EH 2004.1119 A foglalóval biztosított szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetése önmagában nem jelenti azt, hogy ne lenne a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy [Ptk. 245. §, 319. §].
1998. június 13-án a peres felek megállapodtak abban, hogy egymással adásvételi szerződést kötnek az alperes kizárólagos tulajdonában álló perbeli társasházi öröklakás ingatlanra. A vételárat 3 450 000 forintban határozták meg, melyből a felperesek 1 500 000 forintot adtak át az alperesnek. Az 1 500 000 forintból 345 000 forint foglaló volt.
A szerződés szerint a felek a végleges szerződést akkor kötik meg, amikor a vevő felperesek a saját lakásukat el tudják adni. Ennek határidejét 1998. október 22. napjában jelölték meg.
Az alperes az 1998. október 1-jén kelt levelében a felperesektől a vételár kifizetése előtt nyolc napon belül 500 000 forint előleg megfizetését kérte annak érdekében, hogy az általa korábban előszerződéssel lekötött ingatlanból annak eladója ki tudjon költözni. Kérte továbbá a végleges szerződéskötés idejének 1998. október 31-ére történő módosítását.
A felperesek 1998. október 14-én jelezték, hogy további előleget nem áll módjukban adni, a határidő október 31-ére történő módosításához azonban hozzájárultak.
A felperesek lakásingatlanukat - melynek vételárából az alperesnek járó vételárat ki akarták egyenlíteni - nem tudták eladni. Ezért a felek között tárgyalások kezdődtek arról, hogy az alperes lakását másnak értékesítve az átadott összeget a felpereseknek visszafizeti. 1998. november 4-én a felek az 1998. június 13-án létrejött előszerződést mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változások miatt felbontották. Az alperes vállalta az 1 155 000 forint előleg és annak 20%-os kamata, összesen 1 247 400 forint megfizetését. A megállapodás szerint a felek a 345 000 forint foglaló tekintetében további megbeszélést folytatnak arról, hogy abból az alperes milyen összeget tart meg.
1998. november 6-án az alperes - miután lakásingatlanát más személynek eladta - az 1 247 400 forintot a felpereseknek visszaadta. Az ekkor létrejött megállapodás felbontása elnevezésű okiratban a felperesek úgy nyilatkoztak, hogy az 1998. június 13-án kötött megállapodásban foglalt fizetési feltételeket határidőre nem tudják teljesíteni. Az alperes az újabb határidő módosításhoz nem tud hozzájárulni, ezért a felek mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változások miatt a szerződést felbontják.
A megállapodás 5. pontja szerint az alperes a megállapodás felbontásából származó kárigényének enyhítésére visszatartja a 345 000 forint foglalót.
A felperesek a 2003. május 12-én kelt levelükben felhívták az alperest, hogy a 345 000 forint foglalót fizesse vissza. Az alperes ezt megtagadta, ezért a felperesek keresetükben az alperes kötelezését kérték 345 000 forint és ezen összeg 1998. november 6-ától járó törvényes kamatainak a megtérítésére.
Álláspontjuk szerint az előszerződést mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változások miatt bontották fel, azt az alperes sem tudta teljesíteni, mert a lakásból nem tudott elköltözni, ezért azt nem tudta a szerződés szerint birtokba adni.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Kifejtette, hogy a felperesek lakásukat nem tudták eladni - abban azóta is bennlaknak - ezért a vételárat nem tudták kiegyenlíteni. Lakását a felperesek birtokába tudta volna adni, mert nem volt akadálya annak, hogy az általa megvett lakásból annak eladója kiköltözzön. Állította, hogy az ő körülményeiben változás nem következett be, ez a kitétel az 1998. november 4-ei megállapodásba megtévesztésével került be. Hivatkozott az 1998. november 6-ai megállapodás-felbontás 5. pontjára, mely szerint kárigényének enyhítésére a foglalót megtarthatja. Utalt arra is, hogy a felperesek ezt több mint négy és fél év elteltével kérték vissza.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresete szerint marasztalta az alperest. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alperest terhelő marasztalási összeg után a kamatfizetés kezdő időpontját 2003. május 20. napjában állapította meg.
Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság megállapította, hogy a felek a köztük létrejött szerződést mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változás miatt közös megegyezéssel bontották fel. Emiatt a felperesek felelőssége szóba sem jöhet még akkor sem, ha azt ők kezdeményezték. A szerződés felbontása folytán megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal mindkettejük körülményeiben bekövetkezett változások miatt szűnt meg, ezért ellenkező megállapodás hiányában a foglaló visszajár. Arra pedig a felek megállapodása nem terjed ki, hogy a foglalót az alperes kártérítésként megtarthatja. Az alperes azonban a foglaló visszafizetésével mindaddig nem esett késedelembe, amíg arra a felperesek őt nem szólították fel, ezért kamat csak 2003. május 12-étől jár.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a felperesek keresetének az elutasítása érdekében - az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint iratellenes a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy a felek megállapodása nem terjed ki a foglalóra. Az 1998. november 6-án kelt megállapodásban ugyanis a felek rögzítették, hogy az alperes kárainak enyhítésére visszatartja a 345 000 forint foglalót. A felperesek ezt elfogadva a megállapodást aláírták és közel négy és fél év elteltével támasztottak igényt a foglaló visszafizetésére.
A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Jogerős ítéletében a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak a Pp. 206. § (1) bekezdése szerinti helyes egybevetésével állapította meg. Helytelen azonban az abból levont jogkövetkeztetés.
Nem vitás, hogy a felek az 1998. június 13-án létrejött szerződést közös megegyezéssel felbontották, ily módon az a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése szerint megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnt meg. Ebből azonban automatikusan nem következik az, hogy az alperesnek a kapott foglalót is vissza kellene adnia. A Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése szerint ugyanis az adott foglalót a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy veszti el. Az a körülmény, hogy a felek a foglalóval biztosított szerződést közös megegyezéssel azért szüntetik meg, mert annak teljesítésére már nincs remény, nem jelenti azt, hogy ne lenne a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy.
A per során a felperesek nem vitatták, hogy 1998. október 31-éig nem adták el azt a lakásukat, melynek vételárából az alperest ki tudták volna fizetni. A szerződésben a felek a perbeli ingatlan birtokbaadásának határidejében nem állapodtak meg, kizárólag azt rögzítették, hogy amennyiben erre mód lesz, a végleges szerződés megkötése előtt sor kerül a birtokbaadásra. A végleges szerződés megkötésének feltétele a megállapodás 3. pontja szerint kizárólag a teljes vételár kifizetése volt, ezért nincs jelentősége annak, hogy az alperes a lakást birtokba tudta volna e adni a felpereseknek. Egyébként az a körülmény, hogy a birtokbaadásra nem kerülhetett volna sor, kizárólag feltételezés, az azonban tény, hogy a felperesek a vételárat nem tudták kiegyenlíteni.
A végleges szerződés megkötésére tehát azért nem került sor, mert a felpereseknek a vételár nem állt a rendelkezésükre. Ebből következően a teljesítés meghiúsulásáért a felperesek a felelősek, még abban az esetben is, ha a felek mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változásra hivatkozással a szerződést közös megegyezéssel bontották fel.
A Ptk. fentiekben hivatkozott 319. §-ának (3) bekezdése szerint a szerződés felbontása esetén megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Nincs azonban akadálya annak, hogy a felek a szerződés felbontása esetén ettől eltérően állapodjanak meg. Az 1998. november 4-ei megállapodás 5. pontja szerint a felperesek a teljes foglaló elvesztését nem tudták elfogadni. További megbeszélést tartottak szükségesnek arról, hogy a foglalóból milyen összeget tart meg az alperes.
Ezt követően az 1998. november 6-ai megállapodás 5. pontjában pedig a felek rögzítették, hogy az alperes a megállapodás felbontásából származó kárigényének enyhítésére visszatartja a 345 000 forint foglalót.
Helytelenül állapította meg tehát jogerős ítéletében a bíróság, hogy a foglaló megtartására a megállapodás nem terjedt ki. Az 1998. november 4-ei megállapodás 4. pontja és az 1998. november 6-ai megállapodás-felbontás 5. pontjának összevetése alapján ugyanis azt lehet megállapítani, hogy a felek megállapodása szerint a foglalót az alperes kárainak enyhítése érdekében megtarthatta. Ezt bizonyítja az is, hogy a felperesek a foglaló visszafizetése iránti igényüket több mint négy év elteltével érvényesítették.
Miután a jogszabály rendelkezése és a felek megállapodása alapján az alperes a foglalót megtarthatta, jogerős ítéletében a bíróság helytelenül járt el akkor, amikor az alperest a foglaló visszafizetésére kötelezte.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a felperesek alappal hivatkoztak a Pp. 270. §-ának (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra, mely szerint a jogerős ítélet jogszabálysértő. Ezért a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján megváltoztatta és a felperesek keresetét elutasította.