EH 2005.1332 Visszterhes szerződés nem orvosolható érvénytelensége esetén a szerződéskötést megelőző helyzet nem állítható vissza, ha az érvénytelen szerződés megkötését követően bekövetkezett gazdasági változások miatt a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti egyensúly oly mértékben megbomlott, hogy a teljesített szolgáltatások visszatérítése kirívó értékaránytalansággal járna [Ptk. 237. § (2) bek.; 1/2005. PJE számú jogegységi határozat].
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapított, a felülvizsgálat szempontjából releváns tényállás szerint a perbeli társasházi lakás tulajdonjogát az alperes 1987-ben szerezte, és annak az ingatlannyilvántartás szerint jelenleg is a tulajdonosa. Az 1988. november 15-én kelt és az alperes, valamint két ügyleti tanú által aláírt elismervény szerint az alperes a fenti ingatlant eladta és ennek értékeként 1 000 000 Ft-ot felvett, amelyen a lakás teljes vételárát kell érteni. Az ingatlan 1988-tól a felperes birtokában van. A felperes az 1995. február 15-én benyújtott keresetében annak megállapítását kérte, hogy az 1988. november 15-én kelt elismervény alapján közte és az alperes között érvényes ingatlan adásvételi szerződés jött létre. Keresetét az elsőfokú bíróság jogerősen elutasította. A felperes 1998. november 4-én újabb keresetet nyújtott be, amelyben elsődleges és vagylagosan az említett szerződésnek az érvényessé nyilvánítását kérte a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése alapján; a Ptk. 295. §-a szerint pedig kérte a tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges alperesi jognyilatkozat pótlását. Másodlagosan az eredeti állapot helyreállítását oly módon, hogy a bíróság az alperes által visszafizetendő vételár meghatározásánál az ingatlannak 1988-ban történt birtokba adása és az ítélethozatal időpontja között bekövetkezett áremelkedését is vegye figyelembe.
Az elsőfokú bíróság a jogerőre emelkedett részítéletében a szerződés érvényessé nyilvánítása és a jognyilatkozat pótlása iránti keresetet jogerősen elutasította. A felperes másodlagos kereseti kérelme - az eredeti állapot helyreállítása - tárgyában 2002. november 20-án hozott ítéletében az elsőfokú bíróság kötelezte a felperest, hogy ingatlant bocsássa az alperes birtokába, egyben fizessen meg az alperesnek 1 403 962 Ft-ot, végül 2002. december 1-jétől az ingatlan birtokba adásáig minden hónapban 47 200 Ft használati díjat. Nem fogadta el a felperes előadását, miszerint a részére visszajáró összeg megállapításánál a birtokba lépéstől az ítélet meghozataláig terjedő időtartam alatt az ingatlan forgalmi értékében bekövetkezett változást is figyelembe kell venni. A felek szolgáltatásait a Legfelsőbb Bíróság PK 32. számú állásfoglalására hivatkozva számolta el és a felperes részére visszajáró, az alperest terhelő összeget 1 000 000 Ft vételár és annak késedelmi kamatai, valamint a felperes által viselt költségek felszámításával, összesen 3 754 534 Ft-ban határozta meg. Ezzel szemben a felperes által az alperesnek fizetendő használati díj, ennek késedelmi kamatai és egyéb kiadások címén fizetendő összeget 5 158 496 Ft-ban állapította meg. E két összeg beszámításával a felperest kötelezte az alperes javára az ingatlan visszabocsátása mellett 1 403 962 Ft és a folyó használati díjak megfizetésére.
A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróságnak az eredeti állapot helyreállítása tárgyában hozott ítéletét a per főtárgya tekintetében helybenhagyta. Kifejtette, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 32. számú állásfoglalása értelmében pénzbeli egyenértéket csak akkor lehet megállapítani, ha a szolgáltatott dolog természetbeni visszaadása valamilyen okból nem lehetséges. A perbeli esetben azonban az alperes által átadott ingatlan megvan, ezért az eredeti állapot érték szerinti helyreállításának nincs helye. A felperes köteles az ingatlant az alperes birtokába visszabocsátani, a szokásos bért a használatért megfizetni, az alperes pedig köteles az átvett összeget visszafizetni, és utána annak átvételétől kamatot fizetni. A felperes azonban az ingatlan értékében időközben bekövetkezett értékemelkedés elszámolására nem tarthat igényt.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és a korábban eljárt bíróságok valamelyikének új eljárásra és új határozat hozatalára történő utasítását; vagy a jogerős ítélet helyett új, a jogszabálynak megfelelő ítélet meghozatalát kérte. Az eljárt bíróságok által elkövetett jogszabálysértést a Ptk. 237. §-a (1) bekezdésének megsértésében jelölte meg. Előadta, hogy az eljárt bíróságok jogsértéssel vetették el az eredeti állapotnak az érték szerinti helyreállítását. Az ítélet folytán teremtett helyzet nem felel meg a szerződéskötés előtti állapotnak, holott a bíróságnak olyan helyzetet kellett volna teremtenie, mintha a felek az érvénytelen szerződést meg sem kötötték volna. A felek szolgáltatásai eredetileg egyenértékűek voltak, a felperes átvett egy ingatlant, az alperes pedig annak az átvételkori forgalmi értékének megfelelő vételárát. Az ingatlanok forgalmi értékében azonban másfél évtized alatt bekövetkezett változás, a használati díjak megemelkedése, valamint a pénz romlása miatt az eredeti állapotnak a jogerős ítéletben írt módon történő helyreállítása a felperes számára rendkívüli méltánytalan helyzetet eredményez, mivel az alperes 8 000 000 Ft értékű lakást kap vissza, fizetési kötelezettsége nincsen, mert a használati díj összege meghaladja az 1 000 000 Ft vételárat, valamint annak késedelmi kamatait, ugyanakkor a felperesnek közel 2 000 000 Ft fizetési kötelezettsége van.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem a következők szerint alapos.
Nem fogadta el a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróságnak azt a jogi álláspontját, miszerint, ha a szerződés tárgyát képező dolog megvan, a szerződéskötés előtti állapot a dolog visszaadásával, minden esetben, így a perbeli esetben is helyreállítható. Időközben, a per tartama alatt megszületett a Legfelsőbb Bíróság 1/2005. PJE számú jogegységi határozata, amelyben a Legfelsőbb Bíróság értelmezve a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdését kimondta, hogy dolog szolgáltatásra irányuló és egészben vagy részben kölcsönösen teljesített visszterhes szerződés nem orvosolható érvénytelensége esetén a szerződéskötést megelőző helyzet nem állítható vissza, ha az érvénytelen szerződés megkötését követően bekövetkezett gazdasági változások következtében a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értéke közötti egyensúly oly mértékben megbomlott, hogy a teljesített szolgáltatások visszatérítése a méltányossággal már össze nem egyeztethető értékaránytalansággal járna. Ilyen kivételes helyzet fennállása esetén a bíróság a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítja és gondoskodik a szolgáltatások egyensúlyáról. A jogegységi határozat indokolása szerint a bírói gyakorlat következetes abban, hogy az érvénytelenségi ok kiküszöbölésével a szerződés érvényessé nyilvánítása egyenrangú lehetőség a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállításával. A szerződés érvényessé nyilvánítása keretében mind az eredeti, mind a később bekövetkezett értékaránytalanság általában megszüntethető. Elvileg mindkét lehetőség alkalmazható, a bíróság mérlegelési jogkörébe tartozik, hogy az érvénytelenség melyik jogkövetkezményét alkalmazza. Az esetek jelentős részében azonban az érvénytelenség nem orvosolható. A nem orvosolható érvénytelenség jogkövetkezményeinek a levonásánál sem hagyható azonban figyelmen kívül, hogy a felek akarata visszterhes szerződéseknél arra irányul, hogy szolgáltatásai megközelítőleg egyenlő értékűek legyenek. Ezért ha nincsen lehetőség a szerződés érvényessé tételére és a felek magatartásán kívüli okból a szolgáltatások eredeti egyenértékűsége megszűnt, közöttük kirívóan feltűnő értékkülönbség mutatkozik, akkor a szerződéskötés előtti helyzet a dolog visszaadásával és a szerződéskötéskori ellenérték megfizetésével nem állítható helyre. Az érvénytelenség jogkövetkezményeit a Ptk. 237. §-a (2) bekezdésére szerint kell levonni. A Legfelsőbb Bíróság a jogegységi határozatra tekintettel vizsgálta, hogy fennáll-e az a kivételes ok, amely miatt a szerződéskötést megelőző állapot visszaállítása bármelyik fél méltányos érdekét kirívó módon, súlyosan sértené.
Az iratokból megállapíthatóan a felek szerződési akarata a perbeli ingatlan tulajdonjogának visszterhes átruházására irányult, a dolog és pénzszolgáltatás arányosságot mutatott. Ez az arányosság azonban az elmúlt 15 évben drasztikusan megbomlott, az ingatlan forgalmi értékében az elmúlt másfél évtizedben az inflációt lényegesen meghaladó változás következett be, az ingatlanpiacon az 1998. évben valóságos árrobbanás történt, melynek hatása a szakvélemény szerint 2000-ben is érzékelhető volt. Az ingatlanok forgalmi értéke 50-100% körüli emelkedést mutatott. Ugyanakkor a visszajáró pénzkövetelés tőkeösszege állandó maradt. A vételár a felszámított kamataival együtt 2002. november 20-áig összesen 3 660 055 Ft-ot tett ki, ezzel szemben a felperes által fizetendő használati díj és annak kamata 2002. november 20-áig 4 718 096 Ft, a lakás 2002-ben elérhető forgalmi értéke pedig 5 900 000 Ft volt. Amennyiben az eredeti állapot helyreállítása, az ingatlan visszaadásával és a kamatok valamint a használati díjak elszámolása útján történne, a felperest megillető 3 660 055 Ft-tal szemben, az alperes igényt tarthatna 4 718 496 Ft lejárt használati díjra, és visszakapná a 2002-ben már 5 900 000 Ft értékű ingatlant. Nyilvánvaló, hogy az ingatlan és a pénzszolgáltatás szerződéskötéskori értékegyensúlyának a felek akaratától független okból történt megbomlása olyan mértékű, hogy a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása a felperes méltányos érdekeinek kirívóan súlyos sérelmét eredményezné.
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy a szerződéskötést megelőző helyzet nem állítható helyre, ezért a felek jogvitáját nem a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése, hanem a 237. §-ának (2) bekezdése alapján kell rendeznie oly módon, hogy a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá kell nyilvánítani. Az eljárt bíróságok azonban úgy ítélték meg, hogy a perbe hozott jogvita a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése alapján rendezhető, így nem vizsgálták azokat a körülményeket, amelyek a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdésének alkalmazása folytán relevanciával bírnak.
A felülvizsgálati eljárásban a Pp. 275. §-ának (1) bekezdése értelmében bizonyítás felvételének nincsen helye, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése szerint hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
Az elsőfokú bíróságnak az új eljárásban a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá kell nyilvánítania, és ha a szerződés hatálya alatt többlettényállás állapítható meg, azt a Ptk.-nak a kártérítés vagy jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kell elbírálnia. A szerződés hatályának megszűnte folytán az alperesnek vissza kell kapnia az ingatlant, azt pedig, hogy ezért milyen pénzösszeget kell a felperes részére fizetnie, a bíróságnak kell a jogegységi határozatokban megállapított szempontok figyelembevételével mérlegeléssel megállapítania.