BH 2014.5.154 I. A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály, vagy a közgyűlés határozata feljogosítja.

II. A közös képviselőt a választottbírósági kikötés aláírására felhatalmazó közgyűlési határozat hiányában a választottbírósági szerződés nem jön létre [2003. évi CXXXIII. tv. (a továbbiakban: Tht.) 43. § (1) bek., 50. § (1) bek.; 1994. évi LXXI. tv. (a továbbiakban: Vbt.) 55. § (1) bek. b) pont].

A felperes társasház és Sz. Város Önkormányzata 2007. február 23-án támogatási szerződést kötött, amely a felperes műszaki felújításához nyújtott vissza nem térítendő támogatást. A felperes a felújításokhoz szükséges önrészhez banki kölcsönt vett fel: az alperessel 2007. augusztus 27-én megkötött kölcsönszerződéssel 29 894 186 Ft-ot, a 2008. november 20-án megkötött kölcsönszerződéssel 8 921 000 Ft-ot, a 2009. szeptember 1-jén megkötött kölcsönszerződéssel 13 281 351 Ft-ot. A kölcsön biztosítékát a Sz. Város Önkormányzata által nyújtott óvadék és az alperes társasház közös költség követeléseire kötött zálogszerződések képezték. A kölcsönszerződéseket a felperes képviseletében H. A. közös képviselő írta alá.

A felperes a kölcsönszerződések alatt fizetési kötelezettségével többször késedelembe esett, ezért azokat az alperes 2011. március 24-én azonnali hatállyal felmondta és felszólította a felperest, hogy a tőke és járulék megfizetése iránti kötelezettségének tegyen eleget.

Az alperes a Választottbíróság előtt előterjesztett keresetében a jelen per felperesét 33 593 954 Ft kölcsöntartozás és járulékai megfizetésére kérte kötelezni.

A választottbírósági eljárás alperese ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a felek között sem a kölcsönszerződések, sem a választottbírósági szerződés nem jött létre érvényesen, mert a társasház közgyűlése nem hatalmazta fel a közös képviselőt a szerződések megkötésére. A tulajdonostársak nem is tudtak a felvett kölcsönökről, amíg a bank fel nem hívta őket a kölcsönszerződést biztosító zálogszerződések alapján a kölcsönösszeg megfizetésére.

A Választottbíróság ítéletében 27 821 761 Ft és járulékai megfizetésére kötelezte az alperest, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megítélése szerint a kölcsönszerződések VIII.4. pont (1) bekezdése alapján hatáskörrel rendelkezett a jogvita elbírálására. Kiemelte, hogy a választottbírósági gyakorlatnak megfelelően a Választottbíróság eljárására vonatkozó szerződéses kikötést a szerződéstől elkülönülten kell vizsgálni. Utalt arra, hogy a szerződéseket aláíró H. A.-t a társasház tulajdonosai közös képviselőnek választották meg, aki ebben a minőségében írta alá a szerződéseket. E tényeket a választottbírósági eljárás alperese a választottbírósági eljárás során többször elismerte. A Választottbíróság úgy ítélte meg, hogy az alperesnek az a hivatkozása, mely szerint a tulajdonosok nem hatalmazták fel a közös képviselőt választottbírósági eljárásra történő szerződéskötésre, önmagában nem elegendő az aláírt és a szerződő felek által már részben teljesített szerződés létrejöttének megkérdőjelezéséhez. Ezen túl az alperes nem bizonyította, hogy a közös képviselő képviseleti jogát korlátozták volna.

A felperes keresetében a Választottbíróság ítéletének érvénytelenítését kérte a választottbíráskodásról szóló 1994. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: Vbt.) 55. § (1) bekezdés b) pontja és (2) bekezdésének a) és b) pontja alapján. Álláspontja szerint a kölcsönszerződéseket aláíró közös képviselő nem volt jogosult a perbeli kölcsönszerződések megkötésére, azt csak és kizárólag szabályosan összehívott társasházi közgyűlésen meghozott határozat alapján tehette volna meg. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 27. § (2) bekezdése szerint a közös képviselőnek előkészítő és végrehajtó feladatai vannak, a döntéshozatal a közgyűlés hatáskörébe tartozik. Mindezek alapján a perbeli kölcsönszerződések és az azok részét képező választottbírósági kikötések akarathiba miatt létre sem jöttek.

A felperes arra is hivatkozott, hogy a perbeli kölcsönszerződések fogyasztói szerződések, ezért a választottbírósági kikötéseket tartalmazó pontokat a feleknek egyedileg meg kellett volna tárgyalniuk. Erre nem került sor, ezért azok nem válhattak a kölcsönszerződés részévé. Ez a szerződési feltétel az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 209. § szerint egyébként is tisztességtelennek minősül. Ezen túlmenően hivatkozott a felperes arra is, hogy a választottbírósági kikötést nem az arra jogosult írta alá, a kölcsönszerződés bűncselekmény elkövetésének eszközeként jött létre, valamint nyilvánvalóan a jóerkölcsbe és a jogszabályba is ütközik.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a közös képviselő a Tht. 50. §-ában és a 27. § (2) bekezdésében foglaltak értelmében a társasház nevében, mint a társasház törvényes képviselője, jogosult volt megkötni a perbeli szerződéseket, képviseleti jogának esetleges korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. A választottbírósági ítélet közrendbe ütközése a felperes által előadottak alapján azért sem állapítható meg, mert önmagában még a jogszabály megsértésével hozott ítélet sem alapozza meg a választottbírósági ítélet e jogcímen történő érvénytelenítését. A felperes által hivatkozott jogellenességek egyike sem sérti közvetlenül a gazdasági-társadalmi rend alapjait. Hivatkozott arra is, hogy a perbeli szerződés nem minősül fogyasztói szerződésnek, mert a felperes nem fogyasztó: a kölcsönszerződések megkötésére a társasház gazdasági-szakmai körébe tartozó célból került sor.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Úgy ítélte meg, hogy a felperes nem minősül fogyasztónak a perbeli jogviszonyokban, mivel az érintett kölcsönszerződéseket kifejezetten gazdasági célzattal kötötte.

Álláspontja szerint az is megállapítható, hogy a választottbírósági kikötések a perbeli kölcsönszerződések részévé váltak. A következetes bírói gyakorlat szerint (ABH 2033.875., BH 2001.131.), nem önmagában a választottbírósági kikötés minősül a szokásostól eltérő szerződéses rendelkezésnek, hanem annak a szokásos szerződési gyakorlattól eltérő elhelyezésével válhat azzá. Amennyiben a szerződés részét képező üzletszabályzat tartalmazza a választottbírósági kikötést, akkor a szokásos szerződési gyakorlattól eltérő rendelkezésként kell kezelni és a Ptk. 205/B. § (2) bekezdése szerint csak akkor válik a szerződés részévé, ha arról a szerződés megkötése előtt a másik szerződő felet tájékoztatták. A perbeli esetben azonban a kölcsönszerződések tartalmazták a választottbírósági kikötést, nem pedig a kölcsönszerződés részét képező egyéb más szerződési feltételek.

Az elsőfokú bíróság nem találta megállapíthatónak a választottbírósági kikötés érvénytelenségét sem a jogszabályba, sem a nyilvánvaló jóerkölcsbe ütközés jogcímén sem, mindezekre figyelemmel a választottbírósági ítéletet a Vbt. 55. § (1) bekezdése b) pontja alapján nem találta érvényteleníthetőnek.