BH 1997.6.280 I. A társasház-tulajdonosok közötti birtokvédelmi igény elbírálásánál irányadó körülmények [1977. évi 11. tvr. 9. §, Ptk. 188. § (1) bek., 189. § (2) bek., 192. § (3) bek.].

II. A tételes illetékek köréből a módosított illetéktörvény a birtokháborítási pereket kihagyta [1993. évi LXXV. tv.-nyel módosított 1990. évi XCIII. tv. 43. §, 39. § (3) bek.].

A perbeli négy lakásból álló társasház egyik lakásának a felperesek, a másiknak az alperes a tulajdonosai. A harmadik és negyedik lakás tulajdonosai nem állnak perben. A lakások északi oldalán lévő előkert és a déli oldalán lévő hátsókert az egyes lakások meghosszabbított vonalának megfelelően van a társasház-tulajdonosok használatában. A társasház keleti és déli oldala élősövénnyel határolt. Több mint tíz évvel ezelőtt a felperesek az északkeleti bejáróra vaskaput helyeztek el, amelyet 1992 júniusában kulccsal lezártak. Erről az alperest értesítették, a megküldött kapukulcsot az alperes nem vette át, hanem birtokvédelem iránt a város jegyzőjéhez fordult. Előadta, hogy kapu lezárása őt a gyalogjáró használatában akadályozza, ezért kérte a felpereseket az akadályozás megszüntetésére kötelezni.

A város jegyzője határozatával az alperes birtokvédelmi kérelmének részben helyt adott, és kötelezte a felpereseket a kapubejáró zavartalan használatának biztosítására, a kulccsal történő bezárás megszüntetésére.

A felperesek keresetükben ennek a határozatnak a megváltoztatását kérték, hivatkoztak arra, hogy az alperes lakrésze más módon is megközelíthető, valamint arra, hogy a vagyonvédelmi szempontok indokolják a kapu zárva tartását. Az elsőfokú bíróság ítéletében a társasházról szóló, - helyesen - 1977. évi 11. tvr. 9. §-ára hivatkozva megállapította, hogy a lakóépülethez tartozó telek és a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára a jogszabályok és a hatósági rendelkezések, illetve a közgyűlés határozatának keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult. E jogát azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak vagy jogos érdekeinek sérelmére. Az elsőfokú ítélet a továbbiakban megállapította, hogy az alapító okirat a használati módot szabályozta. A szerződésben foglaltaktól egyik tulajdonostárs sem térhet el a szerződés módosítása nélkül. Ezek előrebocsátása után az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperesek a kérdéses kapu lezárásával a szerződésben foglaltaktól egyoldalúan eltértek, a kialakult szerződéses használati viszonyukat önkényesen megváltoztatták. Ezért a Ptk. 188. §-ának (1) bekezdésére, a 189. §-ának (2) bekezdésére, továbbá a 192. §-ának (3) bekezdésére utalva a birtokvédelmi igényt alaposnak találta, ezért az azt elismerő közigazgatási határozat megváltoztatására irányuló keresetet elutasította.

A másodfokú bíróság a felperesek fellebbezése folytán az elsőfokú ítéletet megváltoztatva megállapította, hogy a felperesek birtokháborítást nem követtek el. Az ítélet indokolásában a kapu korábbi létesítésére utalva azt állapította meg, hogy a kapunak kulccsal történő bezárása nem valósít meg birtokháborítást, mert a közterületen létesített kapunak a kulccsal történő bezárása az alperesi kerthasználatot nem akadályozza. A kulcs átadásával a felperesek zavartalan használatot biztosítottak.

A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben az ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Hivatkozott arra, hogy a felperesek azon magatartása, hogy a korábbi használattal szemben a kaput bezárták, egyoldalú, önkényes magatartásnak minősül, amely megalapozza a birtokvédelmi igényt.