EH 1999.154 Az okirat nyilvánvaló érvénytelenségének megállapítását kizáró körülmények [Ptk. 145. § (2) bek.].[1]

A 19664-es számú tulajdoni lapon 9055/1 hrsz. alatt feltüntetett belterületi üzletház ingatlan 523/1000 tulajdoni arányban az I. r. felperes tulajdonát képezte, míg az ingatlan társtulajdonosai az I-IX. szám alatti alperesi beavatkozók voltak. Az I. r. felperes 1995. január 25-én adásvételi szerződést kötött a II. r. felperessel, melyben a tulajdonát képező 523/1000 tulajdoni illetőséget 7 546 326 Ft vételárért adta e1 a II. r. felperes részére. A vételár összegének meghatározására arra figyelemmel került sor, hogy a szerződés megkötésekor az I. r. felperesnek ilyen összegű tartozása állt fenn a II. r. felperes felé a közöttük korábban létrejött hitelszerződésből eredően, ezért megállapodtak abban, hogy a II. r. felperes tulajdonjogának bejegyzése esetén az I. r. felperes hiteltartozását kiegyenlítettnek tekintik.

Az alperesi beavatkozók az 1995. március 1-jén kelt okiratban - mint a perbeli ingatlan társtulajdonosai - kijelentették, hogy a II. r. felperes által tett vételi ajánlatot magukévá teszik és a tulajdonjog bejegyzésével egyidőben az I. r. felperesnek a velük szemben fennálló tartozását a vételár mértékéig kiegyenlítettnek tekintik.

Meghatározták az egy-egy tulajdonostárs által ily módon szerzett tulajdoni arány mértékét is. Ezen nyilatkozatukat a felperesek részére megküldték, majd 1995. július 13-án tulajdonjoguk bejegyzése iránt kérelmet terjesztettek elő a földhivatalnál.

A földhivatal első fokú egyszerűsített határozatával az alperesi beavatkozók tulajdonjogát - vétel jogcímén - bejegyezte.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt alperes az első fokú határozatot helybenhagyta.

A felperesek az alperesi határozat felülvizsgálat keretében való megváltoztatását és a II. r. felperes tulajdonjogának bejegyzését kérték, hivatkozva arra, hogy az alperesi beavatkozók beszámítás útján elővásárlási jogukat jogszerűen nem gyakorolhatták, nyilatkozatukat - melyet a határidő lejártát követően tettek - a felpereseknek nem küldték meg, elővásárlási jogukról pedig korábban szóban lemondtak.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a kereset elbírálása során a bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy az eljárt ingatlan-nyilvántartási hatóság az ingatlan-nyilvántartás vezetésére vonatkozó anyagi és eljárási szabályokat betartva hozta-e meg határozatát, vagyis, hogy az alperesi beavatkozók 1995. március 1. napján kelt nyilatkozata alapján a földhivatal jogszabálysértés nélkül meghozott határozattal rendelkezett-e az elővásárlásra jogosult tulajdonostársak tulajdonjogának bejegyzése tárgyában. Az első fokú ítélet szerint az I. r. felperes nem hivatkozhatott alappal arra, hogy a beavatkozók indokolatlanul hosszú idő lejártát követően éltek elővásárlási jogukkal, mert éppen az I. r. felperesnek kellett volna részükre - az ajánlat közlésével egyidőben - megfelelő határidőt szabnia. A bíróság a társtulajdonosok nyilatkozatának tartalmából megállapította, hogy a beavatkozók a földhivatali kérelem benyújtásával egyidőben az I. r. felperes felé címzetten is megtették nyilatkozatukat, továbbá, hogy az elővásárlásra jogosult társtulajdonosok a velük közölt ajánlat elfogadásával a szerződést úgy is létrehozhatták, hogy az eladó velük szemben fennálló tartozását a vételárba nyomban beszámították.

Mindezeket értékelve a bíróság a földhivatalok eljárását törvényesnek találta és az alperesi határozat felülvizsgálata iránt előterjesztett keresetet, mint alaptalant elutasította.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét annak helyes indokaira utalással helybenhagyta, kiemelve, hogy az alperesi határozat az irányadó anyagi és eljárási jogszabályoknak megfelelt, a beavatkozók elővásárlási jogukat jogszerűen, kellő időben gyakorolták, részükről a beszámításra jogszerűen került sor.

A jogerős másodfokú ítélet felülvizsgálata iránt a felperesek nyújtottak be kérelmet és mindketten a másodfokú ítéletnek az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő megváltoztatását és a II. r. felperes tulajdonjogának a bejegyzését kérték. Az I. r. felperes előadása szerint a másodfokú bíróság ítélete a Ptk. 373. § (1) és (2) bekezdésében, valamint 296. § (1) bekezdésében foglaltakat sérti. Kérte figyelembe venni, hogy a beavatkozókkal szemben fennálló tartozásának összege meg sem közelíti a perbeli tulajdoni illetőség vételárát, valamint, hogy a vételi ajánlatot nem ő, hanem a II. r. felperes közölte a társtulajdonosokkal, így elfogadó nyilatkozatuk az adásvételi szerződést érvényesen nem hozhatja létre. Állította, hogy az általa tett tartozás-elismerés jogcímei változatlanok maradtak, tartozása vételárrá nem fordulhatott át.

A II. r. felperes szerint a másodfokú ítélet sérti a Ptk. 296. § (1) és (2) bekezdését, valamint az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket. Állította a II. r. felperes, hogy a beavatkozók a beszámítás gyakorlásával nem a vételi ajánlat szerinti tartalommal fogadták el a szerződést és hivatkozott arra is, hogy időközben egyes elővásárlásra jogosultak ezen jogukról lemondtak.

Az alperes és a beavatkozók a felperesek felülvizsgálati kérelmének elutasítását kérték. A beavatkozók előadták azt is, hogy az I. r. felperes ezideig a feléjük fennálló és beszámítás alapját képező tartozás összegszerűségét nem vitatta.

A felperesek felülvizsgálati kérelme nem alapos.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős másodfokú ítéletet csak a felperesek felülvizsgálati kérelmének keretei között vizsgálta felül a Pp. 275. § (2) bekezdésében foglaltakra figyelemmel.

A közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránti perben a bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy a közigazgatási hatóság az eljárás során a határozat meghozatalakor sértett-e jogszabályt vagy sem. A konkrét esetben azt kellett tisztázni, hogy a felpereseket a perbeli tulajdoni illetőség tekintetében elővásárlási jog megillette-e és ezen joguk gyakorlása során a beszámítás tárgyában tett nyilatkozatukat a kérelmet elbíráló földhivatal mennyiben volt köteles figyelembe venni.

A becsatolt közigazgatási iratok között fellelhető tulajdoni lap tartalmából megállapítható, hogy a felperesek között létrejött adásvételi szerződés időpontjában a beavatkozók a perbeli ingatlan tulajdonostársai voltak, őket a felperes tulajdoni illetőségére a Ptk. 145. § (2) bekezdésében foglaltakra figyelemmel elővásárlási jog illette meg. A beavatkozók a peres eljárás során a felperesek által sem vitatottan, 1994. december 8-án kelt az I. r. felperes tartozás elismerését tartalmazó okirattal alátámasztották, hogy a Ptk. 296. § (1) bekezdésének megfelelő egynemű és lejárt, beszámításra alkalmas követelésük állt fenn az I. r. felperes eladóval, mint kötelezettel szemben.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a nyilvántartást végző szervnek a szerződést és a bejegyzési kérelem mellékleteit tartalmuk szerint csak annyiban kell összevetniük, hogy a jogosult elővásárlási jogával a szerződésben meghatározott feltételek elfogadásával élni kívánt-e. A beavatkozók az 1995. március 1-jén kelt okiratban foglaltak szerint a II. r. felperes által tett vételi ajánlatot teljes terjedelmében magukévá tették, elővásárlási jogukkal élni kívántak. Erre vonatkozó jognyilatkozatukat a felperesekkel is közölték és meghatározták az elfogadó-nyilatkozattal szerzett közös tulajdon részarányát is. Az elővásárlási jogra vonatkozó jognyilatkozat érvényességének elbírálása már nem a földhivatal által lefolytatott közigazgatási eljárás, hanem a bíróság által lefolytatott polgári peres eljárás tárgya lehet. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. 17. § (1) bekezdése csak az okirat nyilvánvaló, érvénytelenségét eredményező alaki és tartalmi hiányossága esetén teszi lehetővé a változás bejegyzésének megtagadását. Ennek hiányában az első fokú földhivatal tehát jogszabálysértés nélkül meghozott határozattal rendelkezett a perbeli ingatlan tekintetében a beavatkozók tulajdonjogának bejegyzéséről, ezért az alperesi határozat felülvizsgálata iránt benyújtott kereset alaptalan volt. A másodfokú bíróság sem sértett jogszabályt, amikor ítéletével a keresetet elutasító elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A fentiek alapján a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése szerint a másodfokú bíróság jogerős ítéletét hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Kfv. II. 27. 615/1997. sz.)