BH 2005.8.287 Az árverés útján szerzett tulajdonjog esetén, a tulajdonos a lakásban maradt volt tulajdonos lakáshasználati jogát akkor szüntetheti meg, ha a lakáshasználó a megállapodáson alapuló vagy a jogerős ítélettel megállapított használati díjat nem fizeti [1993. évi LXXVIII. tv. 6. §].

A bíróság a jogerős ítéletben elutasította a felperes lakás kiürítése iránti keresetét. A megállapított tényállás szerint a perbeli, alperesek által lakott ingatlan tulajdonjogát a felperes árverés útján szerezte meg. A bíróság a korábban meghozott jogerős ítéletében megállapította az alperesek által 2000. március 1. napjától fizetendő használati díjat. A 2000. március 1-jétől 2001. január 31-éig esedékessé vált 330 000 forint hátralék megfizetésére havi 27 500 forint részletfizetést engedélyezett. A másodfokú ítélet kézbesítése után néhány nappal a felperes felszólította az alpereseket a 2001. február 1-jétől 2001. szeptember 30. napjáig esedékessé vált összesen 240 000 forint lakáshasználati díj megfizetésére, majd 2001. november 30. napjára a lakáshasználati jogot felmondta.

Az alperesek a lakás kiürítése iránti kereset elutasítását arra hivatkozással kérték, hogy a felmondásban megjelölt hátralékot megfizették.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletét azzal indokolta, hogy a felmondás érvénytelen, a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdésébe ütközik. A felperes ugyanis az alperesek jövedelmi viszonyait, vagyoni helyzetét ismerve, nyolc napos határidővel szólította fel az alpereseket a teljesítésre, és nem vette figyelembe azt sem, hogy az alperesek a 240 000 forint megfizetésére kért részletfizetés elbírálásáig türelmet kértek.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét eltérő indokolással hagyta helyben. A másodfokú ítélet indokolása szerint a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése, valamint a Vht. 137. §-a értel­mében az árverési vevő tulajdonjogát az adós ingatlanban maradása nem korlátozhatja, ezért a Ptk. 99. §-a és 193. §-a alapján az árverési vevő jogosan igényli az ingatlan kiürítését. Az adott ügyben azonban a korábban meghozott és az alperesek lakáshasználati jogát elismerő jogerős ítéletre tekintettel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) megfelelő alkalmazásával kellett a jogvitában dönteni. Az Lt. 24. §-ának (1) bekezdése alapján azonban a "felmondási jog csak folyamatos bér fizetésének elmulasztása esetén" gyakorolható. Az Lt. 6. §-ának (2) bekezdése pedig az ügyben nem alkalmazható. Felmondási ok így "csak a jogerős ítéletben megállapított folyamatos használati díj fizetésének elmulasztása" lehet. A felgyülemlett hátralékot a felperes mint tulajdonos végrehajtási eljárásban szerezheti meg.

A felperes felülvizsgálati kérelme a keresetének helyt adó döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontja szerint a lakáshasználati jogviszonyt nem az ítélet hozta létre, az már létrejött és a használati díj mértékét a bíróság az Lt. 6. §-a (2) bekezdésének megfelelően állapította meg. Az alperesek a felperes által közölt használati díjat mindenképpen kötelesek lettek volna megfizetni. Az alperesek nem vitatták a használati jogviszony fennállását, és a használati díj fizetési kötelezettség folyamatos jellegét, csupán a hátralék kiegyenlítésének nehézségeire hivatkoztak, amely körülményeknek azonban a felmondás szempontjából nincs jelentőségük (BH 2000/102.). Mindezek­-re tekintettel a bíróság az Lt. 24. §-ának (1) bekezdését megsértve utasította el a keresetet.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem előzetes megvizsgálása alapján a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte.

Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmet terjesztett elő, amely a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.