A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40272/2007/5. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 235. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 215. §, 373. §] Bírók: Koday Zsuzsanna, Molnár József, Tamáné dr. Nagy Erzsébet

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.40049/2005/88., *Fővárosi Ítélőtábla Gf.40272/2007/5.*, Kúria Gfv.30103/2008/9.

***********

Fővárosi Ítélőtábla

13.Gf.40.272/2007/5.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Ítélőtábla az Ifj. dr. Sallay József Ügyvédi Iroda (1055 Budapest, Kossuth tér 16-17. szám, ügyintéző: ifj. dr. Sallay József ügyvéd) által képviselt (1062 Budapest, ... szám) felperesnek a Szentmiklósi és Társa Ügyvédi Iroda (1036 Budapest, Kolosy tér 5-6. szám, ügyintéző: dr. Szentmiklósi Péter ügyvéd) által képviselt I. rendű és az II. rendű alperesek, valamint a dr. Árkos György jogtanácsos által képviselt és a dr. Horváth Gábor ügyvéd (1124 Budapest, Kiss János altábornagy utca 59. szám) által képviselt IV.rendű alperes neve (1014 Budapest, Táncsics Mihály u. 1. szám) VI. rendű alperes ellen elővásárlási jog fennállásának és szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében, amely perbe a Kaposi és Társa Ügyvédi Iroda (1061 Budapest, Jókai tér 1/4. szám, ügyintéző: dr. Kaposi Miklós ügyvéd) által képviselt ... a felperes pernyertessége érdekében beavatkozott, a Fővárosi Bíróság 2007. január 11 . napján kelt 8.G.40.049/2005/88. számú ítélete ellen a felperes részéről 89. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I. és II. rendű alpereseknek 1.200.000 - 1.200.000 (egymillió-kettőszázezer - egymillió-kettőszázezer) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás:

A felperes a módosított kereseti kérelmében a .. szám alatti ingatlanra vonatkozóan a Ptk. 373. § (1) bekezdésére alapítottan elővásárlási jogának megállapítását kérte, másodlagos kereseti kérelme az I. rendű és a II. rendű alperesek között ugyanerre az ingatlanra vonatkozóan létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására irányult a Ptk. 200. § (2) bekezdése, a Ptk. 215. § (1) és (3) bekezdése, valamint a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény (Gt.) 14. § (3) bekezdése alapján. A felperes harmadlagos kereseti kérelmében kérte, hogy a bíróság hozza létre a felperes és az I. rendű alperes között az adásvételi szerződést a Ptk. 373. § (1) bekezdése alapján, az I. és II. rendű alperesek között létrejött adásvételi szerződés tartalmával megegyezően. A felperes csak az I. rendű és a II. rendű alperesekkel szemben terjesztett elő perköltség igényt. A felperes a IV. rendű és VI. rendű alpereseket a kereseti kérelme teljesítésének tűrésére kérte kötelezni, és velük szemben perköltség igénye nem volt.

Az I. rendű és a II. rendű alperesek a felperes keresetének elutasítását kérték. Előadták, hogy kizárólag kötelmi jogi igénye lehet a felperesnek az I. rendű alperessel szemben, ugyanis a tulajdonjogi igényt a felperes és az I. rendű alperes között létrejött bérleti szerződés, valamint a jogszabályok rendelkezései kizárják. A ... szám alatti ingatlan vonatkozásában elővásárlási jog kikötése a felperes javára érvényesen nem történt meg, mert elővásárlási jogot a Ptk. 373. § (1) bekezdése alapján meghatározott dologra nézve lehet kikötni. Az I. rendű és a II. rendű alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét a Gt. 14. § (1) bekezdése nem alapozza meg, mivel a II. rendű alperes a társasági szerződése ügyvédi ellenjegyzésének napjától előtársaságként működhetett. Az előtársaság 2004. december 13-án benyújtotta a cégbírósághoz a cégbejegyzési kérelmét, ezen a napon teljesítette az ... számú ingatlanra kiírt pályázatban előírt pályázati biztosíték befizetésére vonatkozó kötelezettségét, és ezt követően nyújtotta be a pályázatát. Az I. rendű és a II. rendű alperesek véleménye szerint a Ptk. 215. §-a alapján a közöttük létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítására nem kerülhet sor, mert az adásvételi szerződés érvényességéhez sem harmadik személy beleegyezésére, sem hatósági jóváhagyásra nem volt szükség.

A IV. rendű és a VI. rendű alperesek a tűrésre kötelezésre irányuló kereseti kérelmet tudomásul vették, a felperessel szemben költségigényt nem jelentettek be.

Közvetlenül az elsőfokú ítélet meghozatalát megelőzően az elsőfokú bíróság engedélyt adott a beavatkozónak a felperes oldalán történő beavatkozásra, mert a felperes pernyertességéhez fűződő jogi érdekét valószínűsítette.

Az elsőfokú bíróság az általa helyesen megállapított tényállás alapján a bizonyítási eljárás lefolytatását követően a 2007. január 11-én kelt 8.G.40.049/2005/88. számú ítéletével a felperes keresetét elutasította és kötelezte a felperest az I. rendű és a II. rendű alperesek részére 2.400.000 - 2.400.000 forint perköltség megfizetésére.

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a felperes az I. rendű alperessel 2003. május 26-án kötött szerződés alapján bérlője volt a ... szám alatti ingatlan III. emeletén található helyiségeknek. Figyelemmel arra, hogy az általa használt helyiségeket felújította és az épületben liftet is létesített, a bérleti szerződés szerint a bérleti díj egy részébe az általa végzett felújítások ellenértékét folyamatosan beszámíthatta.

A felperes az I. rendű alperessel kötött, más ingatlanra vonatkozó korábbi bérleti szerződése megszűnését követően, 2000. december 5-én az I. rendű alpereshez fordult, amelyben kérte, hogy a részére bérleményként biztosított majdani ingatlan vonatkozásában az I. rendű alperes elővásárlási jogot engedjen. Az I. rendű alperes akkori vezérigazgatója a 2000. december 12-én kelt levelében nem látta akadályát annak, hogy az I. rendű alperes tulajdonában álló, eladásra kijelölt ingatlanok valamelyike tekintetében elővásárlási jogot biztosítson a felperesnek. Ezen nyilatkozatban azonban az ingatlan meghatározására nem került sor, a felperes és az I. rendű alperes között 2003. május 26-án megkötött bérleti szerződés pedig a felperes javára elővásárlási jogot nem biztosított az általa használt ... számú ingatlanra.

Az elsőfokú bíróság ezért elutasította a felperesnek az elővásárlási joga megállapítására irányuló kereseti kérelmét azzal, hogy a perben meghallgatott tanúk vallomásai alapján egyértelmű, hogy a 2000. december 12-én az I. rendű alperes törvényes képviselője által írt nyilatkozat megtételekor még nem volt világos, hogy a felperes elhelyezésére melyik ingatlanban fog sor kerülni. Ekkor még sem a felperes, sem az I. rendű alperes nem tudta, hogy a szóba jöhető három ingatlan közül, - amelyek között szerepelt az ... szám alatti épület is - melyikre fognak a felperesnek elővásárlási jogot biztosítani. A bérleti szerződés előkészítése során, az ... III. emeleti helyiségekre vonatkozóan megkötött bérleti szerződés tervezeteiben még szerepelt ugyan, hogy a felperest elővásárlási jog illeti meg, a véglegesen megkötött bérleti szerződésből azonban ez a kitétel kimaradt, a felek által aláírt bérleti szerződés a felperesnek elővásárlási jogot nem biztosított. Az elsőfokú bíróság helyt adott az alperesi álláspontnak abban a kérdésben, hogy amennyiben a felperes elővásárlási joga fennállott volna is, azt akkor sem érvényesíthetné már, figyelemmel arra, hogy arról ráutaló magatartással lemondott. A felperes ugyanis már 2004. december 18-án ismerte az I. rendű és a II. rendű alperesek közötti adásvételi szerződés tervezetét, a tudomására jutáskor azonban a II. rendű alperes ajánlatával egyező feltételek elfogadása mellett nem jelentette be elővásárlási joga gyakorlását. A felperes a 2005. január 10-én benyújtott kereseti kérelmében sem hivatkozott erre az igényére. A kereseti kérelemben kötelmi jogi igényt, a beruházásai megtérítésére vonatkozó igényét terjesztette elő, és a beruházásai kapcsán utalt arra, hogy a Ptk. 137. §-a szerint közös tulajdon keletkezett. A felperes csak a per későbbi szakaszában hivatkozott az elővásárlási joga fennállására, illetve annak megsértésére.