ÍH 2005.22 ÁLTALÁNOS SZERZŐDÉSI FELTÉTELEK EGYES KIKÖTÉSEINEK ÉRVÉNYTELENSÉGE - INGATLANKÖZVETÍTÉSI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉNÉL ÁLTALÁNOS SZERZŐDÉSI FELTÉTELEK

A Szegedi Ítélőtábla megállapítja, hogy az ECHO-Csoport Nyugati Ingatlanforgalmazó Kft. által alkalmazott "Megbízási szerződés" általános szerződési feltételeinek 6. pontjában az alábbi kikötések - a kikötés alkalmazójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal - érvénytelenek:

"a) Az 5. pontban írt díjazás a megbízási szerződés hatálya alatt abban az esetben is jár a megbízott részére, ha a vevőt nem a megbízott közvetítette."

"c) Amennyiben a szerződés a megbízó általi felmondás folytán szűnik meg, és nem alkalmazható a 6/b) rendelkezése, a megbízó a 4. pontban írt limitár 1%-át, mint átalányköltséget köteles megfizetni a megbízott részére."

Az érvénytelenség nem érinti azokat a szerződéseket, amelyeket 2004. szeptember 10. napjáig teljesítettek [Ptk. 209/B. § (1), (2), (3) bekezdés, 209. § (2), (3) bekezdés].

Az ingatlanforgalmazással foglalkozó alperes a 2002. december óta alkalmazott általános szerződési feltételek szerint köt ingatlanközvetítésre szerződést a megbízóival. A szerződési feltételek szerint a megbízás határozott időre, 4 hónapra szól, és tartalmazza, hogy a megbízott kizárólagosságot kap a megjelölt ingatlan közvetítésére. A feladat teljesítéséért az alperest a kialkudott vételár 3,5%-a + áfa összegű díjazás illeti meg (5. pont), mely tartalmazza készkiadásának költségeit is. A díj az adásvételi szerződés vagy előszerződés aláírásával egyidejűleg válik esedékessé. A megbízási szerződés blanketta 6. pontja a következőket tartalmazza:

"a) Az 5. pontban írt díjazás a megbízási szerződés hatálya alatt abban az esetben is jár a megbízott részére, ha a vevőt nem a megbízott közvetítette.

b) Az 5. pontban írt díjazás a szerződés hatályának megszűnte, vagy a megbízó általi felmondása esetén is jár abban az esetben, ha a megbízó a jelen szerződés megkötésétől számított 1 éven belül olyan személlyel, vagy ezen személy közeli hozzátartozójával köt adásvételi szerződést, akivel a megbízott ismertette az ingatlan címét a szerződés hatálya idején.

c) Amennyiben a szerződés a megbízó általi felmondás folytán szűnik meg, és nem alkalmazható a 6/b) pont rendelkezése, a megbízó a 4. pontban írt limitár 1%-át, mint átalányköltséget köteles megfizetni a megbízott részére."

Az alperes által használt blanketta szerint a felek sikertelen közvetítés esetére megállapodnak abban, hogy a megbízottat díj nem illeti meg, költségeit maga viseli.

Az ügyész közérdekű keresetében a Ptk. 209. § (2) bekezdése szerint irányadó Ptké. II. 5. §-a alapján az alperes által alkalmazott általános szerződési feltételek (ÁSZF) 6/a), 6/b) és 6/c) pontjában szereplő kikötéseket megtámadta. A Ptk. 209/B. § (1) és (2) bekezdésére alapítva, a Ptk. 112. § (1) bekezdésére hivatkozva állította, hogy a támadott kikötések a megbízó rendelkezési jogát sértik, egyben a megbízó díjfizetési kötelezettségét egyoldalúan, a megbízó hátrányára állapítják meg. Tisztességtelen az a kikötés, amelynek eredményeként a megbízó a Ptk. 478. § (2) bekezdésében biztosított jogával nem élhet, a limitár 1%-a pedig nem egyezik meg a Ptk. 478. § (3) bekezdésében előírt, a megbízási díjnak a megbízott tevékenységével arányos részével. A 6/b) pont kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy a megbízott a megbízás megszűnése után már díjazásra nem tarthat igényt. A 6/c) pont tekintetében azt kifogásolta, hogy a megbízott költségének elszámolására irányuló kötelezettség nem érvényesül, e kikötés értelmében nem a tényleges költségeket kell a megbízónak megfizetnie.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés összhangban van a Ptk.-nak a megbízási szerződésre vonatkozó rendelkezéseivel. A felperes álláspontjával szemben annak tulajdonított érdemi jelentőséget, hogy minden olyan esetben, amikor megbízotti kötelezettségét teljesítette, jogszerűen megilleti a díjazás. A 6/b) pont tekintetében hangsúlyozta, hogy az kifejezetten a megbízó esetleges ügyeskedését hivatott megelőzni, nem enged inkorrekt magatartást. A 6/c) pont vonatkozásában nem vitatta, hogy a Ptk. általános szabálya szerint a megbízó a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja, ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a Ptk. 478. § (3) bekezdése értelmében ilyenkor a megbízott a díj tevékenységével arányos részét követelheti. Az 1%-os kikötés magában foglalja a megbízott minden költségét, díját.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Arra az álláspontra helyezkedett, hogy a megbízási szerződés nem eredménykötelem, a megbízott a díját akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre. A 6/a) pont rendelkezései érvényesek, amennyiben ugyanis a megbízott a szerződésből rá háruló kötelezettségének eleget tett, úgy a díjazásra igényt tarthat. A 6/b) pontban tett kikötés érvényessége mellett felhozott alperesi érveket osztva megállapította, hogy a rendelkezés a megbízó esetleges ügyeskedését kívánja kizárni a megbízási szerződés megkötésétől számított legalább egyéves időszakra. A 6/c) pont alkalmazása tekintetében rögzítette, hogy az 1%-os átalányösszeg ugyan nem mindig azonos a megbízási díjnak a megbízott tevékenységével arányos részével, ugyanakkor jogszabály nem tiltja, hogy a felek az arányos díjat költségátalány formájában határozzák meg, ezért a Ptk. 478. § (3) bekezdésében foglaltakra is figyelemmel a kikötés érvényes.

Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben az ügyész élt fellebbezéssel.

A fellebbezés az alábbiakra figyelemmel részben megalapozott.

Az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés természetét illetően abból kell kiindulni, hogy a közvetítésre irányuló ügynöki szerződéseket, mint önálló szerződéstípust a Ptk. nem nevesíti; az ilyen tárgyú szerződéseket a szakirodalom a megbízási szerződések egyik csoportjába, az ún. képviseleti megbízások, azon belül pedig az ún. kereskedelmi (piaci) megbízások közé sorolja. A Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésében kifejtett álláspont és az ennek alapján kialakult ítélkezési gyakorlat szerint az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés - a felek eltérő rendelkezésének hiányában - a Ptk. 474. §-ában szabályozott megbízási szerződésnek minősül, és így nem eredménykötelem. Az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződéseknek a megbízási szerződés főszabályával szemben mégis az a specifikuma, hogy a Ptk. 478. § (2) bekezdésében foglaltaktól eltérően az ingatlanközvetítést vállaló a díjra akkor tarthat igényt, ha a közvetítői tevékenysége eredményeként szerződéskötésre kerül sor. A közvetítői tevékenység alapján történt szerződés megkötése a megbízási szerződés teljesítését jelenti, ezen túlmenően további eredménykötelezettség az ingatlanközvetítőt nem terheli, így - erre vonatkozó külön kötelezettségvállalás hiányában - az ingatlanközvetítő nem felelős a szerződéskötést követően bekövetkező változásokért, például azért sem, ha utóbb nem kerül sor a szerződés alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, és nem tehető felelőssé a szerződő felek szerződés megkötését követő magatartásáért sem (Bírósági Határozatok 1997/6/302. számú jogeset).