ÍH 2007.27 BÉRBEADÓ FELELŐSSÉGE A BÉRLEMÉNY LEBONTÁSA ESETÉN - BÉRLETI SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE ÉS KÁRTÉRÍTÉSI IGÉNY A BÉRLEMÉNY LEBONTÁSA ESETÉN

Az építési engedélyezési eljárásban hozott államigazgatási határozatnak a polgári jogi jogviszonyokra nincs közvetlen hatása, az épületre vonatkozó bontási engedély a bérlemény "jogi megsemmisülését" és a bérleti szerződés megszűnését nem eredményezi. A bérbeadó szerződésszegésért való felelőssége fennáll, ha a bérleti szerződés tartama alatt - a bérleménynek a tulajdonos által kezdeményezett lebontása miatt - nem biztosítja a szerződés szerinti használatot a bérlő számára [Ltv. 23. § (1) és (4) bekezdés; Ptk. 312. § (2) bekezdés].

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a felperes, mint bérlő és az I. rendű alperes, mint bérbeadó 1997. április 1. napján bérleti szerződést kötöttek a perbeli irodaház 9,86 m2 alapterületű helyiségére, határozatlan időre. A felperes a bérleményben pénzváltási tevékenységet folytatott, az ehhez szükséges átalakítási munkákat saját költségén volt jogosult és köteles elvégezni. A szerződés szerint a bérleményben elhelyezett, illetve oda beépített vagyontárgyak a felperes tulajdonát képezték. Az I. rendű alperes a szerződés 4. pontjában a rendes felmondási jogáról lemondott. A bérleményt magában foglaló épület 2001-ig az I. rendű alperes tulajdonában állt, majd 2001. október 1-jén az I. rendű alperesből kivált Kft. tulajdonába került vagyonmegosztás folytán, a hasznosítás jogával azonban továbbra is az I. rendű alperes rendelkezett a két cég közötti megállapodás alapján. Az új tulajdonos kérelmére a jegyző 2004. február 4-én engedélyt adott az épület bontására és új, vegyes rendeltetésű épület építésére. E határozat jogerőre emelkedését megelőzően a peres felek között tárgyalások folytak a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése és a bérlemény kiürítése érdekében, melyek azonban eredményre nem vezettek. Az I. rendű alperessel kötött megbízási szerződés alapján a II. rendű alperes 2004. április 19. napján birtokba vette a felperes által használt helyiségeket, ahová az üveg betörése útján jutott be. A felperesi ingóságokat leltárba vette, szállítójárműre rakta és a felperes által megjelölt helyre szállította, majd megkezdte az épület bontását. Ezt követően a felperes birtokvédelemmel fordult a jegyzőhöz, aki határozatával megállapította a birtokháborítás tényét és a birtoksérelemmel érintett üzlethelyiség megsemmisülését. Az eredeti birtokállapot visszaállításáról azonban a bérlemény végleges megsemmisülése miatt nem rendelkezett. A jegyző határozatát a felperes keresettel támadta meg, a perben a bíróság a birtoksértés tényének megállapítása mellett a jegyző határozatát helybenhagyta.

A felperes keresetében az I-II. rendű alpereseket egyetemlegesen 500 000 forint általános kártérítés és annak kamatai, míg az I. rendű alperest további 70 566 000 forint kártérítés és annak kamatai megfizetésére kérte kötelezni. Arra hivatkozott, hogy az I. rendű alperes megbízásából a II. rendű alperes 2004. április 19-én a felperes által bérleti szerződés alapján használt helyiséget tilos önhatalommal megsemmisítette. E jogellenes magatartás folytán a bérleti jogviszony a Ptk. 430. § (2) bekezdése szerint megszűnt. A bérleménynek a bérleti jogviszony alatti megsemmisítése következtében - a Ptk. 424. § (1) és (2) bekezdése, valamint a lakástörvény 10. § (1) és 16. § (3) bekezdése megsértéséből - a felperesnek kára keletkezett, mely az alperesek jogellenes szándékos, sőt célzatos károkozó tevékenységével áll összefüggésben. A kártételekből a ténylegesen felmerült 500 000 forint kár arra vezethető vissza, hogy a felperes az üzlethelyiséget maga alakította ki, de az megsemmisült. A felmerült kár tényleges összege pontosan nem számítható ki, ezért a Ptk. 359. § (1) bekezdés alapján a felperes általános kártérítésként kérte annak megítélését. Elmaradt haszon címén 70 566 000 forintot igényelt, amely összeg az I. rendű alperesi építkezés tervezett idejére, azaz 2003. október - 2006. január közötti időre vonatkozó nyereségkiesés a perbeli helyiség vonatkozásában. A felperes állítása szerint ezen összegtől azért esett el, mert a legnagyobb jövedelmet termelő üzlethelyisége az alperesi magatartás folytán megszűnt, ezért az üzlethelyiség teljes forgalma és annak teljes haszna a társaság elmaradt jövedelmeként értékelendő. A felperes a II. rendű alperes kárfelelősségével összefüggésben hivatkozott a Ptk. 344. § (1) bekezdésére és a Ptk. 350. § (1) bekezdésére is.

Az I. rendű alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Vitatta a kereset jogalapját és összegszerűségét is. Hivatkozott arra, hogy a bontásra jogerős bontási engedély alapján került sor az épület rossz állapota miatt. Az I. rendű alperes mindent megtett a felperessel való megállapodás érdekében. Felajánlotta, hogy az újonnan létesítendő épületben a felperesnek megfelelő elhelyezést biztosít. A felperes azonban semmilyen megoldást nem fogadott el, hanem pénzkövetelése teljesítésétől tette függővé az ingatlan kiürítését, kárenyhítési kötelezettségének nem tett eleget. Mindezek alapján az I. rendű alperes álláspontja az volt, hogy az épület lebontása folytán a bérlemény megsemmisült, ennek következtében a bérleti jogviszony is megszűnt a lakástörvény 23. § (1) bekezdés b) pontja alapján. Mivel pedig az épület bontására jogszerűen, a szükséges engedélyek birtokában került sor, ezért hiányzik a kártérítési követelés jogalapja, a jogellenes magatartás.

A II. rendű alperes ellenkérelme ugyancsak a kereset elutasítására irányult, álláspontja szerint az I. rendű alperes jogszerű magatartást tanúsított, ő maga pedig az I. rendű alperes megbízása alapján szintén jogszerűen járt el.

Az elsőfokú bíróság rész- és közbenső ítéletével megállapította, hogy az I. rendű alperes a perbeli helyiség 2004. április 19-ei önkényes birtokbavételével felperesnek okozott kárért kártérítési felelősséggel tartozik. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

Az elsőfokú bíróság ítélete jogi indokolásában elsősorban arra utalt, hogy a felek jogviszonyára nem a Ptk., hanem a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) szabályai irányadók. Az Ltv. 23. § (1) bekezdés b) pontja és a 23. § (4) bekezdése alapján azt vizsgálta, hogy a tulajdonosnak az épület elbontására irányuló gazdasági döntése a bérleti szerződést megszüntető oknak minősül-e. E körben az volt az álláspontja, hogy a tulajdonos a Ptk. 112. § (1) bekezdése szerinti rendelkezési jogát nem korlátozhatja a használatra átengedés, vagyis a tulajdonos a bérletbe adással nem mond le arról a jogáról, hogy a helyiségekkel akként rendelkezzen, hogy azokat akár meg is semmisítse. A tulajdonosnak az épület elbontásáról való rendelkezése a lakástörvény tiltó rendelkezéseibe sem ütközik, ezért az épület bontási engedélyének jogerőre emelkedésével a bérlemény jogilag megsemmisült, ami az Ltv. 23. § (1) bekezdés b) pontja alapján a bérleti szerződést megszüntette. Az elsőfokú ítélet értelmében a felperes az Ltv. 17. § (1) bekezdése folytán köteles volt a bérlemény visszaadására, ezért jogellenesen járt el akkor, amikor azt az I. rendű alperes felszólítására nem ürítette ki, illetve a kiköltözést pénz fizetéséhez kötötte. A felek között az Ltv. 37. § (1) bekezdés szerinti megállapodás nem volt, ezért az I. rendű alperesnek cserehelyiséget biztosítania vagy pénzbeli térítést fizetnie a felperes részére nem kellett. A felperes elmaradt haszon iránti igénye tekintetében az elsőfokú bíróság az Ltv. 8. § (2) és 16. § (3) bekezdésének alkalmazására lehetőséget nem látott. Álláspontja szerint e körben a kereset jogellenes magatartás hiányában volt megalapozatlan. A Ptké. 64. §-át ugyanakkor az I. rendű alperes megsértette, ezért a Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján köteles az e jogellenes magatartásával okozott kár megtérítésére. A II. rendű alperessel szemben előterjesztett kereset az elsőfokú ítélet szerint azért alaptalan, mert a megbízás alapján eljáró II. rendű alperes a megbízási szerződésben vállalt kötelezettségét teljesítette akkor, amikor az I. rendű alperes nevében a perbeli helyiséget birtokba vette. A Ptk. 474. § (1) és (2) bekezdésére figyelemmel a II. rendű alperes úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, ezért a magatartásával okozott kárért kártérítési felelősséggel nem ő, hanem az I. rendű alperes tartozik. Az elsőfokú bíróság ezért a II. rendű alperessel szembeni keresetet a Pp. 213. § (2) bekezdése alapján részítélettel elutasította.