BH 2019.4.114 A nemzeti vagyon értékesítése esetében a külön törvényben előírt értékarányosság követelményének megsértése - amelyhez a törvény a semmisség jogkövetkezményét fűzi - már a szolgáltatás és ellenszolgáltatás egyenértékűségének csekélyebb, nem kirívó, feltűnő értékaránytalansággal nem járó megsértése esetén is megállapítható. Az értékarányosság vizsgálata során - a PK 267. számú állásfoglalásban megfogalmazott szempontoknak megfelelően - az eset összes körülményét értékelni kell [2011. évi CXCVI. tv. (Nntv.) 13. § (1) bek., 15. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes tulajdonát képező b.-i kivett lakóház, udvar megjelöléssel nyilvántartott ingatlan piaci forgalmi értékét (beépítetlen telekként) az S. és T. M. I. Kft. 2014. február 7-i szakvéleményében 285 500 000 Ft-ban határozta meg.

[2] Ezen az irányáron az ingatlan értékesítése a 2014. július 24-i pályázati felhívás, majd 2014 novemberében nyilvános árverés alapján nem vezetett eredményre.

[3] Az S. és T. M. I. Kft. 2014. június 3-án, majd 2015. február 16-án aktualizálta korábbi szakvéleményét, a megelőző időszakok piaci változásai nélkül mindkét alkalommal fenntartotta az ingatlan korábbiakban megállapított értékét.

[4] Az aktualizált szakértői vélemény alapján a felperes képviselő-testülete 2015. március 25-i határozatával 285 500 000 Ft irányár mellett döntött az ingatlan értékesítéséről, lehetővé tette egyúttal az ajánlattevő számára a vételárnak az irányárnál legfeljebb 10%-kal alacsonyabb összegű megjelölését. Kikötötte továbbá, hogy lényeges bírálati szempont az ajánlati ár mellett a pályázó által megvalósítani kívánt funkció és a vállalt beépítési határidő.

[5] A felperes képviselő-testületének pénzügyi és kerületfejlesztési bizottsága a pályázati versenyeztetés eredményéről 2015. július 20-án hozott döntésével az egyedüli ajánlattevő alperest nevezte meg a pályázat nyerteseként 260 500 000 Ft-os vételi ajánlatával, az általa megvalósítani kívánt lakóépület vagy hotel funkció, illetve 2018. december 31-i teljesítési határidő mellett. Tartalmazta a határozat, hogy a beépítési kötelezettség elmulasztásának esetére a felperes választásától függően 50%-os kötbér vagy visszavásárlási jogával 20%-os kötbér kerül kikötésre. A 2015. augusztus 5-i módosítással annyiban változott a felperes határozata, hogy az 50%-os kötbér mértékét 25%-ban határozta meg.

[6] A felek ezt követően 2015. augusztus 7-én kötöttek a perbeli ingatlanra adásvételi szerződést 260 500 000 Ft vételár mellett. A szerződés tartalmazta az alperes 25%-os kötbérrel, illetve a felperes visszavásárlási joga mellett 20%-os kötbérrel biztosított kötelezettség vállalását arra, hogy az ingatlanban bontása előtt vendéglátási tevékenységet nem végez, az ingatlant nem hasznosítja. A szerződésben a felek 50%-os kötbért kötöttek ki arra az esetre, ha az alperes a beépítési határidő előtt az ingatlant értékesíti, de megszegi azt a kötelezettségét, ami a vevő tájékoztatására, a beépítési kötelezettség elfogadtatására vonatkozott.

[7] A felperes megbízására 2015. október 19-én készült szakvéleményben a P.-J. I. Sz. Kft. 428 300 000 Ft +/-5% összegben határozta meg a perbeli ingatlan forgalmi értékét.

A felperes keresete és az alperes ellenkérelme

[8] A felperes keresetében a felek között 2015. augusztus 7-én létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását, e körben tulajdonjoga visszajegyzését, egyidejűleg marasztalását kérte a vételár visszafizetésében. Elsődlegesen a szerződés semmisségére hivatkozott a 11/2012. (III. 26.) Önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Önk. Rendelet) 8. § (1)-(2) bekezdésének megsértése, illetve a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Nvtv.) 13. § (1) bekezdése, 15. §-a alapján. Másodlagosan megtámadási jogát érvényesítette feltűnő értékaránytalanságra, valamint közös tévedésre hivatkozással.

[9] Az alperes ellenkérelme a per megszüntetésére, érdemben a kereset elutasítására irányult.

Az első- és másodfokú bíróság határozata

[10] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

[11] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megkereste a Budapest Főváros Kormányhivatala XIV. Kerületi Hivatalát a perbeli ingatlan tulajdoni lapjáról az alperes 1/1 arányú tulajdonjoga törlése, a felperes ugyanilyen arányú tulajdonjoga visszajegyzése érdekében eredeti állapot visszaállítása címén.

[12] A jogerős ítélet indokolásában a másodfokú bíróság elsőként azt rögzítette, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pontjának aa) alpontja alapján törlési keresetet érvényesített az alperes tulajdonjoga bejegyzésének érvénytelenségére, illetve az alapul szolgáló adásvételi szerződés érvénytelenségére hivatkozással.

[13] Leszögezte a másodfokú bíróság, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:95. §-a mellett az Nvtv. 15. §-a a törvény rendelkezéseibe ütköző szerződéshez a semmisség jogkövetkezményét rendeli. Kifejtette ezt követően az ítélőtábla, hogy az Nvtv. 13. § (1) bekezdése - az Alaptörvény 38. cikk (1) és (3) bekezdésével összhangban, a nemzeti vagyon fokozott védelmére - konjunktív és garanciális feltételeket írt elő a felek közti szerződés érvényességéhez, idetartozott a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékarányossága. Az Nvtv. egyértelmű és speciális szabályozási tartalma alapján a nemzeti vagyon tulajdonjoga átruházása körében az értékarányosság hiánya nem azonos a szolgáltatás-ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalanságával. Az Önk. Rendeletben szabályozott pályázati eljárás megfelelt az Nvtv.-ben előírt versenyeztetésnek, annak lehetőségét hivatott megteremteni, hogy a legelőnyösebb ajánlat kerüljön kiválasztásra. A pályázati kiírás kötött tartalmú ajánlattételre vonatkozó felhívás, amely tartalmazhat a pályázatok értékelésére vonatkozó feltételeket, előírásokat. Az ítélőtábla álláspontja szerint ezért az Önk. Rendeletnek a vevőkiválasztás rendjét előíró szabályai alapján, adott pályázat elfogadása nem minősíthető a Ptk. 6:66. §-a szerint a szerződés létrejöttéhez vezető jognyilatkozatnak. A felek között a szerződés a Ptk. 6:58. §-a, 6:63. § (1) bekezdése alapján - akaratuk kölcsönös és egybehangzó kifejezésével - 2015. augusztus 7-én jött létre, a szolgáltatás-ellenszolgáltatás értékarányosságát az ügyben az ekkor létrejött szerződés idejére vetítve kellett vizsgálni.

[14] A perben kirendelt szakértő az ingatlan szerződés­kötéskori forgalmi értékét 342 100 000 Ft-ban állapította meg, egyúttal összesen 35 000 000 Ft értékcsökkentő hatást tulajdonított a beépítési határidő, a kötbérrel biztosított kötelezettségvállalások miatt. Az ítélőtábla álláspontja szerint egyedül a szakvéleményben megadott forgalmi értékadat volt releváns az ügyben a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: rPp.) 177. § (1) bekezdése alapján. Az a szakértői feltételezés, amely a kikötött határidő mellett figyelembe vette a szerződés megszegésének tényét, nem volt értékelhető a forgalmi érték megállapításánál. Az építési kötelezettség, a visszavásárlási jog, a kötbér, a bontás előtti vendéglátási tevékenység tilalma szokásosan együttjáró feltételei voltak csupán az önkormányzati tulajdon értékesítésének az Nvtv. hatálya alatt. E feltételek az alperes kockázatát vevőként ugyan növelték, de az ingatlan forgalmi értékét nem érintették, áralakító hatásuk - összehasonlító adatok hiányában - nem volt. A szakvélemény idetartozó megállapításait ezért a másodfokú bíróság mellőzte és az rPp. 3. § (3) bekezdése, 164. § (1) bekezdése alkalmazásával 342 100 000 Ft-ban vette figyelembe az ingatlan szerződéskötéskori forgalmi értékét, amellyel nem volt értékarányosnak tekinthető a felek szerződésében kikötött 260 500 000 Ft vételár. A jogerős ítélet következtetése szerint így megállapítható volt a perben vizsgált szerződés semmissége az Nvtv. 13. § (1) bekezdése, a Ptk. 6:95. §-a és az Nvtv. 15. §-a alapján.