A Győri Ítélőtábla Pf.20082/2012/4. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 3. §, 78. §, 130. §, 147. §, 157. §, 158. §, 228. §, 235. §, 247. §, 251. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 210. §, 237. §, 310. §, 319. §, 320. §, 344. §, 370. §, 559. §, 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 58. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §, 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet (Kmr.) 13. §, 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet (Ükr.) 3. §] Bírók: Havasiné dr. Orbán Mária, Maurer Ádám, Világi Erzsébet

Győri Ítélőtábla

Pf.III.20.082/2012/4.szám

Az ítélőtábla dr. Léhmann György ügyvéd által képviselt felperesnek a Becker Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Becker Tibor ügyvéd) által képviselt I.r. és a személyesen eljárt II.r, III.r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Veszprém Megyei Bíróság 2011. november 28. napján kelt 3.P.21.153/2011/8. számú ítéletével szemben a felperes által 11., az I. r. alperes által 12. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán - tárgyaláson - meghozta a következő

í t é l e t e t :

Az ítélőtábla a pert a II. r. alperessel szemben megszünteti és az elsőfokú bíróság ítéletének a II. r. alperessel szembeni keresetet elutasító rendelkezését hatályon kívül helyezi.

Ezt meghaladóan az elsőfokú ítélet megfellebbezett rendelkezéseit helybenhagyja.

Kötelezi az I. r. alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 100.000.-(Egyszázezer) forint másodfokú perköltséget.

Köteles a felperes megfizetni az Államnak, az illetékügyben eljáró hatóság felhívására 19.200.-(Tizenkilencezer-kettőszáz) forint feljegyzett, mérsékelt fellebbezési illetéket.

A további 192.000.-(Egyszázkilencvenkettőezer) forint feljegyzett fellebbezési illetéket az Állam viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincsen helye.

I n d o k o l á s :

Az irányadó tényállás szerint a felperes, mint vevő és az I. r. alperes mint eladó 2009. augusztus 11. napján - a II. r. alperes, mint ügyvéd közreműködése mellett - adásvételi szerződést kötöttek a "A" települési a./. hrsz-ú ingatlan tekintetében. A vételárat 4.500.000.-Ft-ban állapították meg. A felperes 3.200.000.-Ft vételárrészt átadott. Az I. r. alperes az eladott ingatlan per-, teher- és igénymentességéért szavatolt. Az ingatlan birtokbavételét követően a felperes tudomást szerzett arról, hogy az ingatlant jelzálogjog terheli. Ennek eredményeképpen az I. r. alperessel 2009. október 15-én újabb adásvételi szerződést kötött. Az ingatlan vételárát 5 millió forintban határozták meg, az eladó vállalta, hogy az ingatlant tehermentesíti, illetőleg az ehhez szükséges összeget az eljáró II. r. alperesnél letétbe helyezi, azonban a vállalt kötelezettségének nem tett eleget.

A felperes elsődleges keresetében a megkötött adásvételi szerződések - Ptk.210. § (1) és (4) bekezdésén alapuló - érvénytelenségének megállapítását, a szerződéskötés előtt fennálló helyzet visszaállítását, így az I. r. alperes vételár és kamatai visszafizetésére kötelezését kérte. Arra hivatkozott, hogy a szerződés megkötésekor a felperest lényeges körülmény tekintetében az alperes megtévesztette, majd kihasználva azt a kényszerhelyzetét, hogy már megfizetett vételárrészt, sor került a második adásvételi szerződés megkötésére is.

Hivatkozott arra is, hogy a Ptk. 310. §-a alapján szavatossági jogainak érvényesítésén kívül követelheti a hibás teljesítésből eredő kárának megtérítését is a kártérítés szabályai szerint.

Másodlagosan a II. r. alperest kérte arra kötelezni, hogy az I. r. alperessel egyetemlegesen fizessen meg 3.200.000.-Ft-ot és ennek 2009. augusztus 11-től járó kamatát, mert ügyvédként nem úgy járt el, ahogyan az ügyvédi tevékenységéből következően, az ügyvédi törvény rendelkezése szerint kellett volna, nem tájékoztatta a felperest az I. r. alperes tartozásáról, így a Ptk.344. §-a alapján egyetemleges kártérítési felelősséggel tartozik.

A III. r. alperessel, mint a II. r. alperes felelősségbiztosítójával szemben is a fenti jogcímen érvényesített kártérítési igényt.

Az I. r. alperes a perben ellenkérelmet nem terjesztett elő, a II. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint nem áll fenn a kártérítési felelőssége, technikai problémák miatt nem tudta a 2009. augusztus 11-i szerződés időpontjában a Takar-net rendszer segítségével az ingatlan adatait lekérni, az ingatlan adatairól meggyőződni. Ennek hiányában az I. r. alperesben bízva rögzítette, hogy tehermentes az ingatlan. Amikor azonban tudomást szerzett a teherről, akkor a szükséges intézkedéseket megtette. Az újabb szerződésben már rögzítésre került a fennálló teher. A földhivatali eljárás azért maradt el, mert a szerződésben foglaltak ellenére sem került sor a tehermentesítésre. Az ingatlan-nyilvántartási adatok megtekintésének elmulasztása a szerződés megkötése előtt a vevő kockázata. Az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő az ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről, de ezt elmulasztotta.

A III. r. alperes a Ptk.559. § (2) bekezdésében foglaltakra hivatkozva - mely szerint a károsult igényét közvetlenül a felelősségbiztosítóval szemben nem érvényesítheti - kérte a kereset elutasítását.

Az elsőfokú bíróság a fellebbezéssel támadott ítéletében kötelezte az I. r. alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 3.200.000.-Ft-ot és ennek 2009. augusztus 11-től járó késedelmi kamatát. A II., III. r. alperesekkel szemben a keresetet elutasította. Kötelezte az I. r. alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 160.000.-Ft elsőfokú perköltséget, az államnak pedig 300.600.-Ft előlegezett eljárási illetéket.

Határozata szerint kétséget kizáróan megállapítható volt, hogy az I. r. alperes 2009. augusztus 11-én azt a látszatot keltette, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes. A második szerződés megkötésére azonban már megfelelő tartalommal, a terhek rögzítése mellett került sor. Ekkor már a felperes nem volt tévedésben, ismert volt előtte a jelzálogjog, illetve a végrehajtási jog. A bíróság osztotta azt a felperesi álláspontot, hogy a már megfizetett 3.200.000.-Ft-os vételárrészre tekintettel kényszerhelyzetben volt, annak reményében kötött ismételten szerződést az I. r. alperessel, hogy az a vállalt kötelezettségét teljesíteni fogja. Ezzel azonban az I. r. alperes a felperest ismételten megtévesztette, illetőleg kihasználta kényszerhelyzetét, amely abból fakadt, hogy a vételár jelentős része már kiegyenlítésre került. A bíróság a szerződés érvénytelenségét a Ptk.210. §-ának (1) és (4) bekezdésében foglaltak alapján, azaz megtévesztés, illetőleg kényszer miatt állapította meg és a Ptk.237. §-a alapján az eredeti állapot helyreállításáról rendelkezett, a vételárrész visszafizetésére kötelezve az I. r. alperest.

A II. r. alperessel szembeni kereset elutasításának indokaként kifejtette, hogy ugyan a II. r. alperes az első szerződés megkötésekor elmulasztott meggyőződni az I. r. alperes nyilatkozatának valóságtartalmáról, azonban mulasztását az október 15-én készített szerződéssel korrigálta, a terhek a szerződésben maradéktalanul rögzítésre kerültek. A felperes azonban maga sem úgy járt el, ahogyan az az adott helyzetben általában elvárható lett volna, hiszen a vevő kockázata az ingatlan-nyilvántartási adatok megtekintésének elmulasztása, az ingatlan tulajdonjogi helyzetének tisztázása. Ezt 2009 augusztusában a felperes is elmulasztotta, októberben azonban az ő terhére sem állapítható meg ilyen mulasztás. A II. r. alperes részéről károkozó magatartás a bíróság álláspontja szerint nem állapítható meg. Az a körülmény, hogy az I. r. alperes, mint eladó a szerződésben vállalt kötelezettségét, azaz az ingatlan tehermentesítését nem teljesítette, az okiratot szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd kártérítési felelősségét nem alapozza meg. A II. r. alperes marasztalásának hiányában, továbbá a Ptk.559. § (2) bekezdésében foglaltakra figyelemmel alaptalannak ítélte a III. r. alperessel szemben érvényesített igényt is.