EH 2008.1865 I. Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés folytán közvetlenül jogot szerzett féllel szemben a törlési kereset alapos, a bíróság az ítéletében - érvénytelenség címén - a bejegyzés törlését és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítását rendeli el; az érvénytelenség okának megjelölése az ítélet indokolására tartozik.
II. A további jogszerzők esetében a törlés elrendelésének alapja az ingatlan-nyilvántartási elődjük javára szóló bejegyzés érvénytelensége, melynek folytán a javukra szóló bejegyzés is megdől, ezért az általuk kötött jogügylet érvényességét a bíróság a törlési perben nem vizsgálja. A további jogszerzők - külön perben - a saját jogelődjük ellen általában a teljesítés lehetetlenné válásának szabályai szerint érvényesíthetik igényeiket.
III. Ha a további jogszerzés az érvénytelen bejegyzéstől független, az Inytv.-nek a közvetlen szerzőre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni [Ptk. 237. §, 312. §, 319. §; 1997. évi CXLI. tv. 62. §, 63. §].
A perbeli ikerházas ingatlan 6/24 tulajdoni illetősége 1987 óta a felperes tulajdona, az ingatlan 6/24 részét az I. r. alperes az 1996. április 2-i árverésen vásárolta meg és abból 3/24 eszmei hányadot 1996. június 30-án eladott a II-IV. r. alpereseknek. Az V-VII. r. alperesek különböző arányokban az ingatlan további 12/24 részének tulajdonostársai, és az évtizedes megosztás alapján az ikerépület másik felét az ahhoz tartozó kertet és melléképületeket használták.
A felek között korábban folyamatban volt közös tulajdon megszüntetése iránti perben a bíróság másodfokon hozott ítéletével a felperes 6/24 illetőségét - általa lakott értéken - az ingatlan egészéhez viszonyított 5/24 részben az I. r. alperes, 1/24 részben pedig a II. r. alperes tulajdonába adta 8 118 559, illetve 1 623 712 forint megváltási ár ellenében. A tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetése a jogerős ítélet alapján megtörtént.
A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárásban a jogerős ítéletet és az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban a per ottani felperesei a keresettől elálltak és a bíróság a pert megszüntette anélkül, hogy rendelkezett volna az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításáról.
Eközben, illetőleg mindezek után az I-IV. r. alperesek egymással és a jelen perbe bevont további alperesekkel csereszerződést kötöttek, a közös tulajdonú ingatlant társasházzá alakították, majd azt megszüntették, a szomszédos ingatlan bevonásával telekalakítást végeztettek, az ingatlant részben értékesítették, majd a társak egy része a tulajdoni illetőségeit elcserélte.
A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság rendelje a hatályon kívül helyezett jogerős ítéleten alapuló és azt követő ingatlan-nyilvántartási bejegyzések törlését. Keresetét az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) 62. §-ának (1) bekezdésére alapította.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította; a másodfokú bíróság az ítéletet a per főtárgya tekintetében helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a korábbi per megszüntetése következtében alapját vesztette az az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, amellyel a földhivatal a felperes illetőségére közös tulajdon megszüntetése jogcímén az I. és II. r. alperesek tulajdonjogát bejegyezte. A felperes azonban a keresetében nem kérte a további jogszerző alperesekkel szemben a 2001. június 20. napján kelt csereszerződés és az azt követően megkötött valamennyi szerződés, illetve megállapodás érvénytelenségének megállapítását, jóllehet a földhivatali bejegyzések ezeken a további szerződéseken alapultak. A bejegyzés törlésére irányuló kereset jogalapját annak a szerződésnek az érvénytelensége teremti meg, amelynek alapján a bejegyzésre sor került, ezért a felperesnek keresetet kellett volna előterjesztenie a későbbi jogügyletek érvénytelenségének megállapítására és amelynek függvényében kerülhetett volna sor a bejegyzések törlésére. A jogi képviselővel eljáró felperes azonban ilyen tartalmú keresetet nem terjesztett elő, ezért önmagában a földhivatali bejegyzések törlésére irányuló keresetet nem találta alaposnak.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Érvelése szerint a korábbi per megszüntetése következtében nincs olyan jogerős döntés, amely szerint a felperes nem tulajdonosa a perbeli ingatlannak, ezért a jelen perben nem kellett vizsgálni az alperesek rosszhiszeműségét, ugyanakkor a felperes a jogügyletek érvénytelensége címén kérhette a törvénysértő bejegyzések törlését. Kétség nem férhet ahhoz, hogy lehetetlen szolgáltatásra irányultak az alperesek közötti megállapodások, így azok semmisek. Mindezekre figyelemmel mindkét fokú ítélet hatályon kívül helyezését és a keresete szerinti döntés meghozatalát kérte.
Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem a következők miatt alapos.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló CXLI törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pontja értelmében keresettel kérheti a bíróságtól az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti.
A törlési per célja az érvénytelen bejegyzés törlése, melynek alapja - közvetlen szerző esetében - rendszerint a bejegyzés jogcímének fogyatékossága: általában jogügylet érvénytelensége vagy létrejöttének hiánya. Kivételesen egyéb okok is szükségessé tehetik törlési per indítását, ezek közé tartoznak azok az esetek, amikor a bíróság által akár kötelmi, akár dologi jogi címen elrendelt jogváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént, utóbb azonban felülvizsgálati, vagy perújítási eljárásban a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős ítéletet a bíróság hatályon kívül helyezte, de abban az eljárásban az érvénytelenné vált bejegyzés törléséréről bármi okból nem rendelkezett.
A kötelmi jogcímen alapuló bejegyzés törlése iránti kereset mellett szükségtelen, de nem is lehetséges a Pp. 123. §-ára alapított - a jogügylet érvénytelenségének (létre nem jöttének) megállapítása iránti - kereset előterjesztése, mert a törlési per a megállapításnál többre: marasztalásra irányul. A jogügylet érvényességével vagy érvénytelenségével (létrejöttével) kapcsolatos megállapítások ezért az ítélet indokolására tartoznak.
Ha a bejegyzés folytán közvetlenül jogot szerzett féllel szemben a törlési kereset alapos, a bíróság ítéletében - érvénytelenség jogcímén - elrendeli a bejegyzés törlését és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítását. A bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége esetében - feltéve, hogy az erre irányuló kereset (viszontkereset) előterjesztése megtörtént - a bíróság a Ptk. 237. §-ában foglaltak szerint vonja le szerződés érvénytelenségének egyéb következményeit. Ha a törlés oka az, hogy a felek között a szerződés nem jött létre, vagy az ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövezett jogszerzést megállapító jogerős ítélet utóbb perújítási vagy felülvizsgálati eljárásban hatályon kívül helyezésre került, az ítélet alapján teljesített szolgáltatások visszakövetelése a Ptk. 361-364. §-aiban foglaltaknak megfelelően, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint történik.
Az Inytv. 63. §-a az érvénytelen bejegyzésen alapuló további jóhiszemű szerzőkkel szemben a törlési per indításának lehetőségét határidő szabásával korlátozza: a javukra szóló bejegyzések törlését a bíróság akkor rendeli el, ha a sérelmet szenvedett ingatlan-nyilvántartási jogosult a pert velük szemben is a törvényben biztosított határidő alatt indította meg.
A további jogszerzők esetében a törlés alapja az ingatlan-nyilvántartási elődjük javára szóló bejegyzés érvénytelensége, melynek folytán a javukra szóló bejegyzés is megdől, ebből következően az általuk kötött jogügylet érvényességét a bíróság - szemben a jogerős ítéletben kifejtett állásponttal - ebben a perben nem vizsgálja.
Amennyiben a további jogszerzők a jogügyletet elődjükkel, annak az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett jogára tekintettel (és annak fennállásában bízva) kötötték, a szerződésük önmagában az ingatlan-nyilvántartási előző jogának törlése miatt nem érvénytelen, hanem általában az ingatlan-nyilvántartási előző teljesítése - éppen a javára szóló bejegyzés törlése miatt - utóbb lehetetlenné válik. Ezért ilyen esetben a további jogszerzők - külön perben - a saját jogelődjük ellen fordulhatnak és a teljesítés lehetetlenné válásának szabályai (Ptk. 312. §) szerint érvényesíthetik igényeiket. Ha az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatás teljesítésének lehetetlenné válásáért egyik fél sem felelős, a szerződés a 312. § (1) bekezdése szerint megszűnik. Abban az esetben, ha a szóban forgó szolgáltatás teljesítése olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a kötelezett felelős, a jogosultnak a szerződésből eredő teljesítésre (bejegyzésre) irányuló követelése kártérítésbe fordul át, de - választása szerint - a jogszavatossági igénye alapján szerződéstől a Ptk. 370. § (3) bekezdése alapján elállhat, és mellette kártérítést követelhet. Természetesen, ha a jogügylet valamely oknál fogva érvénytelen, a bíróságnak a Ptk. 237. §-ában foglaltaknak megfelelően kell rendeznie a felek viszonyát.
A perbeli esetben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést elrendelő jogerős ítéletet a Legfelsőbb Bíróság hatályon kívül helyezte, következésképpen az azon alapuló I. és II. rendű alperesek javára történt bejegyzések érvénytelenek és ezért törlendők. Ezeken a bejegyzéseken alapuló további bejegyzések törlésének elrendeléséhez viszont nem mellőzhető annak vizsgálata, hogy a szerződéses láncolatban szereplő későbbi jogszerzőkkel szemben fennállnak-e a törlési per indításának (és a bejegyzés törlésének) törvényi feltételei.
További eljárása során a bíróságnak tekintettel kell lennie arra is, hogy az I. és II. rendű alperesek javára szóló érvénytelen bejegyzést követő jogszerzések és ingatlan-nyilvántartási változások nem feltétlenül erre a bejegyzésre alapozottan történtek. Azoknak a további bejegyzéseknek törlésére, amelyek az érvénytelen bejegyzéstől függetlenek, nem az Inytv. 63. § (2) bekezdésében, hanem - a közvetlen szerzőre vonatkozó - 63. § (1) bekezdésében foglalt feltételek az irányadók. Ehhez képest a szóban forgó bejegyzések törlésére csak akkor kerülhet sor, ha az érintett alperesekkel szemben keresetét a felperes az ott írt határidőben indította meg, és az adott bejegyzés a tulajdonjogát valóban sérti [62. § (1) bekezdés a) pontja].
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet és az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.