BH+ 2012.10.419 I. Szerződéssel alapított telki szolgalom esetében, a szerződés céljához képest kell elbírálni, hogy a jogosult ingatlanának szerződésszerű használatához szükség van-e a gyakorlására.

Kapcsolódó határozatok:

Budakörnyéki Járásbíróság P.20999/2005/56., Budapest Környéki Törvényszék Pf.28188/2010/4., Kúria Pfv.21440/2011/3. (*BH+ 2012.10.419*)

***********

II. A szolgalom elbirtoklással, a törvény erejénél fogva ex lege jött létre, s nem szolgalom alapításáról van szó, az esetleges értékcsökkenés kiegyenlítésének nincs helye [Ptk. 167. §, 168. § (2) bek., 170. § (2)-(3) bek.].

A Megyei Bíróság 2005. szeptember 20-án kelt 3.Pf.23.143/2005/3. számú hatályon kívül helyező végzése folytán megismételt eljárás során a felperesek módosított keresetükben elsődlegesen annak megállapítását kérték, hogy a p.-i 1127. helyrajzi számú ingatlan mint uralkodó telek javára a p.-i 1128. helyrajzi számú ingatlan mint szolgáló telek terhére fennálló gyalogos és gépjármű átjárás szolgalmát elbirtoklással a Ptk. 168. § (2) bekezdése alapján megszerezték. Másodlagosan kérték annak megállapítását, hogy a telki szolgalom őket a Ptk. 167. §-a alapján is megilleti, tekintettel arra, hogy ingatlanuk nem rendelkezik megfelelő közúti összeköttetéssel.

Kérték a gyalogos és gépkocsi átjárási szolgalom nyomvonalának a jelenlegi bejáró úttal egyező helyen történő kijelölését és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, továbbá a bejegyzett szolgalom tartalmának akként történő pontosítását, hogy a kocsival való átjárás joga 3,5 tonnánál nem nagyobb összsúlyú gépkocsival gyakorolható.

Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Pontosított viszontkeresetükben kérték, hogy a bíróság a Ptk. 170. § (1) bekezdése alapján szüntesse meg az ingatlanukat terhelő átjárási szolgalmat, mert a felperesi ingatlan rendeltetésszerű használatához a szolgalom nem szükséges. Kérték továbbá, hogy a bíróság egyetemlegesen kötelezze a felpereseket 3 000 000 forint megfizetésére kártérítés jogcímén, a Ptk. 339. § (1) bekezdése és 195. § (3) bekezdése, valamint 359. § (1) bekezdése alapján, továbbá kötelezze egyetemlegesen a felpereseket 1999. február 1-jétől 2005. december 31. napjáig lejárt 2 783 000 forint használati díj megfizetésére.

A felperesek a viszontkereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság által megállapított, a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából irányadó tényállás a következő: A felperesek egymás közötti egyenlő arányú közös tulajdona a p.-i 1127. helyrajzi számú kivett lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű 493 négyzetméter területű ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartás 1980-ban történt szerkesztése során a 279. számú telekkönyvi betétben nyilvántartott 1044-1047. telekkönyvi helyrajzi számú ingatlanok területéből alakult ki. A vele közvetlenül szomszédos, az alperesek egymás között egyenlő arányú közös tulajdonában lévő p.-i 1128. helyrajzi számú ingatlant pedig a 280. számú telekkönyvi betétben nyilvántartott 1048-1049. helyrajzi számú ingatlanokból alakították ki. Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor elmulasztották feltüntetni a 279. és 280. számú telekkönyvi betétekbe korábban - 1892-ben - már bejegyzett szolgalmi jogot.

A perbeli ingatlanok természetben a S. út és a B. utca között helyezkednek el. A felperesek ingatlanát a B. utca felől az alperesek ingatlanán átvezető gépkocsi bejárásra is alkalmas úton keresztül lehet megközelíteni. A S. út szintje magasabban van, mint a perbeli ingatlanoké, a szinteltérés a perbeli ingatlanok sarokpontjánál eléri a 2,4 métert is. Az út és a telkek között meredek, sűrű növényzettel benőtt rézsű húzódik, amelyen meredek, kitaposott gyalogút vezet a felperesek ingatlanára.

A perbeli ingatlanok és az ingatlanokkal határos utak alakja, elhelyezkedése az 1880-as évek óta változatlan, azokat az 1885-ös kataszteri térkép is a jelenlegi formájában - más elnevezéssel - ábrázolja, utalva a már akkor is meglévő szintkülönbségre.

Az 1128. helyrajzi számú alperesi ingatlanon álló felépítmény 1976-ig volt lakott, romos állapota miatt az összedőlt, jelenleg azon lakóház nem áll, gazos, elhanyagolt állapotú. Az alperesek az ingatlant 1957-ben öröklés jogcímén szerezték.

A felperesek jogelődei - W. család - a régi építésű lakóházat 1939-től kezdődően használták, majd a felperesek 1973-ban bérlőként költöztek az ingatlanba, amelyet az 1977. november 28-án megkötött szerződéssel megvásároltak. A szerződésben rögzítettek szerint a vételkor a 279. számú telekkönyvi betétben szerepelt, hogy az 1044-1047. helyrajzi számú ingatlanokat a 280. számú telekkönyvi betétben nyilvántartott 1048. helyrajzi számú ingatlan terhére szolgalom illeti meg, amely az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel.

A felperesek kérelmére a B. Földhivatal 1996. október 15-én meghozott jogerős - 30.406/1996. számú - határozatával eredeti rangsorban bejegyezte a felperesi ingatlanra az átjárási szolgalmi jogot, a terjedelem meghatározása és a szolgalmi út térképen való ábrázolása nélkül, a következők bejegyzésével: "terheli, gyalog és kocsival való átjárás, így a szabad vízmerítés és baromitatás szolgalmi joga az 1127. helyrajzi számú (régi 1045. helyrajzi számú) ingatlan mindenkori tulajdonosa javára a telekkönyvi betétek szerkesztéséről szóló 1886. évi XXIX. tcz., 1891. évi XVI. tcz. 18. § c) pontjában foglaltakkal kiegészített 50. §-a alapján".

Az ügy tényállásához hozzátartozik még: A szomszédos ingatlanokhoz hasonlóan járda, behajtó vagy parkoló építésével a felperesi ingatlan összeköttetése is kiépíthető a S. utca felé. A gyalogos átjárás kialakításának költsége 2004 decemberében körülbelül 1 140 000 forint volt, míg a gépjármű behajtás lehetősége - a kialakítás módjától függően - 4 000 000, illetve 4 900 000 forintból lett volna biztosítható.

A felperesek az ingatlanukat 1973 óta a B. B. utca felől, az alperesek ingatlanának területén lévő bejáró úton keresztül közelítik meg, ugyanúgy ahogyan a jogelődeik is itt jártak be 1939-től kezdődően, az 1970-es évekig. A felperesek gépjárművel is az alperesek ingatlanán át járnak be 1979-től. A bejáró terjedelméhez igazodó szolgalmi jog bejegyzéséhez szükséges, földhivatali záradékkal ellátott változási vázrajzot dr. F. Z. igazságügyi szakértő 2010. április 26-án 1974/2007. munkaszám alatt készítette el. A gépkocsi átjárási szolgalom az alperesi ingatlan jelenlegi tehermentes 8 800 000 forintos forgalmi értékét 500 000 forinttal csökkenti.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperesek a p.-i 1128. helyrajzi számú ingatlant terhelő és az 1127. helyrajzi szám alatti ingatlan mindenkori birtokosát megillető gépkocsival való átjárás szolgalmát elbirtokolták; kötelezte az alpereseket "a szolgalom bejegyzésének" tűrésére. Rendelkezett arról, hogy a szolgalom dr. F. Z. igazságügyi földmérési szakértő 1974/2007. munkaszámú vázrajzán II. számmal jelölt területrészen a B. B. utcára merőleges, az alperesi ingatlanon át a felperesi ingatlanra vezető saját használatú úton 3,5 tonna össztömeget meg nem haladó gépjárművel gyakorolható.