BH 2007.3.91 I. A foglaló adása reálszerződés, a foglaló adására vonatkozó megállapodás kötelmi jogi jogviszonyt nem keletkeztet - A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg akkor sem tekinthető foglalónak; ha a felek megállapodtak abban, hogy a kötelezett a foglalót későbbi időpontban teljesíti [Ptk. 200. §, 243. § (1) bek.].

II. A bankszámla-forgalomba kapcsolt felek között a foglalóként kikötött pénzösszeg átadottnak tekintendő, ha a kötelezett - a fedezettel bíró bankszámlája terhére - e pénzösszegre vonatkozóan a hitelintézetnek szóló banki átutalási megbízást a jogosultnak átadja [9/2001. (MK 147.) MNB rendelkezés 7. § (1)-(2) bek.].

Az elsőfokú bíróság részítéletében megállapított tényállás szerint a felperes a 2003. május 16-án kötött adásvételi szerződéssel megvásárolta az alperes tulajdonában álló, a sz.-i 2504/A/5. hrsz. alatt felvett, 842 m2 területű, iroda megjelölésű, valamint társasházi közös tulajdonból hozzá tartozó 619/10 000 eszmei hányadnak megfelelő társasházi ingatlant 97 500 000 Ft vételárért. A felperes mint vevő kötelezettséget vállalt arra, hogy a vételárból 5 000 000 Ft-ot foglalóként a szerződés aláírásakor megfizet, amelyet l5 napon belül a vételár 10%-ára kiegészít. A teljes vételárat 2003. augusztus 15-éig volt köteles az alperes számlájára átutalni. A felek megállapodtak abban, hogy 15 napot meghaladó fizetési késedelem esetén az alperest az elállás joga megilleti és kártérítést követelhet.

A szerződés aláírásakor a felperes 5 000 000 Ft-ot kifizetett. Az alperes 2003. június 2-ai teljesítési határidővel 4 750 000 Ft foglalóra vonatkozó számlát helyettesítő okmányt állított ki, az összeget a felperes átutalta. A hátralékos vételárat az erre megszabott határidő lejártáig nem fizette meg, ezért az alperes 2003. szeptember 23-án az adásvételi szerződéstől elállt.

A felperes a keresetében előadta, hogy az alperes részére utóbb megfizetett 4 750 000 Ft vételár-előlegnek minősül, ezért az általa kifizetett 9 750 000 Ft-ból 4 750 000 Ft, ennek kamatai és a perköltségek megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Marasztalása esetére kártérítésre alapított beszámítási kifogást terjesztett elő.

Az elsőfokú bíróság részítéletében az alperest 4 750 000 Ft-ban; annak kamataiban; valamint 522 500 Ft perköltségben marasztalta. Kifejtette, hogy a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése szerint a foglalót a szerződés megkötésekor a szerződés megkötése jeléül kell átadni. A felek szerződésének az a része, amely a felperest 4 750 000 Ft-nak a szerződés megkötése után történő átadására kötelezi, a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdésébe ütközik és mint ilyen a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis. A 4 750 000 Ft-ot vételár-előlegként kell kezelni. Az ekként átutalt összeg az alperes szerződéstől való elállása folytán a Ptk. 320. §-ának (1) bekezdése és a 319. §-ának (3) bekezdése szerint a felperesnek visszajár. Az alperes kártérítésre alapított beszámítási kifogásának tárgyalását a keresettől elkülönítette.

A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság részítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy a kialakult bírói gyakorlat az átadott pénzösszeg rendeltetését tekinti olyan lényeges szempontnak, amely alapján az előlegnek avagy foglalónak minősül. Az nem volt vitás a felek között, hogy az egész összeget foglalónak minősítették. Nem találta jogszabályba ütközőnek és ezáltal semmisnek azt a szerződéses kikötést, miszerint a felperes foglalónak minősített pénzösszeget nem a szerződés megkötésekor, hanem a szerződésben vállalt módon utóbb átutalással teljesítette. Álláspontja szerint a felek a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése értelmében a foglaló átutalással történő későbbi átadásában megállapodhattak. A felperes nem tett olyan tényállítást, miszerint a szerződés megszűnéséért mindkét fél felelős, ezért a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése szerint a foglalót elveszíti. Az alperes ezért az átvett összeget visszafizetni részben sem tartozik.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság részítéletének helybenhagyását kérte. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdésében, valamint a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésében írtak megsértésében jelölte meg, előadta, hogy a Ptk. 243. §-a (1) és (2) bekezdésében írt rendelkezések kógens jellegűek a vonatkozásban, hogy a foglalót a szerződés megkötésekor kell átadni. A feleknek a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésében írt szerződési szabadsága sem teszi lehetővé, hogy a foglaló átadásának időpontját a szerződés megkötését követő későbbi időpontban határozzák meg, illetve a foglaló részletekben való megfizetésében állapodjanak meg. E körben hivatkozott a Legfelsőbb Bíróságnak a Bírósági Határozatok 1993/106., valamint a 2004/463. számában közzétett eseti döntéseire. Előadta, hogy az állandósult bírói gyakorlat szerint a felek által a szerződés megkötését követően átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Előadta, hogy a felek a szerződésben a vételár 10%-át kitevő foglaló fizetésében állapodtak meg, amelyet a felperes két részletben teljesített. Az a körülmény, hogy a második részletet utóbb átutálással egyenlítette ki, az átutalt összeg foglaló jellegét, annak rendeltetését nem változtatta meg. Jogszabály a teljesítés fenti módjának alkalmazását nem tiltja, így nincs annak jogi akadálya, hogy a felek a foglaló megfizetésére rövid későbbi határidőben megállapodjanak. E gyakorlat alkalmazását indokolják a pénzforgalomról szóló jogszabályok is.

Amennyiben a bíróság nem fogadja el, hogy a vitás összeg foglalónak minősül, kérte annak megállapítását, hogy azt kötbérként megtarthatja.

Végezetül sérelmezte a részítélet meghozatalát és a beszámítási kifogásának elkülönített elbírálását is.