BH 1984.7.270 A tulajdonos a rendelkezési jogát terhelő elővásárlási jogot nem játszhatja ki azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják meg. Más a helyzet azonban akkor, ha a tulajdonostárs a társasházban levő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni. Ez esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot [Ptk. 145. § (2) bek., 373. §, 1977. évi 11. sz. tvr. 7. § 8. § (3) bek.].

A b-i É. utca 7. szám alatti társasházban - az 1961. november 5-i alapító okirat és az 1965. április 23-i és június 24-i alapító okiratot módosító okiratok alapján - a III. r. alperes jogelődjének, G. L-nak a külön tulajdonában volt a 12 085/A - l/a hrsz-ú öröklakás és a 12 085/A-4 hrsz. gépkocsitároló, a közös tulajdonból hozzájuk tartozó hányadokkal együtt.

G. L. ezt az öröklakást és gépkocsitárolót az 1982. január 22-én kelt adásvételi szerződéssel 600 000 forint vételárért eladta az I. r. alperesnek. A szerződésben a felek megállapodtak abban, hogy az átruházott ingatlanokra a II. r. alperesnek ellenszolgáltatás nélkül holtig tartó haszonélvezeti jogot biztosítanak.

A gépkocsitároló 15 m2 részén a felperesnek - aki a társasházban ugyancsak öröklakás tulajdonos - holtig tartó használati joga van.

A felperes keresetlevelében előadta, hogy az adásvételi szerződéssel a felek a gépkocsitároló tekintetében fennálló elővásárlási jogát megsértették. Kérte annak megállapítását, hogy a szerződés e tekintetben vele szemben hatálytalan és a gépkocsitároló tulajdonjogát elővásárlási joga gyakorlása folytán 40 000 forint vételárért megszerezte.

Az I. és II. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal védekeztek, hogy a felperest a gépkocsitárolóra - különösen két ingatlan együttes eladása folytán - nem illeti meg elővásárlási jog, egyébként a 40 000 forint nem felel meg a garázs forgalmi értékének, mert ezt csupán illetékkiszabás szempontjából értékelte így a FIK. A III. r. alperes nem terjesztett elő védekezést.

Az első fokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy az I. és II. r. alperesnek 2200 forint perköltséget, az államnak pedig 2400 forint kereseti illetéket fizessen meg.

Az ítélet indokolása szerint az irányadó jogszabályok alapján a gépkocsitároló önálló eladása esetén a tulajdonostársakat megilleti az elővásárlási jog, a lakás és a garázs együttes értékesítése esetén azonban nem. A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdése értelmében az elővásárlásra jogosultnak a vételi ajánlat tartalmát kell magáévá tennie, a perbeli esetben tehát úgy, hogy a 600 000 forint vételárért mindkét ingatlant meg kellene vásárolnia. Mivel erre jogszabályi lehetőség nincs, így a felperes által igényelt elővásárlási jog sem gyakorolható.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az első fokú ítéletet helyben hagyta. Kötelezte a felperest, hogy az I. és II. r. alpereseknek 880 forint fellebbezési perköltséget, az államnak pedig 1200 forint fellebbezési illetéket fizessen meg. Az ítélet indokolása szerint az első fokú bíróság jogi álláspontja helyes; a felperes nem tette magáévá az adásvételi szerződés tartalmát, hanem annak csupán egy részét. Nem annak van ügydöntő jelentősége, hogy a szerződő felek egy okiratba foglalták a lakás és a garázs eladását, hanem annak, hogy a szerződési akaratuk irányult egységesen mindkét ingatlan átruházására. A felperes a szerződésbe nem lépett be, így nincs olyan tulajdonjoga, amelyet az ingatlannyilvántartásba be kellene jegyezni.

A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás a következőket fej tette ki.

Annak érdekében, hogy a jogosult az elővásárlási jogát ténylegesen gyakorolni tudja, a Ptk. a tulajdonosra meghatározott közlési kötelezettséget ír elő. A közlési kötelezettség az elővásárlási jog tárgyát képező dologra vonatkozik, és ennek megfelelően az adásvételi szerződés az elővásárlási jog gyakorlása útján akkor jön létre, ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában a dologra vonatkozó ajánlat tartalmát magáévá teszi.

A tulajdonos a rendelkezési jogának korlátozását jelentő elővásárlási jogot nem játszhatja ki úgy, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják meg.

Az ítélkezési gyakorlat szerint az elővásárlási jog gyakorlásának nem akadálya az, hogy a tulajdonos a több ingatlanon fennálló, más-más tulajdonostársak eszmei közös tulajdonában levő ingatlanilletőségeit együttesen, egységes vételár kikötése mellett értékesíti. Az ingatlanilletőségek vételárának egyösszegben történő megállapítása ugyanis nem hiúsíthatja meg a tulajdonostársaknak azt a jogát, hogy az egyidejűleg eladni kívánt több ingatlanilletőség körül egyes illetőségekre az elővásárlási jogukat gyakorolják. Ha az eladó az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal nem közli elkülönítetten az egyes ingatlanilletőségekre eső ajánlatot, a vételi ajánlat szabályszerű közlése nem tekinthető megtörténtnek. Az elővásárlásra jogosultak tehát e jogukat mindaddig gyakorolhatják, amíg a kívülálló által tett vételi ajánlatnak az egyes ingatlanilletőségekre vonatkozó szabályszerű közlése nem történik meg.

Ha pedig az egyes ingatlanilletőségek vételárának egyösszegben történő megállapítása esetén az egyes illetőségekre vonatkozóan elkülönítetten kell a vételi ajánlatot közölni, ez az elv még inkább vonatkozik arra az esetre, amikor önálló ingatlanok vételárát állapították meg egyösszegben és csak az egyik ingatlanra vonatkozik az elővásárlási jog.