A Pesti Központi Kerületi Bíróság P.53756/2008/11. számú határozata közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 81. §, 123. §, 164. §, 220. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 120. §, 301. §, 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 137. §, 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi tv.) 24. §, 30. §, 31. §, 32. §, 42. §, 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet (Kmr.) 13. §] Bíró: Kondásné dr. Kovács Erika

Pesti Központi Kerületi Bíróság

16. P. 53.756/2008/11

A Magyar Köztársaság nevében !

A Pesti Központi Kerületi Bíróság

Dr. Roczkó Zita ügyvéd ( 1132. Budapest, Visegrádi utca 18/B. 3/41 ) által képviselt

felperes neve ( ... ) felperesnek

Dr. Tóth Zoltán ügyvéd ( 3200. Gyöngyös, Jóka utca 9. ) által képviselt

.... Társasházközösség ( .... ) alperes ellen

közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása , közös költség tartozás iránt indított perében meghozta az alábbi

Í T É L E T E T

A bíróság megállapítja, hogy az alperesi társasházközösség közös képviselőjének a 2008. június 4. napján kelt jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló határozata érvénytelen.

A bíróság a felperes keresetét ezt meghaladóan elutasítja.

A bíróság kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 110.880.- ( Száztízezer-nyolcszáznyolcvan ) Ft tőkét, valamint ezen összeg után 2007. október 1-től a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamatot.

A bíróság a viszontkeresetet ezt meghaladóan elutasítja.

A bíróság kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 15.000.- ( Tizenötezer ) Ft perköltséget.

A bíróság kötelezi a felperest, hogy fizessen meg a Magyar Államnak, az Adóhatóság külön felhívására 6.650.- ( Hatezer-hatszázötven ) Ft, míg az alperes 94.650.- ( Kilencvennégyezer-hatszázötven ) Ft le nem rótt viszontkereseti illetéket.

A felek a költségeiket ezt meghaladóan maguk viselik.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül van helye fellebbezésnek, amelyet ennél a bíróságnál lehet írásban, 3 példányban benyújtani.

A fellebbezési határidő lejárta előtt a felek kérhetik a fellebbezés tárgyaláson kívül történő elbírálását.

Ha a fellebbezés csak a kamatfizetésre, perköltség viselésére, vagy összegére, illetve a meg nem fizetett illeték az Állam által előlegezett költség megfizetésére vonatkozik, vagy csak az előzetes végrehajthatósággal, a teljesítési határidővel vagy részletfizetés engedélyezésével kapcsolatos, illetve ha a fellebbezés csak az ítélet indokolása ellen irányul, bármelyik fél kérheti, hogy a fellebbezést a másodfokú bíróság tárgyaláson bírálja el.

I N D O K O L Á S

A Budapest XIII. kerület .... .... szám alatti 32 m2 alapterületű lakás tulajdonosai 2007. március 19. napjáig 1/2-1/2 arányban ... és ... voltak, akik a közös költség fizetésével késedelembe estek.

A perbeli ingatlan ... tulajdonos egyéb jogcímen fennálló tartozása miatt árverésre került, melynek során annak tulajdonjogát a felperes szerezte meg. A tulajdonjoga árverési vétel jogcímén 2007. március 19. napján került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre.

Ezt követően az alperesi társasház közös képviselője által megbízott ügyvéd 2008. március 26. napján kelt levelében felszólította a felperest, hogy a 2008. március 31. napjáig felhalmozódott 823.237.- Ft összegű közös költség tartozást és járulékait öt napon belül fizesse meg a társasház részére, ellenkező esetben a követelést bírósági eljárásban érvényesítik, továbbá az SZMSZ-ben foglaltak alapján a közös képviselő a tulajdonában lévő ingatlanra haladéktalanul elrendeli a fennálló tartozás erejéig jelzálogjog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Hivatkozása szerint a társasház alapító okirata, illetőleg az SZMSZ-ben foglaltak alapján a közös költség hátralékért a régi és az új tulajdonos egyetemlegesen felel.

A felperes levélben tájékoztatta a társasház jogi képviselőjét arról, hogy az árverés útján történő szerzés eredeti szerzésmód, nem jogutódja a korábbi tulajdonosnak, s mivel tehermentesen szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát , így nem kötelezhető a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség tartozás megfizetésére.

Az alperesi társasház közös képviselője ezt követően a 2008. június 4. napján kelt nyilatkozatával elrendelte a felperes tulajdonában lévő perbeli ingatlanra a társasház javára 933.958.- Ft erejéig jelzálogjog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba közös költség tartozás jogcímén.

A felperes keresetet terjesztett elő alperessel szemben, melyben kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a jelzálogjog bejegyzésre vonatkozó nyilatkozat visszavonására és a bejegyzés törlésére, valamint a perköltség megfizetésére. A felperes ezt követően pontosított kereseti kérelmében a jelzálogjog bejegyzésre vonatkozó nyilatkozat, mint közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását kérte. Keresete indokaként előadta, hogy a perbeli ingatlant bírósági árverésen vásárolta, szerzése eredeti szerzésmód, így nem felel a korábbi tulajdonosok által hosszú éveken át felhalmozott közös költség tartozásért.

Az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltség viselésére kötelezését kérte. Ellenkérelme indokaként előadta, hogy az alapító okirat és az SZMSZ rendelkezéseire figyelemmel jogszerűen került bejegyzésre a jelzálogjog a felperesi ingatlanra, arra vonatkozóan ugyanis hat hónapot meghaladó közös költség tartozás áll fenn. Ezen túlmenően viszontkeresetet terjesztett elő felperessel szemben, melyben kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest közös költség tartozás címén a 2003. május 22. napjától 2008. december 30. napjáig terjedően felhalmozódott 688.036. -Ft tőke és kamatai megfizetésére. A késedelmi kamat mértékét az SZMSZ rendelkezésére figyelemmel 20 %-ban kérte megállapítani. Viszontkeresete indokaként előadta, hogy az alapító okirat a tulajdonostársak szerződése, melynek tartalmát a tulajdonosok állapítják meg. Ezen szerződés szabályozza többek között a tulajdonostársak közös költség viselésének szabályait, s állapítja meg az egyes külön tulajdoni albetétekhez tartozó tulajdoni hányadot. A közös költség viselése szempontjából álláspontja szerint az alapító okirat a felek között kötelmi jellegű tartós jogviszonyt hoz létre, így az alapító okiratra a Ptk. szerződésre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. Ezen szerződés felhatalmazása alapján léphet fel a tulajdonosok közössége a közös költséget nem fizető tulajdonostárs ellen. Az alapító okirat mint szerződés szempontjából a régi tulajdonosnak az ingatlan új tulajdonosa jogutódja, függetlenül a szerzés jogcímétől, így az új tulajdonosra is vonatkoznak az alapító okirat, az SZMSZ, valamint a közgyűlési határozatok rendelkezései.

A felperes az alperesi viszontkeresetnek az elutasítását kérte. Ezzel együtt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg azt, hogy nincs közös költség tartozása , nem terheli a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség tartozás, kötelezze a társasházat a "nullás igazolás" kiadására, állapítsa meg, hogy az alperes nem volt jogosult közös költség elmaradás címén jelzálogjogot bejegyeztetni az ingatlan tulajdoni lapjára, s ennek alapján keresse meg az illetékes földhivatalt, s rendelkezzen a jelzálogjog törlése iránt. Előadása szerint 2007. január 17. napján bírósági árverésen vásárolta a perbeli ingatlant, a korábbi tulajdonos által előterjesztett végrehajtási kifogás folytán azonban csak 2008. március 4. napján került birtokába az ingatlan, ezért e naptól terhelik a tulajdonosi kötelezettségek. Ismételten hangsúlyozta, hogy az árverési vétel eredeti szerzésmód és mint ilyenre a Ptk. 120. §. (1) bekezdése az irányadó, továbbá az árverési vevő kevés kivételtől - melyet a Vht. 137. §-a szabályoz - eltekintve tehermentes tulajdont szerez, mely tényt az árverési jegyzőkönyv is rögzíti. A mentesség pedig a közös költség tartozás alóli mentességet is garantálja. Az ingatlan birtokbavételétől kezdődően minden esetben megfizette az aktuális havi közös költséget, ezért jogellenesen terhelte meg jelzálogjoggal a közös képviselő az ingatlanát.