A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40460/2020/8. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. Bírók: Felker László, Kurucz Zsuzsánna, Levek Istvánné

A határozat elvi tartalma:

1. A Ptk.-n kívüli egyéb polgári jogi normákban előírt kötelező pályázati eljárás esetén magát a szerződést a kötelező pályázati eljárás mellőzése teszi semmissé. A pályáztatási szabályok megsértése önmagában nem eredményezi a szerződés semmisségét, csak akkor, ha a szerződés tartalma, az abban vállalt feltétel jogszabályba ütközik, vagy a szerződéskötésre olyan pályáztatási szabályok megsértésével került sor, amelyek a jogviszony létrejöttével kapcsolatos pályáztatási eljárásra vonatkozó lényeges (nem formai) előírásokat tartalmaznak, illetve a képviseleti jogosultságot, a szerződés tartalmát vagy egyéb lényeges körülményeket lényegi módon szabályozzák.

2. A bíróságnak csak a nyilvánvaló, a rendelkezésre álló bizonyítási anyag alapján további bizonyítás felvétele nélkül tényként egyértelműen megállapítható semmisséget kell hivatalból észlelnie.

3. Nem állapítható meg az ingatlan adásvételi szerződés tévedés miatti érvénytelensége, ha az ingatlan valós forgalmi értéke és tételára között a szerződéskötéskor fennálló különbözet nem minősül az ilyen szerződésekre jellemző szokásos "alkusáv" mértékét nyilvánvalóan meghaladónak.

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.44425/2015/45., Fővárosi Ítélőtábla Gf.40416/2017/9., Kúria Gfv.30342/2019/13., *Fővárosi Ítélőtábla Gf.40460/2020/8.*

***********

...

Fővárosi Ítélőtábla

10.Gf.40.460/2020/8-II.

A Fővárosi Ítélőtábla a jogi képviselő (cím6 ügyintéző: dr. Nagy Zoltán ügyvéd) által képviselt felperes neve (cím2) felperesnek a jogi képviselő1 (cím6, ügyintéző: dr. Nógrádi Péter ügyvéd) által képviselt alperes neve (cím1) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék 2017. május 2-án kelt 12.G.44.425/2015/45. számú ítélete ellen a felperes 46. sorszámon előterjesztett fellebbezése folytán indult, a Kúria mint felülvizsgálati bíróság 2020. március 3-án kelt Gfv.VII.30.342/2019/13. számú végzésével megismételni rendelt újabb másodfokú eljárásban meghozta az alábbi

í t é l e t e t:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja;

kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 9.540.000 (Kilencmillió-ötszáznegyvenezer) forint felülvizsgálati költséget és 1.500.000 (Egymillió-ötszázezer) forint másodfokú perköltséget.

A felperes illetékmentessége folytán le nem rótt 2.500.000 (Kettőmillió-ötszázezer) forint fellebbezési illetéket az állam viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

[1] Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a felperes keresetét - amelyben kérte elsődlegesen a 11/2012. (III. 26.) Önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Önkormányzati rendelet) 8. § (1) és (2) bekezdéseibe, valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Nvtv.) 13. § (1) bekezdésébe ütközése miatti, a 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:95. §-a és az Nvtv. 15. §-a szerinti semmisségére hivatkozással; másodlagosan a Ptk. 6:98. §-a szerinti, a szolgáltatás-, ellenszolgáltatás értéke közötti feltűnő értékaránytalanságból eredő érvénytelenségre, valamint az ingatlan valóságos forgalmi értéke tekintetében a Ptk. 6:90. § (1) és (2) bekezdései szerint tévedésből eredő érvénytelenségére hivatkozással az alperessel 2015. augusztus 7-én megkötött ingatlan adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását, az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjoga visszajegyzését, a vételár egyidejű visszafizetésére kötelezésével -, és a felperest az alperes részére 3.175.000 forint perköltség megfizetésére kötelezte, továbbá úgy rendelkezett, hogy a felperes illetékmentessége folytán le nem rótt 1.500.000 forint eljárási illetéket az állam viseli.

[2] Az elsőfokú bíróság határozata indokolásában tényként állapította meg, hogy a felperes tulajdonát képező helyrajzi szám hrsz.-ú, természetben ingatlan címe szám alatt, kivett lakóház, udvar megjelöléssel nyilvántartott ingatlan piaci forgalmi értékét (beépítetlen telekként) a ingatlanforgalmi szakértő 2014. február 7-i, utóbb 2014. június 3-án aktualizált szakvéleményében 285.500.000 forintban határozta meg. Ezen az irányáron az ingatlan értékesítése a 2014. július 24-i pályázati felhívás, majd a 2014 novemberében nyilvános árverés alapján nem vezetett eredményre.

[3] A ingatlanforgalmi szakértő 2015. február 16-án ismét aktualizálta szakvéleményét, megállapította, hogy az ingatlanpiaci elemzések alapján az elmúlt időszakban a piacon nem történt lényeges változás, az árak stagnálnak, erre tekintettel fenntartotta az ingatlan korábbiakban megállapított értékét.

[4] Az aktualizált szakértői vélemény alapján a felperes képviselő-testülete 2015. március 25-i határozatával 285.500.000 forint irányár mellett döntött az ingatlan pályázat útján történő értékesítéséről. Egyúttal lehetővé tette az ajánlattevő számára a vételárnak az irányárnál legfeljebb 10%-kal alacsonyabb összegű megjelölését. Kikötötte továbbá, hogy az ajánlati ár mellett lényeges bírálati szempont a pályázó által megvalósítani kívánt funkció és a vállalt beépítési határidő.

[5] A felperes képviselő-testületének pénzügyi és kerületfejlesztési bizottsága (a 2015. június 22-i pályázatbontást követően) a pályázati versenyeztetés eredményéről 2015. július 20-án hozott határozatával az egyedüli ajánlattevő alperest nevezte meg a pályázat nyerteseként 260.500.000 forint összegű vételi ajánlatával, az általa megvalósítani kívánt lakóépület vagy hotel funkció 2018. december 31-i teljesítési határidővel.

[6] Ezt követően a felek 2015. augusztus 7-én kötötték meg a perbeli ingatlan adásvételi szerződést 260.500.000 forint vételáron. Rögzítették, hogy a felperes részére a teljes vételár összege megfizetésre került; 50% mértékű kötbért kötöttek ki arra az esetre, ha az alperes a beépítési határidő előtt az ingatlant értékesíti, de megszegi azt a kötelezettségét, ami a vevő tájékoztatására, a beépítési kötelezettség elfogadtatására vonatkozott. A szerződés tartalmazta az alperes 25% mértékű kötbérrel, illetve a felperes visszavásárlási joga mellett 20% mértékű kötbérrel biztosított kötelezettségvállalását arra az esetre, ha az ingatlanban bontása előtt vendéglátási tevékenységet nem végez, az ingatlant nem hasznosítja.

[7] A ingatlanforgalmi szakértő1 a felperes megbízása alapján 2015. október 19-én készült szakvéleményében a perbeli ingatlan forgalmi értékét 428.300.000 forint +/- 5% összegben határozta meg.

[8] Az Önkormányzati rendelet 8. § (1) és (2) bekezdéseinek megsértésére alapított semmisségi keresetet vizsgálva az elsőfokú bíróság a Ptk. 1:4. § (2) bekezdésében, 6:88. § (1) és (3) bekezdéseiben foglaltakra utalva kifejtette, az alperesi ellenkérelemben előadottakkal szemben e jogszabályi rendelkezések együttes értelmezéséből az következik, hogy a jogszabályba ütközés miatti semmisségből eredő felperesi igényérvényesítést nem teszi kizárttá az, ha a jogszabálysértés a felperesi önkormányzat felróható magatartásának a következménye, és nem zárja ki az sem, hogy a szerződés nyilvános pályázat eredményeként került megkötésre.