BH 2016.1.13 Az eladó nem jogosult a vevő vételárfizetési késedelme miatti elállásra akkor, ha a tehermentesként eladott ingatlant nem tehermentesíti és erre a szerződés alapján a vevő - az eladó tehermentesítésre való felhívása nélkül - is jogosult, amit az eladó a vételár teljesítéseként köteles elfogadni [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 320. §, 370. § (1) bek., 1991. évi XLIX. tv. 47. § (1) bek.].

[1] Az alperes 2009. június 18-án megvette a felperestől a perbeli ingatlan 295/10000 részét - amely egy kialakításra kerülő társasházi lakásnak felelt meg - 14 373 100 forint vételárért. A vevő 5 373 100 forintot kifizetett az eladónak, a fennmaradó összeg pedig a társasház bejegyzését követő hónap 20. napjáig volt esedékes. Az ingatlant az eladó tehermentesen adta el az alperesnek, de azt egyebek mellett 360 000 000 forint erejéig bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjog terhelte. A szerződés szerint 9 000 000 forint bankszámlájára való utalása esetén az érintett ingatlanról, illetve tulajdoni hányadról a jelzálogjog-jogosult hozzájárulását adja a jelzálogjoga törléséhez. A szerződés szerint a vételár-hátralékot az alperes banki hitelből vállalta fedezni és a felek megállapodtak abban is, hogy a vételár-hátralékból a tehermentesítéshez szükséges összeget az alperes a jelzálogjog-jogosult számlájára történő átutalás útján teljesíti és azt teljesítésként az eladó elfogadja.

[2] A társasházat bejegyezték, a felperes azonban 2011. március 24-én felszámolás alá került. Az alperes szakvéleménnyel alátámasztottan 6 918 226 forint összegű szavatossági igényt jelentett be a felperessel szemben, amit a felszámoló követelésként nyilvántartásba vett. 2013. június 10-én a felperes felszámolója - elállás terhe mellett - a szavatossági igény összegével csökkentett vételárként 2 081 774 forint megfizetésére hívta fel az alperest. Az alperes közölte, hogy az ingatlant jelenleg is jelzálogjog terheli, ezért a szerződés értelmében az alperesnek nem az eladó részére, hanem a hitelezőnek kell kifizetnie a vételár-hátralékot. Az ismételt felszólításra az alperes felhívta a felperest, hogy közölje, milyen összegű jelzálogjog terheli az ingatlant. A felperes 2013. július 18-án a szerződéstől elállt. Az elállást az alperes nem fogadta el.

[3] A felperes keresetében egyebek mellett kérte annak a megállapítását, hogy az elállás jogszerű volt. Az alperes a kereset elutasítását kérte.

[4] Az elsőfokú bíróság részítéletével a keresetet az adásvételi szerződéstől való elállás jogszerűségének a megállapítása körében elutasította. Az indokolás szerint a felek az adásvételi szerződésben megállapodtak, hogy a vevő a tehermentesítéshez szükséges összeget közvetlenül a jelzálogjog-jogosult felé fizeti. A szerződés a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 370. §-ának (1) és (2) bekezdéséhez képest az eladó tehermentesítésre való felhívásának a mellőzésével tette lehetővé, hogy a vételárhátralékból a vevő az ingatlant tehermentesítse. A hátralékos vételár felperes részére történő megfizetésére tehát az alperes nem volt köteles, de abba jogosult volt a szavatossági igényéből eredő követelését is beszámítani. Az ingatlant 360 000 000 forint erejéig keretbiztosítéki jelzálogjog terheli, de ha nem ez, hanem a szerződésben rögzített 9 000 000 forint szükséges a tehermentesítéshez, az is jóval meghaladja a felperesnek járó vételárhátralékot. A felperes az ingatlant nem tehermentesítette, ezért az alperes jogszerűen élhetett vele szemben a visszatartás jogával. A felperes késedelme az alperes késedelmét kizárta, így az elállás nem lehetett jogszerű.

[5] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét annak helyes indokaira való utalással hagyta helyben. Indokolásában kiemelte, hogy a beszámításra tekintettel az alperes tartozása 1 628 144 forint. Az ingatlant a felperes nem tehermentesítette és felszámolása folytán kérdéses, hogy erre bármikor képes lesz. Az elállás esetén egyébként az eredeti állapot helyreállításának van helye, ezért ez esetben is alkalmazni kell az 1/2010. (VI. 28.) PK vélemény 4. pontjában foglaltakat, mert csak az a fél követelheti eredményesen a visszajáró szolgáltatást, aki egyben vállalja a számára teljesített szolgáltatás visszatérítését és erre képes is.

[6] A jogerős részítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság részítéletét változtassa meg és adjon helyt a keresetének. Másodlagosan az elsőfokú bíróság részítéletének a hatályon kívül helyezésére is kiterjedően kérte az elsőfokú bíróság utasítását új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára.

[7] A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint jogszabály nem írja elő, hogy elállásnak csak akkor lenne helye, ha a jogot gyakorló fél maga is vállalja a számára teljesített szolgáltatás visszatérítését és képes is arra. A PK-vélemény az érvénytelenség és nem az elállás jogkövetkezményeit rendezi, a perbeli esetben pedig a felperes jogszabály alapján gyakorolta az elállási jogát, amivel a szerződést felbontotta. Figyelmen kívül hagyta a jogerős részítélet azt is, hogy a felszámolási eljárás alatt álló cég esetében a felszámoló jogosult a cég által kötött szerződések felmondására és az alperes az igényét a felszámolási eljárásban érvényesítheti. A jogerős részítélet gátolja a felszámolási eljárás lefolytatását, mert amíg a perbeli szerződés fennáll, a felszámolónak nincs módja az igény érvényesítésére, a vagyon értékesítésére és a hitelezői igények kielégítésére.

[8] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte, hogy a Kúria a jogerős részítéletet tartsa fenn hatályában és kötelezze a felperest a perköltség megfizetésére.

[9] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

[10] A jogerős részítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetést vont le, azzal a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.

[11] A régi Ptk. 320. §-ának (3) bekezdése szerint a szerződésen alapuló elállási jogát nem gyakorolhatja az a fél, aki a már megkapott szolgáltatást nem, vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaszolgáltatni. A jogszabályi rendelkezés alapján a Kúria azt is kimondta eseti döntésében, hogy a szerződés alapján elállásra jogosult fél ezt a jogát nem tudja gyakorolni, ha a körülményekben bekövetkezett változás folytán a másik szerződő fél a dolog visszaadására már nem képes (BH 2004.320.). A jogszabályi rendelkezés alapján gyakorolt elállási jog nem esik e törvényi rendelkezés alá. Helyesen hivatkozott az alperes azonban arra, hogy a régi Ptk. 4. §-ának (1) bekezdése alapján a polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és a tisztesség követelményének megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni. A jóhiszemű joggyakorlás követelményének pedig nem felel meg az, ha valaki a törvényen alapuló elállási jogát akarja úgy gyakorolni, hogy maga nem tudja visszaadni a másik féltől kapott szolgáltatást.