EH 2007.1602 Az opciós szerződésben megjelölt vételárnak az eladó tartozásával azonos összegű meghatározása önmagában nem eredményezi a szerződés semmisségét. A vételár és a vétel tárgyának forgalmi értéke közötti feltűnő értékaránytalanság azonban a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét jelenti [Ptk. 200. §, 201. §].
A felperesek a 2003. február 28. napján létrejött adásvételi szerződéssel 4 200 000 forintért megvásárolták a perbeli ingatlant. Az eredetileg 28 m2 alapterületű lakóház bővítésével és tetőtér-beépítéssel egy 70 m2 alapterületű lakóházat kívántak kialakítani.
A felperesek az építési munkák elvégzéséhez megfelelő pénzeszközökkel nem rendelkeztek, ezért hitelt kívántak igénybe venni. Ennek érdekében többször is megkeresték a II. r. felperes gyermekkori ismerősét az I. r. alperest, aki azonban nem adott kölcsönt a felpereseknek.
A felperesek bankhitelhez sem tudtak hozzájutni, mert BAR listára kerültek.
A felpereseknek ahhoz, hogy hitelhez jussanak, rövid időre pénzre volt szükségük. Ezért az I. r. alperessel 2003. október 30-án kölcsönszerződést kötöttek. Eszerint az I. r. alperes 3 300 000 forintot adott kölcsön a felpereseknek, mely a szerződés szerint a felek által megállapított évi 20%-os kamatösszeget is tartalmazta. A felperesek 2003. november 30-áig vállalták a 3 300 000 forint visszafizetését.
Ugyanezen a napon, 2003. október 30-án a felek opciós szerződést is kötöttek a 3 300 000 forint összegű rövid lejáratú kölcsönszerződés biztosítására. A felperesek az I. r. alperesnek 2003. december 15-éig vételi jogot engedtek 3 300 000 forint vételár ellenében a perbeli ingatlanra. A szerződés szerint az I. r. alperes vételi jogát csak abban az esetben gyakorolhatta, ha az adósok a kölcsönszerződésben vállalt fizetési kötelezettségüknek határidőre nem tesznek eleget.
A felperesek az I. r. alperestől felvett összeget az ingatlan további építésére fordították.
A felperesek a kölcsönvett összeget nem fizették vissza, ezért az I. r. alperes 2003. december 3-án bejelentette, hogy él vételi jogával. Tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 2003. december 8-án bejegyezték.
A felperesek a 2003. december 12. napján előterjesztett keresetükben az opciós szerződést a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján, a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség miatt megtámadták. Kérték a szerződés érvénytelenségének a megállapítását, az eredeti állapot helyreállítását akként, hogy az I. r. alperes tulajdonjogát töröljék az ingatlan-nyilvántartásból, míg a felperesek megfizetnek az I. r. alperesnek 3 300 000 forintot és ezen összeg 2003. december 1. napjától a kifizetésig járó, a költségvetési törvényben meghatározott mértékű késedelmi kamatát.
Az I. r. alperes 2004. március 16-án megkísérelte az ingatlan birtokbavételét. A felperesek ennek megakadályozása érdekében 2004. március 17-én közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatot tettek. Ebben elismerték, hogy az I. r. alperesnek 4 800 000 forinttal tartoznak.
A felperesek továbbra sem tudtak kölcsönhöz jutni, ezért az I. r. alperestől felvett kölcsönt nem tudták visszafizetni. Az I. r. alperes 2004. április 19-én az ingatlant önkényesen birtokba vette, majd a 2004. május 27-én létrejött szerződéssel 5 200 000 forint vételárért azt a II. és III. r. alpereseknek adta el. Az ingatlant jelenleg is a II. és III. r. alperesek tartják birtokukban.
A felperesek állították, hogy az I. r. alperes nem 3 300 000 forintot, hanem csak 3 000 000 forintot adott kölcsön, havi 10%-os kamatra. A 300 000 forint tehát a tőkeösszeg egy hónapra járó kamata volt. A per során azonban a kölcsönszerződést nem vitatták, elismerték, hogy az I. r. alperesnek 3 300 000 forinttal, valamint ezen összeg 2003. november 30. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamataival tartoznak (40. sorsz. jkv. és 59. sorsz. előkészítő irat).
A felperesek keresetükben az opciós szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérték arra hivatkozással, hogy az uzsorás, a jóerkölcsbe ütközik és színlelt. Megtámadták a tartozáselismerő nyilatkozatot a Ptk. 210. § (4) bekezdése alapján.
Az I. r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Azt állította, hogy a felpereseknek 3 300 000 forint kölcsönt adott. Álláspontja szerint a kölcsönszerződés opciós szerződéssel biztosítható, az nem ütközik jogszabályba, nem színlelt. A II. és III. r. alperesek ellenkérelme is a kereset elutasítására irányult. Állították, hogy az ingatlan megvásárlását követően azon jelentős beruházásokat végeztek.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felek között 2003. október 30. napján megkötött kölcsönszerződés és opciós szerződés, valamint a 2004. március 17-én létrejött megállapodás semmis.
Indokolása szerint a felek közötti szerződések esetleges semmisségét hivatalból vizsgálta. A 10%-os ügyleti kamat kikötését az elfogadott erkölcsi normákkal ellentétesnek találta, megítélése szerint ez tisztességtelennek minősül. Ezért a kölcsönszerződés semmisségét hivatalból állapította meg.
Álláspontja szerint az opciós szerződés azért semmis, mert a vételárnak a vagyontárgy forgalmi értékéhez kell igazodnia és nem határozható meg az adós tartozásának összegében. Érvénytelen az olyan kikötés, ahol a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós jog kikötése alapján a fennálló követelése fejében elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg.
A 2004. március 17. napján létrejött közjegyzői okiratba foglalt megállapodást azért tartotta semmisnek, mert a felperesek azt kényszer, fenyegetés hatása alatt tették.
A szerződések érvénytelenségének okát oly módon küszöbölte ki, hogy a vételi jog érvényesítésének időpontjában az ingatlan forgalmi értékét 5 200 000 forintban állapította meg. Ebből levonva a felperesek tartozását, az I. r. alperest 2 096 371 forintra és ezen összeg 2003. december 8. napjától járó késedelmi kamatának a megfizetésére kötelezte.
A felperesek és az I. r. alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és megállapította, hogy a 2003. október 30. napján megkötött kölcsönszerződésnek a kamatkikötésre vonatkozó rendelkezése semmis. Az I. r. alperes által a felperesnek fizetendő összeget 3 549 371 forintra és ennek az elsőfokú ítéletben meghatározott mértékű kamatára emelte fel.
A jogerős ítélet indokolása szerint a kölcsönszerződésnek csupán a kamat kikötésére vonatkozó rendelkezése érvénytelen. A felperesek által végzett beruházásokat követően az ingatlan forgalmi értékét 6 653 000 forintban állapította meg az aggálytalanul elfogadható szakértői vélemény alapján.
Miután álláspontja szerint az eredeti állapot nem állítható helyre, az érvénytelenségi ok kiküszöbölésével kapcsolatban az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset elutasítása, ennek hiányában annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében - az I. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy az eljárt bíróságok a tényállást hiányosan állapították meg, amely a jogvita eldöntését érdemben és az I. r. alperesre hátrányosan befolyásolta. Nem vették figyelembe, hogy a felpereseknek a kölcsön visszafizetésére reális esélyük nem volt, fizetőképességük tekintetében megtévesztették az I. r. alperest. A feltűnően nagy értékkülönbség vizsgálatánál a szerződéskötés körülményei és sajátosságai körében értékelendő lett volna a felperesek eljárásának jóhiszeműsége.
Álláspontja szerint a kölcsönszerződés 1. és 2. pontja közötti ellentmondásból nem lett volna levonható az a következtetés, hogy csupán 3 000 000 forint kölcsönt adott. Utalt arra, hogy a felperesek keresetlevelükben, majd a per folyamán is 3 300 000 forintban ismerték el az I. r. alperessel szemben fennálló tőketartozásukat. Nem bizonyított, hogy a tőketartozás csupán 3 000 000 forint volt, ebből következően a semmisség hivatalból történt vizsgálata körében levont jogkövetkeztetések megalapozatlanok.
Kifejtette továbbá, hogy nem semmisségi ok, ha az opciós vételár összege a tartozás összegével megegyezik. Az eljárt bíróságok az ingatlan 2003. október 30-ai forgalmi értékét nem vizsgálták, ennek hiányában a feltűnően nagy értékkülönbség fennállására okszerű következtetés nem vonható le.
Tagadta, hogy a felperesekkel szemben a közjegyzői okirat megkötésekor kényszert, fenyegetést alkalmazott volna, ekkor az általános felfogás szerint járt el, miután a felperesek a kölcsönt nem adták vissza és az I. r. alperes tulajdonszerzésének jóhiszeműségét bírósági úton támadták, az ingatlant pedig továbbra is sajátjukként birtokolták.
A felperesek jogi képviselője előtt 2004. március 18-án létrejött megállapodásban a felperesek a kölcsönszerződést megerősítették, rendelkeztek az eljárások kölcsönös megszüntetéséről és a felperesek keresetüktől elálltak. A közjegyzői okirat alapján meg kellett volna állapítani, hogy a felpereseknek a kölcsönszerződés és az opciós szerződés megtámadására vonatkozó joga elenyészett és őket 2004. április 16-ától birtokbaadási kötelezettség terhelte.
Nem értett egyet a bíróság elszámolásával sem, mert álláspontja szerint az opciós szerződés megkötésekori, valamint ezen jog gyakorlásakori érték megállapítása nem mellőzhető. Az érvénytelenségi ok elszámolással történő kiküszöbölése a szerződést ex tunc hatállyal érvényessé teszi, ezért az I. r. alperes költségeit és a használati díjakat is el kellett volna számolni.
Az aránytalan előny kiküszöböléséhez szükséges különbözetet mindkét bíróság téves alapokból kiindulva állapította meg. Olyan ellenszolgáltatást kellett volna megállapítani, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy.
A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem részben alapos.
Jogerős ítéletében a bíróság a felperesek keresetének elbírálása szempontjából irányadó tényállást helyesen állapította meg, tévesek azonban az abból levont jogi következtetések.
Nem helytálló az elsőfokú bíróságnak az a megállapítása, hogy a felperesek és az I. r. alperes között létrejött kölcsönszerződés semmis és téves a másodfokú bíróságnak az a megállapítása is, hogy ezen kölcsönszerződésnek a kamat kikötésére vonatkozó rendelkezése semmis. A felperesek a kölcsönszerződés semmisségének a megállapítását végül nem kérték a perben és annak sem volt indoka, hogy a bíróság ezen szerződés kamatkikötésre vonatkozó rendelkezésének a semmisségét hivatalból állapítsa meg. A felperesek a per során következetesen úgy nyilatkoztak, hogy nem vitatják a 3 000 000 forint tőkeösszeg után az egy hónapra járó 300 000 forint kamatot (22., 40. és Pf. 4. sorsz. jkv.-ek, valamint 59. sorszámú előkészítő irat).
A Legfelsőbb Bíróság által is 3 000 000 forint összegben megállapítható kölcsöntartozás - melyet bizonyít a közjegyzői okiratban megjelölt 4 800 000 forint hat havi kamattartalma - után az egy hónapra kikötött 300 000 forint kamat nem minősül oly mértékben eltúlzottnak, hogy az a jóerkölcs-be ütközne. E vonatkozásban értékelni kell azt, hogy a kölcsönszerződés egy hónapra jött létre, annak megkötésére a felperesek kezdeményezésére került sor. A rövid időre kölcsönadott összegnél a magasabb kamatkikötés általában életszerű.
Téves tehát a jogerős ítéletnek a kölcsönszerződés részleges érvénytelenségét megállapító rendelkezése. Ebből következően a felperesek tartozása 2003. november 30-án az I. r. alperessel szemben 3 300 000 forint volt.
Nem helytálló a jogerős ítéletnek a 2004. március 17. napján megkötött megállapodás semmisségére vonatkozó rendelkezése sem. A közjegyzői okiratba foglalt megállapodást ugyanis nem lehet a 2004. március 18-án létrejött megállapodástól elkülönítve értékelni. E két megállapodás együttes tartalma az volt, hogy a felperesek 4 800 000 forint ellenében lehetőségük van az ingatlan tulajdonjogának a visszaszerzésére.
A felek közötti ilyen tartalmú megállapodás nem tekinthető semmisnek. Az egyébként sem ment foganatba a felek között és így az elszámolásukat sem érinti.
Téves a jogerős ítéletnek az a megállapítása is, hogy a felek között 2003. október 30. napján létrejött opciós szerződés semmis.
A szerződésben a felek a perbeli ingatlan vételárát a felperesek tartozásával egyezően 3 300 000 forintban állapították meg. Ez a vételár nem volt színlelt, az a felek tényleges megállapodását tükrözte. Az a körülmény, hogy ez az összeg nem állt összhangban az ingatlan forgalmi értékével, nem jelenti annak színleltségét, az a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés érvényessége körében értékelendő.
Az elsőfokú bíróság által hivatkozott BH 2003. évi 584. számú eseti döntés olyan tényállásra vonatkozott, amelyben egyik fél sem tudta meghatározni, hogy ténylegesen milyen összegű vételárban állapodtak meg. A Legfelsőbb Bíróság a közzétett eseti döntésben éppen azt fejtette ki: nincsen jogi akadálya annak sem, hogy a felek a lejárt pénzkövetelésnek a vételárba történő beszámításában állapodjanak meg.
A perbeli esetben a felek a vételárban egyértelműen megállapodtak és a fentiekben kifejtettek szerint nem volt annak akadálya, hogy a felperesek lejárt tartozását a vételárba beszámítsák.
A BH 2005. évi 73. szám alatt közzétett eseti döntés pedig nem a Legfelsőbb Bíróság, hanem a Szegedi Ítélőtábla döntése, melyben kifejtetteket a Legfelsőbb Bíróság nem osztotta. Abban a perben sem az első-, sem a másodfokú bíróság nem jelölte meg, hogy milyen okból tartja érvénytelennek azt a kikötést, mely a vételárat az adós tartozásának összegében határozza meg, márpedig az érvénytelenség Ptk.-ban meghatározott okának megjelölése nélkül a szerződés érvénytelensége nem állapítható meg.
A per során felmerült bizonyítékok alapján az azonban megállapítható, hogy a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződésben kikötött szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnően nagy az értékkülönbség.
A felperesek kereseti kérelmükben a szerződést ezen okból megtámadták és ezen keresetüket a per során továbbra is fenntartották (19. sorszámú jkv. 3. oldal).
Az I. r. alperes felülvizsgálati kérelmében helytállóan hivatkozott arra, hogy sem az első-, sem a másodfokú bíróság nem vizsgálta a perbeli ingatlannak az opciós szerződés megkötésekori és a vételi jog gyakorlásakori értékét. Tekintettel azonban arra, hogy a szerződéskötés és az I. r. alperes birtokba lépése között rövid idő telt el és a szerződéskötést követően a felperesek az ingatlanon további értéknövelő beruházásokat végeztek, a Legfelsőbb Bíróság a feltűnően nagy értékkülönbség kiküszöbölése során az ingatlan 2004. április 19-ei, az ingatlanforgalmi szakértő által megállapított 6 653 000 forint forgalmi értékéből indult ki.
A PK 267. sz. állásfoglalás II. pontja szerint a feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerződés esetén a szerződés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékű ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy. Az értékkülönbség teljes kiküszöbölésére, a vételárnak a forgalmi értékre való felemelésére tehát nem kerülhet sor. A bíróságnak ugyanis olyan ellenértéket kell megállapítania, mely a felek ügyleti érdekeihez a legközelebb áll. Ennek alapján a Legfelsőbb Bíróság a perbeli ingatlan vételárát 5 300 000 forintban állapította meg, megítélése szerint ezen vételár mellett a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti értékkülönbség már nem feltűnően nagy.
A felpereseknek az előzőekben kifejtettek szerint az I. r. alperessel szemben 2003. november 30-án 3 300 000 forint tartozása volt. Ennek figyelembevételével az I. r. alperes a 2 000 000 forint vételár felpereseknek történő megfizetésére köteles a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alapján.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak szerint a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel érintett rendelkezéseit hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét ebben a keretben a Pp. 253. § (2) bekezdése szerint részben megváltoztatta és az I. r. alperest a felperesek javára 2 000 000 forint, valamint ezen összeg 2003. december 8. napjától járó késedelmi kamatának a megfizetésére kötelezte.