BH 2022.5.127 Ha a szolgáltatás hibáját a szerződés megkötésekor a jogosult ismerte, vagy azt a szolgáltatás jellege, természete vagy a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismerni, a kötelezett hibás teljesítése nem állapítható meg [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. § (1) bek.].

Pertörténet:

Mosonmagyaróvári Járásbíróság P.20090/2016/70., Győri Törvényszék Pf.20091/2020/9., Kúria Pfv.20439/2021/5. (*BH 2022.5.127*), 3072/2025. (III. 7.) AB végzés

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperesek 2015. augusztus 5-én 16 500 000 forint vételáron eladták az alpereseknek a házas ingatlanukat. Az alperesek 2015. augusztus végén beköltöztek, de a vételárból hibás teljesítésre hivatkozással 6 077 487 forintot nem fizettek meg. A lakóhelyük szerinti járásbíróságon előzetes bizonyítás elrendelését kérték. A nemperes ügyben R. E. igazságügyi szakértő szakvéleményt adott.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[2] A felperesek a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:215. § (1) bekezdésére, 6:217. §-ára, 6:62. § (1)-(2) bekezdésére, 1:4. §-ára alapított keresetükben 6 077 487 forint vételártartozás, továbbá szerződésszegéssel okozott kártérítés címén 2016. január 1-jétől havi 250 euró bérleti díj megfizetésére kérték kötelezni az alpereseket.

[3] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Egyrészt szavatossági kifogást terjesztettek elő, és árleszállítást igényelve 1 000 000 forint erejéig elzárkóztak a teljesítéstől. Másrészt szerződésszegéssel okozott kártérítés címén 374 828 forint és 2016. március 10-től a kifizetésig járó törvényes késedelmi kamata erejéig beszámítással éltek. Továbbá arra hivatkoztak, hogy kijavítási igényük okán visszatartási jogot gyakorolhatnak. Az árleszállítás iránti igényt arra alapították, hogy a ház a felperesektől kapott tájékoztatással ellentétben nem az 1960-as években, hanem évtizedekkel korábban, a 19. század fordulója és a második világháború között épült. Beszámítási kifogásuk azon alapult, hogy a tetőszerkezet hibájának javítása kapcsán többletköltségeik merültek fel (műszaki vezetői és tervezőmérnöki díj, engedélyezési illeték, csatlakozási díj, villanyszerelői díj, elázott bútor javítási költsége). A visszatartási jogot a fürdőszoba főfala és a födém eltávolodása, felázás okozta vizesedés, a gipszkarton falak vizesedése, penészesedése, a lambéria nedvesedése, az előszoba terasz felőli beázása, az egyik ablak páraelvezetőjének páralecsapódást okozó fordított beépítése miatt gyakorolták. A per során további hibaként jelölték meg a terasz rossz rétegrendjét, a fürdőszobai gipszkartonfal szakszerűtlen felszerelését, a vízcsap hibás bekötését.

Az elsőfokú ítélet és a másodfokú részítélet

[4] Az elsőfokú bíróság a vételár megfizetése iránti keresetnek helyt adó ítéletével külön-külön kötelezte az alpereseket a felpereseknek személyenként 1 519 372 forint megfizetésére. A kártérítés iránti keresetet elutasította.

[5] Az indokolásában a Ptk. 6:150. § (1) bekezdésére, valamint a hibás teljesítés egyes jogértelmezési kérdéseiről nyilvánított 1/2004. (XII. 2.) PK vélemény (a továbbiakban: PK1 vélemény) 1. pontjára, a hibás teljesítéssel kapcsolatos egyes jogalkalmazási kérdésekről nyilvánított 1/2012. (VI. 21.) PK vélemény (a továbbiakban: PK2 vélemény) 2. és 7. pontjára, az EBH 2013.P.17. és a BH 2012.36. számon közzétett eseti döntésekre hivatkozott.

[6] A peradatok alapján arra következtetett, hogy az épület korára vonatkozó információk az alperesek által is tudottan bizonytalanok voltak. Ha abban a hiszemben is vették meg az ingatlant, hogy a ház az 1960-as években épült, akkor is számolniuk kellett azzal, hogy egy ilyen korú épület felújításra szorul, jelentős hibái jelentkezhetnek. Nem bírt ezért jelentőséggel, hogy a ház esetleg idősebb volt. A perben kirendelt ingatlanforgalmi szakértő által megállapított szerződéskötéskori forgalmi értékre (16 300 000 forint) tekintettel nem volt sem szükség, sem jogszabályi lehetőség a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás egyensúlyának helyreállítására.

[7] Az elsőfokú bíróság szerint a kapott tájékoztatás, a szerződéskötés körülményei, illetőleg az épület életkora, állapota, használtsági foka alapján kellő körültekintés tanúsítása mellett az alpereseknek számolniuk kellett a hivatkozott hibák előfordulásával. Az ingatlanközvetítő felhívta a figyelmüket a körültekintő vásárlásra, ennek ellenére nem kértek szakértői segítséget, már az első megtekintéskor vételi nyilatkozatot tettek. A ház a szerződéskötéskor láthatóan rossz állapotú, régi volt, amit észlelniük kellett. A felújítás szükségességéről is tudomással bírtak. Megvizsgálási kötelezettségük ugyan nem volt, de az adott esetben, különös tekintettel a szerződéskötési körülményekre, az épület láthatóan lelakott, használt állapotára, nem jártak el kellő gondossággal. Elvárható lett volna, hogy megfontolják a vételt, szakértő segítségét kérjék.

[8] A magánszakértő tanúvallomásából és a beszerzett szakvéleményből az elsőfokú bíróság arra következtetett, hogy az oldalfal kidőlése, a födém és az oldalfal közötti rés a szerződéskötéskor felismerhető volt, így nyílt hibának tekintendő. Az alpereseknek észlelniük kellett a nappali falainak és a gipszkartonfalak felázását is. Látszott, hogy a házon nincs vízszigetelés, de még vakolat sem. Az előszobai lambéria vizesedése és az ablak fordított beépítése a jellegénél, természeténél fogva ugyancsak olyan hiba, amelyet kellő körültekintés, megfelelő szemrevételezés esetén fel kellett volna ismerniük.

[9] Az elsőfokú bíróság mindezek alapján azt állapította meg, hogy nem történt hibás teljesítés. A szakvélemény újabb kiegészítése szükségtelen. Az alperesek a Ptk. 6:28. §-ában, 6:31. §-ában foglaltakra is figyelemmel kötelesek megfizetni a fennmaradt vételárat.

[10] Az alperesek fellebbezése és a felperesek keresetet elutasító ítéleti rendelkezés ellen előterjesztett csatlakozó fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú ítélet vételár megfizetésére kötelező rendelkezését úgy változtatta meg, hogy az alpereseket egyetemlegesen kötelezte a felpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 6 077 487 forint megfizetésére. A kártérítés iránti kereset tekintetében az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.

[11] A jogerős ítélet indokolása szerint az adásvételi szerződésben a felek nem rögzítették, hogy a szolgáltatott dolog szavatolni vállalt tulajdonsága a kora. Az alperesek tudomással bírtak a tervekben már szereplő felújítás szükségességéről. Amennyiben a vételár, illetve a szerződéskötési szándék szempontjából meghatározóbb jelentőséggel bírt volna az épület nem látható vagy takart részeinek műszaki állapota, hiányossága, részletekbe menő tájékoztatást kérhettek volna a felperesektől, vagy igénybe vehettek volna szakmai segítséget ahhoz, hogy műszaki szempontból tájékozódjanak. Ennek elmaradása miatt nem állíthatják a perben feltárt hibákról, hogy rejtett hibák.