BH 2001.4.172 I. Ingatlan társtulajdonosai által együttesen adott ingatlanközvetítői megbízás esetén az egy összegben meghatározott közvetítői díjban a társtulajdonosok egyetemlegesen marasztalhatóak [Ptk. 334. § (2) bek.].

II. Jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel csak olyan kérdésben támadható, amely az első- és másodfokú eljárásnak is tárgya volt [Pp. 270. § (1) bek.].

1995. október 18-án a peres felek ingatlan eladására vonatkozó megbízási szerződést kötöttek. Ebben az alperesek a Budapesten, L. u. 41. szám alatt levő ingatlanban található lakás és irodahelyiség értékesítésének közvetítésével bízták meg a felperest. Az eladási árat 33 500 000 forint + 4% közvetítői díj + áfa összegben határozták meg. A szerződés 3. pontja szerint a közvetítői díj a létrejött adásvételi szerződésben szereplő vételár 4%-a + áfa. Rögzítették, hogy a közvetítői díj az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg esedékes. A szerződés kézzel rávezetett szövege szerint az eladási ár 1995. december 31-ig érvényes. A szerződést a felperes részéről egy személy, D. Z. írta alá, és látta el a Kft. bélyegzőjével.

Mielőtt a megállapodás írásba foglalására sor került volna, D. Z., a felperes ügyvezetője már tájékoztatta az alpereseket arról, hogy a B. Országos Önkormányzat a környéken keres ingatlant, ezért leendő vevőként az önkormányzatot jelölte meg. A felperes ügyvezetője személyesen is részt vett az első érdemi megbeszélésen, de a későbbiekben az alperesek közvetlenül tárgyaltak előbb az önkormányzattal, majd a tényleges vevővel, a Magyar Államot képviselő Kincstári Vagyonkezelő Szervezettel. Az adásvételi szerződés megkötése előtt értékbecslések történtek, és így alakult ki a 31,2 millió forintos vételár. Az adásvételi szerződés megkötésére 1996. április 25-én került sor.

A felperes felszólította az alpereseket közvetítői díjának megfizetésére, de ez elől az alperesek elzárkóztak. A felperes kereseti kérelmében az alpereseket egyetemlegesen kérte kötelezni 1 248 000 forint közvetítői díj + 312 000 forint áfa és ennek 1996. május 16. napjától a kifizetés napjáig járó évi 20%-os kamata megfizetésére a Ptk. 478. §-a alapján. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a felperessel feltételtől függő, határozott időtartamra szóló, úgynevezett sikerdíjas szerződést kötöttek. A kikötött feltételek azonban nem teljesültek, ezért a szerződés 1995. december 31-én megszűnt. A felperes nem is a vevővel, hanem a reménybeli használóval hozta össze az alpereseket, a vevő ugyanis a Magyar Állam volt. Arra hivatkozással, hogy a felperes számlát nem küldött, kérték a kamatkövetelés elutasítását. Véleményük szerint a perbeli ingatlaneladás áfa-mentes volt, így áfa-mentes a felperes közvetítő tevékenysége is. 1996. január 1-jétől kezdődően havonta 445 000 forint kártérítés beszámítását kérték arra tekintettel, hogy egyrészt elestek a magasabb vételáron való értékesítés lehetőségétől, másrészt nem tudtak 1996 januárjában fix kamatozású kincstárjegyet vásárolni.

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alpereseket: egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 312 000 forintot, ennek 1996. május 16-tól a kifizetés napjáig járó évi 20%-os kamatát, valamint 20 720 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet és az alperesek beszámítási kifogását elutasította. Tényként állapította meg, hogy a felek között határozatlan idejű megbízási szerződés jött létre, a szerződésben megjelölt időpontnak csak a vételár vonatkozásában volt jelentősége. Az alperesek csak 1995. november végén szereztek tudomást arról, hogy az ingatlan vevője nem a B. Országos Önkormányzat, hanem a Magyar Állam lesz. A felperes nem a szerződésnek megfelelően járt el, a szerződésben kikötött teljes díjra nem jogosult, de a kifejtett munkájára figyelemmel 1%-os közvetítői díj megilleti.

A másodfokú bíróság a peres felek által előterjesztett fellebbezések folytán meghozott jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, az alpereseket egyetemlegesen terhelő marasztalás összegét 1 560 000 forintra, a perköltség összegét 160 000 forintra felemelte. A felek jogvitájának eldöntésekor a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján a megbízási szerződés tartalmából indult ki. Álláspontja szerint a szerződés szövegéből azt nem lehetett megállapítani, hogy a megbízási díj kifizetését a felek függővé tették volna meghatározott siker elérésétől, a szerződésre vezetett 1995. december 31-i határidő az eladási árra vonatkozott. A közvetítői díj kifizetésének csak az volt a feltétele, hogy a felperes által közvetített személy az alperesekkel az adásvételi szerződést megkösse. A felperes a szerződésben vállalt e kötelezettségét teljesítette, mert a kisebbségi önkormányzatnak az ingatlan kiválasztásában intézkedési joga volt, csupán jogszabályi rendelkezés alapján kellett az államnak szerződést kötnie.

Az áfával kapcsolatos kérdésben a másodfokú bíróság értékelte a perben becsatolt és általa beszerzett APEH-állásfoglalásokat, magát a megbízási szerződést, és az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. tv előírásait. A felperes speciális közvetítői tevékenységet látott el, saját nevében szolgáltatott, ez a tevékenység tehát nem minősül tárgyi adómentesnek. A kamatfizetés tárgyában kifejtette, hogy a felperes felszólítását követően a Ptk. 298. §-ának (2) bekezdése alapján az alperesek késedelembe estek, így a Ptk. 301. §-ának (1) bekezdése szerint kötelesek késedelmi kamatot fizetni. Miután az alperesek magánszemélyek, így a késedelem kimentése körében alappal nem hivatkozhatnak a gazdálkodó szervezetek egymás közötti viszonyában irányadó legfelsőbb bírósági állásfoglalásra. Figyelemmel arra, hogy az alperesek nem külön-külön, hanem közösen mint az ingatlan tulajdonosai adták a megbízást a felperes részére, a díj fizetését is közösen vállalták, ezért az egyetemleges kötelezés a Ptk. 334. §-ának (2) bekezdése értelmében nem jogszabálysértő.

A jogerős ítélet ellen az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet; ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérték. Álláspontjuk szerint a szerződés semmis, az ítélet a Ptk. 29. §-ának (3) bekezdésébe ütközik. A felperes cégjegyzésének módja a két ügyvezető együttes aláírása, ez kitűnik a felperes cégkivonatából, ugyanakkor a perbeli szerződést csak D. Z. írta alá, a másik ügyvezető aláírása hiányzik. Az alperesek ebben a körben hivatkoztak több BH-ban közzétett eseti döntésre. Az eljáró bíróság nem kért be hiteles cégkivonatot a képviseleti jogosultság tisztázására, a fenti tényeket a bíróságok nem tárták fel, a semmis szerződésre tekintettel azonban a jogerős ítéletet hatályon kívül kell helyezni.

Az alperesek azt is sérelmezték, hogy a másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a Ptk. 207. §-a (1) bekezdésében foglaltakat, a szerződési nyilatkozatot nem az eset körülményeire tekintettel értelmezte. A felperes konkrét ajánlattal kereste meg az alpereseket, vállalta meghatározott vételár elérését egy fix időtartamon belül. A díj kifizetésének tehát feltételei voltak, ezek indokolták a rendkívül magas 4%-os díjazást is. A díjat sikerdíjnak lehetett tekinteni. A felperes a szerződésben foglalt feltételeket nem teljesítette. Az alperesek sérelmesnek tartották a késedelmi kamatra vonatkozó ítéleti rendelkezést. Véleményük szerint a rendelkezés sérti a Ptk. 302. §-a b) és c) pontját, a Ptk. 303. §-a (3) bekezdését, az adózás rendjéről szóló 1990. évi XCI. tv 34. §-át, a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. tv 4. §-a (3) bekezdését és 62. §-át, valamint az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. tv 43. §-át. A felperes köteles volt tevékenységéről számlát kibocsátani, de ez nem történt meg. Az alpereseknek a személyi jövedelemadó-bevallásban számlával kell bizonylatolni, elszámolni kiadásaikat. A felek gazdálkodó szerveknek minősülnek, így vonatkozik rájuk a számlaadási kötelezettség.