiről a felperessel, de az ingatlanközvetítővel sem tárgyalt. A perbeli ingatlan-közvetítő cégtől egy Anita nevű közvetítő valóban átadott neki egy okiratot, ami vételi ajánlatot tartalmazott, de a keresetlevélhez csatolt ajánlatban szereplő legtöbb tartalmi elemet az még nem rögzítette. Az ingatlanközvetítő ezt az okiratot azzal íratta vele alá, hogy ő ezzel tudja igazolni a kft. vezetőjének, hogy itt járt és megmutatta a vételi ajánlatot, az azonban őt nem kötelezi semmire. Az egy példányban készült okirat tehát az ingatlanközvetítő számára készült. Másnap ennek ellenére az Anita nevű hölgy egy kiegészített vételi ajánlat-másolatot adott át neki, ami azt a nyomtatott szöveget is tartalmazta, hogy az alperes a vételi ajánlatot elfogadja. Az általa aláírt iraton azonban ez nem szerepelt, ezért ő akkor rögtön tiltakozott, hiszen elfogadó nyilatkozatot nem tett. Erre tekintettel érvénytelenségi kifogást terjesztett elő, ami azon alapul, hogy az eljáró ügyintéző azt a megtévesztő tájékoztatást adta részére, hogy aláírása csupán az ingatlanközvetítő tevékenységének igazolására szolgál. Az okiratot ezért az alperes nem mint vételi ajánlatot, hanem mint annak igazolását írta alá, hogy neki azt megmutatták. E körben hivatkozott a Ptk. 210. § (2) és (4) bekezdésére.