BH 2014.1.16 A törlési kereset indítására vonatkozó határidőt a közvetlen jogszerző ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésétől kell számítani [1997. évi CXLI. tv. 63. §].

A felperes 2002. évben vásárolta meg a perbeli társasházi lakást, amelyre a felperes bankkölcsönt vett fel. 2007. június 1-jén 3 858 789 forint és járulékai erejéig, az ingatlanra végrehajtási jogot jegyeztek be. A felperes adósságai rendezésére az I. r. alperestől 2008. július 28-án 1 000 000 forintot, 2008. szeptember 1-jén további 500 000 forintot, majd 2008. szeptember 22-én újabb 500 000 forint kölcsönt vett fel. A felek között létrejött írásbeli kölcsönszerződés tartalmazta, hogy abban az esetben, ha a felperes a kölcsönt nem tudja visszafizetni, a perbeli lakását az I. r. alperes megvásárolhatja a kölcsönösszeg betudásával.

Az I. r. alperes és a felperes között 2008. október 7-én adásvételi szerződés jött létre, amelyben az I. r. alperes 7 000 000 forintért megvásárolta a felperes lakóingatlanát azzal, hogy a vételárba a felperes kölcsöntartozását beszámította, illetve magára vállalta az ingatlanon fennálló terhek megfizetését és az ingatlan tehermentesítését. A felperes szerette volna a lakást visszavásárolni. Ennek gyakorlása érdekében 2008. november 7-én a felperes a szülei segítségével 2 000 000 forintot az I. r. alperes részére megfizetett, ekkor azonban a felek megállapították, hogy a kölcsönügylet kapcsán a felperesnek még további 1 000 000 forint fizetési kötelezettsége van és az adásvételi szerződés felbontásának feltétele ezen további összeg megfizetése. További fizetésre - használati díj kivételével - nem került sor, ezért az I. r. alperes 2010. március 17-én a II. r. alperesnek mint állagvevőnek és a III. r. alperesnek mint haszonélvezeti jogosultnak a perbeli ingatlant eladta ugyancsak 7 000 000 forint vételár ellenében. Az ingatlan tehermentesítését a II., III. r. alperesek végezték el.

Az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről szóló földhivatali határozatot a felperes 2008. december 9-én vette át. A II. r. alperes tulajdonjogát és a III. r. alperes haszonélvezeti jogát 2010. július 6-án jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes a 2010. április 7-én előterjesztett keresetében a közötte és az I. r. alperes között 2008. október 7-én létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására, valamint az alperesek által kötött 2010. március 17-én kelt adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására és az eredeti állapot helyreállítására irányuló kereseti kérelmet adott elő. Álláspontja szerint az adásvételi szerződés a kölcsönszerződéssel összefüggő színlelt szerződés volt, illetve a jóerkölcsbe ütközött, ezért az a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint semmis. Kérte az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását. A felperes az elsődleges kereseti kérelme elutasítása esetére másodlagosan 2 250 000 forint és annak járulékai megfizetésére kérte kötelezni az I. r. alperest. Előadta, hogy a szülei segítségével 2 000 000 forintot egy összegben visszafizetett és további 250 000 forintot fizetett meg az I. r. alperes részére, aki azáltal, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezte és a kölcsönt a vételárba betudhatta ezekkel az összegekkel jogalap nélkül gazdagodott és azokat Ptk. 361. §-a értelmében köteles visszafizetni. A II., III. r. alperesek vonatkozásában azt kérte, hogy nevezettek a felperes kereseti kérelmének teljesítését tűrjék.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság a felperesnek a érvénytelenségre irányuló kereseti kérelmét elutasította, a másodlagos kereset vonatkozásában pedig az I. r. alperest arra kötelezte, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 1 000 000 forintot, annak 2010. január 1-jétől a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamatait, ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az adásvételi szerződések Ptk. 207. § (5) bekezdése szerinti színleltsége vagy 200. § (2) bekezdése szerinti jóerkölcsbe ütközése a jelen ügyben nem állapítható meg. A felperes arra hivatkozott, hogy az adásvételi szerződés azért jogszabálysértő, mert az I. r. alperes a felperes ki nem fizetett tartozása fejében tulajdonjogot szerezhetett az ingatlanon. A bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a peradatok alapján a felek valóban adásvételi szerződést kívántak kötni, tehát szerződési akaratuk nem volt színlelt. Az, hogy a fennálló tartozás rendezése céljából történt meg az adásvétel, jogilag nem tiltott ügylet. Az I. r. alperes a felperes részére visszavásárlási jogot biztosított. A felperes előtt is ismert volt a tulajdonjog átszállása, ha az ingatlanát vissza kívánta vásárolni.

A II. és III. r. alperesekkel szemben előterjesztett kereseti kérelemmel kapcsolatban az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy miután az I. r. alperes érvényes szerződést kötött és az ingatlan tulajdonosává vált, nem sértette a Ptk. 117. és 127. §-ait, amikor azt eladta a II. és III. r. alpereseknek, akik így jogszerűen szereztek tulajdonjogot, illetve haszonélvezeti jogot az ingatlanon. Az elsőfokú bíróság a II., III. r. alperesekkel szembeni kereset kapcsán utalt arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 63. § (2) bekezdése alapján is elutasítandó az elsődleges kereseti kérelem, mert a felperes elkéste a perindítási határidőt. Az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről szóló értesítést átvette, így a kézbesítéstől számított 60 napon belül kellett volna pert indítania. Az az alkotmánybírósági határozat, amely a perindítási határidőt három évben határozta meg ezen időpontot követően született csak meg. A II., III. r. alperesekkel kapcsolatos kereseti kérelem vonatkozásában utalt az elsőfokú bíróság arra is, hogy a II., III. r. alperesek rosszhiszeműségére adat nem merült fel, így mint jóhiszemű jogszerzőkkel szemben a felperes már nem léphet fel.

Az elsőfokú bíróság a felperes másodlagos kereseti kérelmének részben helytadott. Az összegszerűség kapcsán azt tisztázta, hogy a felperes által megfizetett 2 250 000 forint milyen jogcímen került az I. r. alpereshez. A teljes bizonyítóerejű magánokiratok tanúsága szerint a felperes 2008. július és 2008. szeptember között három részletben összesen 2 000 000 forint kölcsönt kapott az I. r. alperestől. Ezt a tényt a peradatok, illetve a tanúk vallomása is túlnyomórészt alátámasztotta, így a felperes szülei is kihallgatásuk során 2 000 000 illetve 3 000 000 forint összegű tartozásról számoltak be. A felperes tartozásának tekintették a felek az I. r. alperesnél a kölcsön nyújtásával felmerült további 1 000 000 forintot. A felperes által 2008. november 7-én megfizetett 2 000 000 forintból tehát az elsőfokú bíróság 1 000 000 forintot tekintett olyan összegnek, amellyel az I. r. alperes jogalap nélkül gazdagodott. A 250 000 forint vonatkozásában azt állapította meg, hogy az használati díj, amelyet a 2009. júniustól 2010. márciusig terjedő időszakra kell elszámolni. Ezt a felperes a 41. sorszámú jegyzőkönyvben foglalt előadása is igazolta, valamint a 36. sorszámú jegyzőkönyvben az I. r. alperes is ilyen nyilatkozatot tett.