BH 2007.7.231 I. Az eladó tulajdonostársnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársak mellett az olyan személlyel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás - Ez utóbbi személy azonban elővásárlási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése - a szerződési ajánlat elfogadására általában elvárhatóan nyitva álló határidőn belül - meg is történik.

II. Ez az elv érvényesül akkor is, ha az eladó tulajdonostárs elmulasztotta a közlési kötelezettségét - Ilyen esetben az ügyletkötéskor még csak széljegyzett tulajdoni várománnyal rendelkező személy akkor tudja elővásárlási jogát érvényesíteni, ha az ügyletkötésről (a vételi ajánlatról) más módon való tudomásszerzésétől számítottan az elfogadó nyilatkozat megtételére általában elvárható időn belül a tulajdonjogát be is jegyzik [Ptk. 145. § (2) bekezdés, Ptk. 373. § (2) bekezdés; PK 9. sz. állásfoglalás].

A II. r. alperes 1986. december 17-én öröklési szerződést kötött az 1999. április 25-én meghalt H. I.-néval (az I. r. alperes jogelődjével) a perbeli ingatlan 306/2772-ed illetőségére. Az ingatlan-nyilvántartásba a II. r. alperes javára ezen illetőségre elidegenítési és terhelési tilalmat, az ingatlan 1026/2772-ed részére pedig elővásárlási jogot jegyeztek be.

A felperes az 1998. július 27-én létrejött adásvételi szerződéssel V. J.-től megvásárolta a perbeli ingatlan 693/2772-ed illetőségét testvérével együtt szüleik haszonélvezeti jogával. A szerződést 1998. augusztus 4-én nyújtották be a földhivatalhoz, mely a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet széljegyként tüntette fel.

A II. r. alperes az 1998. december 7. napján létrejött adásvételi szerződéssel néhai H. I.-nétól megvette a perbeli ingatlan 676/2772-ed tulajdoni hányadát. A szerződés 7. pontjában a felek egyezően adták elő, hogy az ingatlannak tulajdonostársai vannak, azonban őket elővásárlási jog nem illeti meg, ugyanis a tulajdoni lap teherlapja szerint a II. r. alperes vevőt elővásárlási jog illeti meg.

Az adásvételi szerződést 1998. december 9-én az ingatlan-nyilvántartásba benyújtották, a II. r. alperes tulajdonjogát 2001 augusztusban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, annak ellenére, hogy a földhivatal 2000. szeptember 8-án kelt hiánypótlási felhívásában kérte a társtulajdonosok elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának becsatolását.

Időközben a felperes tulajdonjogát is bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes előadása szerint 2004 szeptemberében tudta meg, hogy a II. r. alperes adásvétel és nem öröklés jogcímén jutott a perbeli ingatlan 672/2772-ed tulajdoni illetőségéhez. 2004. november 1. napján közölte az eladó jogutódával, az I. r. alperessel, hogy a II. r. alperes vételi ajánlatát magáévá téve az általa ajánlott áron és feltételekkel az ingatlant meg kívánja vásárolni. Ennek eredménytelensége folytán a 2004. december 1. napján előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és az az elfogadó nyilatkozat folytán közte és az I. r. alperes között jött létre.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy a felperest az elővásárlási jog nem illette meg, mert a II. r. alperes javára az ingatlan-nyilvántartásba ugyancsak elővásárlási jog került bejegyzésre és az I. r. alperes jogelődje a II. r. alperes hozzájárulása nélkül más részére nem is ruházhatta volna át a perbeli tulajdoni hányadot. Hivatkoztak arra is, hogy az I. r. alperes a felperest a szerződésről tájékoztatta, a felperes azonban kijelentette, hogy nem kívánja a tulajdoni hányadot megvásárolni. Utaltak arra is, hogy a felperes 1999-ben az önkormányzathoz benyújtott elvi engedély iránti kérelemhez csatolta az ingatlan tulajdoni lapját, mely a II. r. alperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét széljegyként tüntette fel. A felperes a 2001. november 30-án a bírósághoz más ügyben benyújtott keresetében a II. r. alperest az ingatlan társtulajdonosaként tüntette fel. Mindebből következően a felperes igénye elévült.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint a felperesnek a II. r. alperes szerződéskötésekor jogszabályon alapuló elővásárlási joga volt. Ebből következően a II. r. alperes ajánlatát az I. r. alperes jogelődjének teljes terjedelmében közölnie kellett volna a felperessel.

A felperes követelése a szerződés megkötésével, illetve annak a földhivatalhoz 1998. december 9-ei benyújtásától vált esedékessé. Attól számítva pedig az ötéves elévülési idő eltelt, a felperes követelése 1993-ban elévült.

A felperes 1998. december 10-én elvi telekalakítási engedély iránti kérelemmel élt az önkormányzatnál, melyhez csatolta az ingatlan tulajdoni lapját. Ezen a II. r. alperes igénye széljegyként szerepelt és abból kiderült, hogy annak jogcíme adásvétel volt. Az elévülés tehát 1998. december 10-éig nyugodott, az elévülés azonban bekövetkezett.

Hivatkozott a felperes által 2001. április 10-én benyújtott keresetlevélre, melyben a felperes az ingatlan egyik tulajdonostársaként a II. r. alperest jelölte meg. A csatolt tulajdoni lapból is ki kellett derülnie, hogy a II. r. alperes nem öröklési szerződés, hanem adásvétel jogcímén vált tulajdonostárssá. Habár 2001. április 10-étől számítva az elévülési idő még nem telt el, a felperes nem a körülmények által indokolt határidőben tette meg elfogadó nyilatkozatát.

A felperes és az alpereseknek az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása ellen előterjesztett fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a per főtárgya tekintetében helybenhagyta, indokait pedig megváltoztatta annak megállapításával, hogy a felperest az alperesek között 1998. december 7-én létrejött adásvételi szerződéssel kapcsolatban elővásárlási jog nem illeti meg.

Indokolása szerint a szerződés megkötésekor, 1998. december 7-én a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be, nem volt tehát az ingatlan társtulajdonosa. Ezért őt elővásárlási jog nem illette meg. Elővásárlási jogot csak az a társtulajdonos gyakorolhat, aki a tulajdoni illetőség átruházását célzó szerződés megkötésekor az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa. A széljegy a bejegyzés tényét nem pótolja.

Kifejtette továbbá, hogy az elővásárlási jogok közötti sorrend kizárólag akkor merülhet fel, ha a tulajdonostársakon kívül álló harmadik személy kívánja a tulajdoni hányadot megvásárolni és elővásárlási jogával mind a szerződésen, mind pedig a jogszabályon alapuló jog jogosultja élni kíván. Ilyen esetben a jogszabályon alapuló jogát gyakorló jogosultsága az erősebb. A perbeli esetben azonban nem az elővásárlásra jogosult kívánta ezt a jogát gyakorolni, hanem már eleve ő volt az eladó szerződő partnere, azaz a vevő. Nincsenek tehát ténylegesen gyakorolt és egymással konkuráló olyan elővásárlási jogok, ahol az egyik a másikat megelőzhetné. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultját nem lehet kívülálló harmadik személynek tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog pedig mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. A felperes a saját vásárlásakor tudomással bírt a II. r. alperes jogáról. Az ő javára kötött szerződés esetén a jogosultak között sorrend nem érvényesül.