BH 2006.5.159 I. Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog jogosultja az ingatlanon jóhiszeműen tulajdonjogot szerzett vevővel szemben nem hivatkozhat elővásárlási jogának megsértésére [Ptk. 373. § (3) bek.; 1997. évi CXLI. tv. (továbbiakban: Inytv.) 5. § (1) és (3) bek.].

II. Az ingatlan adásvételi szerződés hatálytalansága miatt indított perben az elővásárlási jog jogosultját terheli annak bizonyítása, hogy a jogszerző rosszhiszemű volt. A rosszhiszeműség érzékileg nem észlelhető tudati állapot, annak felderítésére közvetlen bizonyíték általában nem áll rendelkezésre. Ezért a bíróságnak tájékoztatnia kell a bizonyításra köteles felet arról, melyek azok a tények, amelyek bizonyítását szükségesnek ítéli a rosszhiszeműségre való következtetés körében [Pp. 3. § (3) bek., 164. § (1) bek.].

III. A sérelmet szenvedett jogosult teljesítőképességét nem a hatálytalan adásvételi szerződés megkötésének időpontjára vetítve kell megállapítani, hanem amikor a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot - az ajánlat ismeretében - megtette [Ptk. 373. § (1) bek.; PK 9. sz.].

Az irányadó tényállás szerint a felperesek és az I. r. alperes társasháztulajdonná alakították át a közös tulajdonukban állt m.-i 10.388/1. hrsz. alatt nyilvántartott ipari ingatlant. Az alapító okirat szerint a társasházi különlapon nyilvántartott ingatlanokra a tulajdonostársakat megillette az előbérleti és az elővásárlási jog, ennek ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére azonban nem került sor. Az I. r. alperes mint kötelezett és a II. r. alperes mint jogosult 2003. január 21-én vételi jogot alapító szerződést kötöttek egymással azzal, hogy a II. r. alperes 35 millió forintos opciós vételár megfizetése mellett egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja az I. r. alperesnek a m.-i 10.388/1/A/3. hrsz. alatti ingatlanát (a továbbiakban: ingatlan) abban az esetben, ha az I. r. alperes nem teljesíti határidőben a II. r. alperessel 2002. október 5-én megkötött kölcsönszerződésből eredő fizetési kötelezettségét. Az ingatlant ebben az időben a felperesek bérelték az I. r. alperestől, 2003. január 16-án újabb bérleti szerződést kötöttek. A II. r. alperes 2003. április 10-én élt vételi jogával, és tulajdonjogának bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba 2003. május 5-én megtörtént. A kölcsönkövetelésbe való beszámítás folytán a 35 millió forint opciós vételár megfizetésére nem került sor, ugyanakkor II. r. alperes a III. r. alperesnek - mint végrehajtási jog jogosultjának - 2 429 891 Ft-ot, a IV. r. alperesnek - mint jelzálogjog jogosultnak - pedig 6 326 820 Ft-ot megfizetett. A II. r. alperes május 12-én kelt - az I. r. alperes képviselője részéről személyesen átadott - feljegyzésben közölte a felperesekkel, hogy tulajdonosváltozás miatt a bérbeadó a II. r. alperes. Ezt a felperesek tudomásul vették, 2003. december végéig folyamatosan fizettek bérleti díjat a II. r. alperes részére, majd 2004. január 28-án kelt (február 3-án kézbesített) levelükben közölték a II. r. alperessel, hogy elővásárlási jogukkal élni kívánnak. Az I. r. alperesnek 2002. október 4-étől 2003. május 30-áig volt vezérigazgatója K. J., akinek fia a II. r. alperes beltagja, férje és leánya pedig a II. r. alperes kültagjai. Az I. r. alperes 2003. október 14-e óta felszámolás alatt áll.

A felperesek 2004. április 9-én előterjesztett keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az I-II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés velük szemben hatálytalan és mint elővásárlási jogukkal élő személyek egymás között 1/3 - 2/3 arányban megszerezték az ingatlan tulajdonjogát. A III-IV. r. alpereseket mindezek tűrésére kérték kötelezni.

A III. r. alperes a keresetet nem ellenezte, a többi alperes elutasítani kérte a felperesek keresetét.

Az elsőfokú bíróság 2004. szeptember 6-án meghozott ítéletében a felperesek keresetét elutasította és a felpereseket külön-külön kötelezte perköltségek megfizetésére az I., II. és IV. r. alperesek javára. Az elsőfokú ítélet szerint a II. r. alperest - rosszhiszeműség bizonyítása hiányában - jóhiszemű harmadik személynek kell tekinteni, melynek jogszerzését nem érinti az elővásárlási jog esetleges megsértése. A felperesek elővásárlási joguk bejelentésével elkéstek, illetve ráutaló magatartással - azzal, hogy a tulajdonosváltozásról való tudomásszerzés után a bérleti díjat a II. r. alperesnek mint új tulajdonosnak fizették meg - le is mondtak elővásárlási joguk gyakorlásáról.

A felperesek fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság 2005. április 1-jén meghozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta. Megállapította, hogy a perbeli ingatlanra az I-II. r. alperesek között 2003. április 10-én létrejött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan és az adásvételi szerződés az ingatlan 1/3 tulajdoni hányada vonatkozásában az I. r. felperes és az I. r. alperes, 2/3 tulajdoni hányada vonatkozásában a II. r. felperes és az I. r. alperes között jött létre az opciós szerződésben írt tartalommal. Az ingatlan birtokbaadásával egyidejűleg kötelezte az I. r. felperest 11 667 000 Ft, a II. r. felperest pedig 23 333 000 Ft (összesen 35 millió forint) opciós vételár megfizetésére az I. r. alperes javára, továbbá az I. r. felperest 2 928 904 Ft, a II. r. felperest pedig 5 837 807 Ft - a II. r. alperes által az ingatlan részbeni tehermentesítéseként a III-IV. r. alpereseknek megfizetett összegek - megfizetésére a II. r. alperes javára. Felhívta az M.-i Körzeti Földhivatalt a 35 millió forint vételár kifizetésének igazolása esetén a tulajdonváltozás bejegyzésére. Mellőzte a felperesek perköltségekben marasztalását és az I., II. és IV. r. alpereseket kötelezte első- és másodfokú perköltségek megfizetésére a felperesek javára.

A másodfokú bíróság nem fogadta el az elsőfokú bíróság álláspontját a II. r. alperes jóhiszeműségét illetően és hivatkozott azokra a körülményekre, melyekre tekintettel arra a következtetésre jutott, hogy az I. r. alperes vezető tisztségviselőjének és a II. r. alperesnek is ismernie kellett a felperesek elővásárlási jogát rögzítő társasházi alapító okirat rendelkezéseit. Kifejtette, hogy az I-II. r. alperesek azonban mindezek ellenére nemcsak a vételi ajánlatot nem közölték a felperesekkel, de a tulajdonosváltozás jogcímét sem, így a felperesek 2003. december végéig - amíg a földhivatal a tulajdonosváltozás jogcíméről nem adott kérelmükre részletes tájékoztatást - nem voltak olyan helyzetben, hogy felismerjék, illetve gyakorolják elővásárlási jogukat. Eddig az időpontig igényérvényesítési joguk - a Ptk. 326. § (2) bekezdése értelmében - nyugodott. Figyelemmel arra is, hogy hónapokon át K. J. vette át tőlük a bérleti díjat - melyből a felperesek az elővásárlási jog gyakorlását kizáró tulajdonszerzési jogcímre is következtethettek - mérlegelés alapján azt állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperesek nem mondtak le ráutaló magatartással elővásárlási jogukról, a tudomásszerzéstől számítottan elvárható határidőn belül terjesztették elő keresetüket, teljesítőképességüket, vételi szándékuk komolyságát pedig igazolták.