BH 2009.2.45 Az adásvételi szerződés feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadásának határideje nem számítható attól az időponttól, amikor az eladó birtokbaadási kötelezettségének a szerződésben foglaltakkal szemben csak a vele szemben indított végrehajtási eljárás következtében tesz eleget [Ptk. 4. §, 236. § és 365. §].

Az alperesek 2000. július 19-én 1 000 000 forint kölcsönt adtak a T. Bt.-nek - melynek a felperes unokájának a férje kültagja volt - évi 20%-os ügyleti kamat kikötésével 2000. október 19. napjáig.

A kölcsönszerződés biztosítására a felek vételi jogot alapítottak a felperes tulajdonában álló d.-i, 20166/A/30. szám alatt felvett 35 m2 alapterületű szövetkezeti lakásingatlanra 1 200 000 forint vételár megjelölésével. A szerződés szerint az alperesek vételi jogukat abban az esetben gyakorolhatják, ha a kölcsönszerződés szerinti adós a szerződésben meghatározott fizetési kötelezettségét nem teljesítette. E feltétel bekövetkezte esetén a vevők egyoldalú nyilatkozattal a vételi jogukkal három hónapig élhetnek. A vételi jog gyakorlása esetén a kölcsöntartozás összegét a vevők a vételár összegébe beszámítják. Az alperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy az elszámolás után fennmaradó vételárat a vételi jog gyakorlásával egyidejűleg a felperesnek megfizetik. A felperes pedig arra vállalt kötelezettséget, hogy az alperesek teljesítésével egyidejűleg az ingatlant a birtokukba bocsátja.

A felperes a szerződés aláírásával hozzájárulását adta ahhoz, hogy a vételi nyilatkozat alapján a vevők javára az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonjoguk bejegyzésre kerüljön a vételár kifizetésének igazolását követően.

Az alperesek javára a vételi jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.

A T. Bt. a kölcsönvett összeget nem fizette vissza az alpereseknek. Ezért az alperesek 2001. január 8-án éltek vételi jogukkal és az álláspontjuk szerint a felperesnek még járó 103 500 forint vételárat ügyvédi letétbe helyezték.

A D.-i Körzeti Földhivatal a 31806-6/2001. január 8. sorszám alatt az alperesek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.

A felperes az ingatlant nem adta az alperesek birtokába, ezért az alperesek a felperessel szemben az ingatlan kiürítése iránt pert indítottak. A bíróság a 2003. szeptember 10. napján kelt jogerős ítéletével kötelezte a felperest, hogy a perbeli ingatlant adja az alperesek birtokába. A felperesnek a szerződés színleltségének a megállapítására irányuló viszontkeresetét elutasította.

A felperes a 2004. április 19-én előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy a 2000. július 19-én létrejött szerződés uzsorás és a jóerkölcsbe ütközik. A szerződést feltűnően nagy értékkülönbségre hivatkozással támadta, mert állítása szerint az ingatlan értéke az 1 200 000 forintot jelentősen meghaladta. Mindezekre tekintettel az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő visszajegyzését kérte.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a szerződés megkötésekor az alperesek a felperes szorult helyzetét nem használták ki, a szerződés nem uzsorás, az sem a jóerkölcsbe, sem jogszabályba nem ütközik. A feltűnő értékkülönbséggel kapcsolatos álláspontjuk az volt, hogy a teljesítéstől számított egy év már régen eltelt.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

Indokolása szerint a felperes a vételi jog alapításához ingyenesen, unokájára tekintettel szívességi alapon járult hozzá. A felperes nem volt szorult helyzetben a szerződés megkötésekor. A szerződés uzsorás jellege tehát nem állapítható meg. A szerződés a jóerkölcsbe sem ütközik.

A szerződés megtámadásával kapcsolatban álláspontja az volt, hogy az alperesek 2001. január 8. napján éltek a vételi jogukkal. A sérelmet szenvedő felperes ekkor teljesített, a megtámadásra nyitva álló egyéves határidő ettől számítva pedig eltelt.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alpereseket arra kötelezte, hogy a perbeli ingatlant tizenöt napon belül bocsássák a felperes birtokába. A felperest 103 500 forint és ezen összeg kamatainak a megfizetésére kötelezte.

Indokolása szerint a felperes az ellene folyamatban volt végrehajtási eljárás során 2004 decemberében adta az ingatlant az alperesek birtokába. A felperes a szerződésben vállalt kötelezettségét ekkor teljesítette, az alperesek pedig 2005. június 9-én teljesítettek, amikor a hátralékos vételárat bírósági letétbe helyezték. A teljesítési határidő tehát nem 2001. január 8. napján kezdődött, a felperes nem mulasztotta el a szerződés megtámadására nyitva álló határidőt.

A fellebbezési eljárás során beszerzett szakértői vélemény alapján megállapította, hogy a vételi jogot alapító szerződés megkötésekor az ingatlan értéke 3 500 000 forint volt a szerződésben meghatározott 1 200 000 forint vételárral szemben. Ezért a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően nagy értékkülönbség áll fenn.

A szerződés eredményes megtámadása folytán elrendelte az eredeti állapot helyreállítását. Miután azonban az alperesek tulajdonjogának a bejegyzésével kapcsolatban folyamatban volt közigazgatási perben a bíróság a felperes tulajdonjogát visszajegyezni rendelte el, csak az ingatlan birtokbaadásáról kellett rendelkeznie. A felperes a vételárból 103 500 forintot kapott, ezért ezt az összeget kell visszafizetnie annak késedelmi kamataival.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és az elsőfokú bíróság ítéletének a hatályában való fenntartása érdekében - az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a másodfokú bíróság tévesen állapította meg a megtámadási határidő kezdő időpontját.

Álláspontjuk szerint az alperesek akkor, amikor a vételi jogukkal éltek, szolgáltatásukat felajánlották. Közölték az eladóval, hogy a hátralékos vételárrészt ügyvédi letétbe helyezték és azt a birtokbaadással egy időben átveheti. A felperes azonban nem akart teljesíteni, az ingatlant nem is akarta birtokba bocsátani. A felperes tehát késedelembe esett és saját felróható magatartására előnyök szerzése végett nem hivatkozhat. Jogszerűen nem állíthatja azt, hogy a kikényszerített birtokbaadással nyílt meg a szerződés megtámadásának a lehetősége. Álláspontjuk szerint az a késedelembe eséstől kezdődött. Innen számítva pedig a megtámadási határidő régen letelt.