BH 2019.2.52 Föld eladása esetén az adásvételi szerződésre tett elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat. Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalanságából eredő igény érvényesítése érdekében indított perben az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában irányadó törvényi sorrendben új ranghely nem jelölhető meg, az elfogadó jognyilatkozat alaki és tartalmi hiányai nem pótolhatók [2013. CXXII. törvény (Fftv.) 18. § (1) bek., 21. § (5) és (9) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű alperes a perbeli szántó - a III. rendű alperes szolgalmi, a IV. rendű alperes vezetékjogával terhelt - ingatlana tulajdonjogának az átruházására nyilvános árverést követően a nyertes árverezővel, a helyben lakó földművesként elővásárlásra jogosult II. rendű alperessel kötött 2016. március 9-én adásvételi szerződést. A 29 800 000 forint vételárat a II. rendű alperes 2 980 000 forint árverési biztosítékot meghaladóan az V. rendű alperestől felvett kölcsönnel megfizette.

[2] A felperes az adásvételi szerződést elfogadó jognyilatkozatot tett, az elővásárlási joga jogalapjaként a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 18. § (1) bekezdés c) pontját és a 18. § (4) bekezdés a) pontját jelölte meg, mint olyan földműves családi gazdálkodó, aki helyben lakó szomszédnak minősül. A nyilatkozata csatolt mellékleteként a családi gazdaság nyilvántartását elrendelő határozatot, a földhasználati határozatot, a földműves adatlap másolatáról kiadott igazolást jelölte meg. Miután 2016. augusztus 23-án tudomást szerzett a II. rendű alperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének a széljegyzéséről, kifogásolta az elővásárlási joggyakorlása mellőzését. Az I. rendű alperes 2016. október 4-én tájékoztatta, hogy a szerződéses vevőt nem előzte meg.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[3] A felperes a 2016. szeptember 30-án előterjesztett keresetében kérte az I-II. rendű alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának, a szerződés közte és az I. rendű alperes közötti létrejöttének a megállapítását, valamint a földhivatal megkeresését a tulajdonjoga bejegyzése érdekében.

[4] Az I. rendű alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, a II-V. rendű alperesek a kereset teljesítését nem ellenezték.

Az első- és másodfokú ítélet

[5] Az elsőfokú bíróság az ítéletében megállapította, hogy az I-II. rendű alperesek által kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, a szerződés közte és az I. rendű alperes között jött létre; az I. rendű alperes javára a felperest 26 820 000 forint vételár megfizetésére kötelezte és 2 980 000 forint letét kifizetéséről rendelkezett. Felhívta a földhivatalt a felperes tulajdonjoga bejegyzésére, törölni rendelte a II. rendű alperes tulajdonjogát, az I. rendű alperes elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított visszavásárlási jogát, az V. rendű alperes elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított jelzálogjogát. A III-V. rendű alpereseket mindezek tűrésére kötelezte. Indokolásában a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. §, a 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet 32/A. § (1) bekezdés, a Fftv. 18. § (1) bekezdés és a 21. § felhívásával megállapította, hogy a felperes elővásárlási joga sorrendben a II. rendű alperesét megelőzte, a szerződés hatálytalanságból eredő igényét időben érvényesítette, a teljesítőképességét az önrész letétbe helyezésével és a hitelkérelmével igazolta.

[6] A másodfokú bíróság az I. rendű alperes fellebbezése, a felperes perköltséget érintő csatlakozó fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének az ingatlanügyi hatóság megkeresésére vonatkozó rendelkezését kiegészítette azzal, hogy felhívta az I. rendű alperes elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított visszavásárlási jogának bejegyzésére; az így kiegészített ítéletet a per fő tárgya tekintetében helybenhagyta. Indokolásában jelentőséget tulajdonított annak, hogy a felperes adásvételi szerződést elfogadó jognyilatkozatára az I. rendű alperes nem nyilatkozott, az írásbeli megkeresésre a perindítást követően válaszolt. A tulajdonos hallgatása a felperes igényérvényesítési késedelmét kizáró mulasztás, a tulajdonilap-másolatból a joga megsértéséről nem bizonyosodott meg, ezért a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésben írt határidőt nem mulasztotta el. A jogerős ítélet rögzítette, hogy az I. rendű alperes azért vitatta a felperesnek az Fftv. 18. § (1) bekezdés e) pontja szerinti ranghelyen elővásárlásra jogosult II. rendű alperest megelőző, az Fftv. 18. § (1) bekezdés c) pont alapján fennálló elővásárlási jogát, mert nem igazolta, hogy olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül. A másodfokú bíróság szerint az I. rendű alperes a jobb tudomásával ellentétben állította azt, hogy a felperes nem helyben lakó, mert a felperes személyes adatait az elsőfokú eljárásban rögzítő tárgyalási jegyzőkönyv a Pp. 195. § (1) bekezdése szerinti közokiratként - ellenkező bizonyítás hiányában - teljesen bizonyítja a tanúsított adatok, tények valóságát. Azt pedig, hogy szomszéd, igazolta a perbeli föld keresetlevélhez csatolt haszonbérleti szerződése. Igazolta a teljesítőképességét is.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[7] Az I. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a keresetet elutasító határozat hozatalát kérte. Megsértett jogszabályként a Ptk. 6:223. § (2) bekezdést és az Fftv. 18-21. §-ait jelölte meg. A jogszabálysértést azzal indokolta, hogy a jogerős ítélet téves jogértelmezésen alapul. Az Fftv. 18. § (5) és (9) bekezdése értelmében az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó jognyilatkozatához csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat, anélkül az elővásárlási jognyilatkozatát olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Azt, hogy az Fftv. 5. § 9. és 10. pontjának megfelelő helyben lakó szomszéd, nem igazolta. A helyben lakást bizonyító okirat a 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet [a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól] 32. § (6) bekezdés d) pont da) alpont szerint a jegyző által kiállított, életvitelszerű ott lakást bizonyító hatósági bizonyítvány. Azt pedig hogy szomszéd, tulajdoni vagy földhasználati lap és a szomszédos ingatlanokat egymással határosként ábrázoló térképmásolat igazolhatja. Az elővásárlási jogosultságot az Fftv. 21. § (3) bekezdése értelmében a jognyilatkozathoz csatolt okiratokkal kell igazolni, azok utólag nem, így a perben sem pótolhatók. A jogerős ítélet téves jogkövetkeztetése, hogy a megkötött szerződés hatálytalanságából eredő igényét a felperes határidőben érvényesítette. A határidő 2016. augusztus 23-án nyílt meg.

[8] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. Álláspontja szerint elfogadó nyilatkozata megtételekor azt, hogy helyben lakó szomszéd, igazolnia nem kellett (Pfv.VI.21.120/2017/6.). Utalt arra is, hogy az elfogadó nyilatkozatában megjelölttől eltérően elővásárlásra az Fftv. 18. § (1) bekezdés b) pont bb) alpontja alapján, a földet használó olyan földművesként jogosult, aki helyben lakónak minősül.