BH 2010.12.336 A felszámolás alatt álló tulajdonostárs is jogosult a közös tulajdon megszüntetése iránt keresetet indítani, az alkalmazott megszüntetési mód a természetben történő megosztás vagy a bírósági végrehajtó által lefolytatott árverés lehet [1991. évi XLIX. tv. 49. §, Ptk. 147-148. §, Vht. 145. §, 150. §].

A jogerős ítéletben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:

A felperes 1996. január 22-én vásárolta meg a 9191/4/A. helyrajzi számon nyilvántartásba vett felépítmény 488/10000 tulajdonrészét, valamint a 9191/4/B ingatlan 5/100 eszmei tulajdonrészét. A föld tulajdonosa földhasználati jogot engedett a felépítmény tulajdonosai számára. Az ingatlanok lakóház megjelöléssel, vegyes tulajdoni formában kerültek bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A szerződés szerint a 30 lakásos láncházat - melyre a tulajdoni hányad megszerzése vonatkozott - az RCI Nemzetközi Cserehálózat felvette a tagjai közé. A vevő (felperes) kötelezte magát arra, hogy az eladó és az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt. között létrejött üzemeltetési és karbantartási szerződésben az eladó helyére lép és teljes körűen, ugyanazon időtartamon át vállalja ugyanazokat a kötelezettségeket, amelyeket korábban az eladó vállalt. Az alperesek előadása szerint a felperes ezzel a tevékenységgel 1999-ben felhagyott. Az ingatlan résztulajdonosai a felperesen kívül az I-IV. és VI. r. alperesek.

A perbeli ingatlanok egy üdülőtelep részei, amely "time-share" formában működik, ahol a tagok egy vagy több hetes üdülési joggal rendelkeznek az egyes objektumokban. Az alperesek beadványa szerint a konstrukció lényege, hogy nincs gazdasági tevékenység, nincs jövedelemszerzés, üzemmódját tekintve az S. telep nem tekinthető üdülőnek, gyakorlatilag olyan mint egy társas üdülő, csak éppen időfelosztásos rendszerben.

A felperes felszámolását a bíróság elrendelte, a felszámolás kezdő időpontja: 2002. augusztus 12. A felszámoló az adósnak a fenti ingatlanokban meglévő tulajdoni hányadait nyilvános pályázaton kívánta értékesíteni, azokat pályázat útján történő értékesítésre meghirdette a Cégközlönyben, de az - pályázók hiányában - eredménytelen volt.

Ezt követően a felszámolás alatt álló felperes közös tulajdon megszüntetése iránt keresetet terjesztett elő a tulajdonostárs alperesekkel szemben. Az alperesek közölték, hogy a felperes tulajdoni illetőségét nem kívánják és nem is tudják megváltani. Az alperesek nyilatkozatára tekintettel a felperes kérte a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítés útján [Ptk. 148. § (3) bekezdés], valamint az V. r. alperes kötelezését ennek tűrésére.

Az I. r., a II. r. és a VI. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, egyrészt arra hivatkozva, hogy a felperes tulajdoni hányadát nem tudják magukhoz váltani, másrészt a végrehajtás útján történő értékesítést is ellenezték, mert álláspontjuk szerint az azzal járna, hogy emiatt a time-sharing részvényesek nem tudnák a saját üdülési hetükben gyakorolni az üdülési jogot. A III-IV. r. alperesek nem kívánták magukhoz váltani a felperes tulajdoni illetőségét, de nem ellenezték, hogy azt bármelyik tulajdonostárs magához váltsa, az V. r. alperes nem ellenezte a keresetet.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította és kötelezte a le nem rótt 885 ezer forint illeték megfizetésére. Kifejtette, hogy a felszámolási vagyonba tartozó ingatlanhányadoknak a Ptk. 148. § (3) bekezdése alapján történő árverésen való értékesítése a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) speciális szabályainak megkerülését eredményezné, a felszámolási vagyon értékesítése a felszámoló feladata, nem pedig az általános hatáskörű bíróságé. Ha a felszámolónak a vagyont nem sikerül értékesítenie, úgy azt a Cstv. 57. §-ában részletezett kielégítési sorrend figyelembevételével a hitelezők között kell szétosztani. Mindebből azt a következtetést vonta le, hogy a felszámolási vagyonba tartozó ingatlan-illetőségekkel kapcsolatban közös tulajdon megszüntetése iránt a felszámoló nem terjeszthet elő keresetet.

A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította, továbbá megállapította a másodfokú eljárás során felmerült költségeket. A másodfokú bíróság azt a jogi álláspontot fejtette ki, hogy a közös tulajdon megszüntetése érdekében az adóst képviselő felszámoló is keresetet terjeszthet elő. Az a tény, hogy a felperes felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet, őt, mint tulajdonostársat a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerint megillető alanyi jogának gyakorlásában nem korlátozza, a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerinti tulajdonközösség megszüntetése iránti per megindítására a Ptk. rendelkezései szerint jogosult (EBH 2002/741.) Kifejtette, hogy nem zárják el az adóst alanyi jogának gyakorlásától a Cstv. rendelkezései, ebből következően előírta, hogy a felperes kereseti kérelmét érdemben kell az elsőfokú bíróságnak elbírálnia, az árverési értékesítést el kell rendelnie, ehhez azonban szakértő kirendelésével meg kell állapítani az árverés esetén elérhető legkisebb árverési vételár összegét. Az árverési vételár felosztásával kapcsolatban fel kell hívni az I-II. r. és VI. r. alpereseket arra, hogy a beruházásokkal, költségekkel kapcsolatos igényeiket részletezve terjesszék elő és a bizonyítás függvényében kell állást foglalni arra vonatkozóan, hogy az alperesek az általuk igényelt ráfordítások megtérítésére igényt tarthatnak-e, és ha igen, milyen mértékben. Felhívta a figyelmet arra is, hogy az árverési vételár felosztásánál azok a beruházások játszhatnak szerepet, amelyek az árverési vételár meghatározása, azaz az ingatlan forgalmi értékének megállapítása szempontjából is jelentőséggel bírnak.

Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban lefolytatta a másodfokú bíróság által előírt bizonyítási eljárást, majd a keresetet ismételten elutasította, kötelezte a felperest a perköltség viselésére. Az ítélet indokolásában megállapította, hogy az I. r., II. r. és VI. r. alperesek az ingatlanon végzett beruházásokkal felmerült költségekkel kapcsolatos igényeket többszöri felhívás ellenére nem jelölték meg pontosan, számszerűsítve. A kirendelt szakértő a 9191/4/A helyrajzi számú ingatlan értékét 186 676 000 Ft-ban, míg a 9191/4/B. helyrajzi számú ingatlan értékét 84 072 000 Ft-ban állapította meg, a legkisebb árverési vételár értéke ezek 50%-a.

Az elsőfokú bíróság ítéletében hivatkozott a Pécsi Ítélőtábla 1/2008. (X. 10.) számú kollégiumi véleményében foglaltakra, mely szerint a felszámoló önálló mérlegelési jogkörében dönthet az adós gazdálkodó szervezet Ptk. 147. §-án alapuló igényének érvényesítése mellett. Amennyiben a Cstv. 49. §-a szerinti értékesítés formáit kimerítette, az adós igényét - az adós nevében - a tulajdonostársakkal szemben indított peres eljárásban érvényesítheti. A keresetet a perben a Ptk. 148. §, illetőleg a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. számú kollégiumi véleménye figyelembe vételével kell elbírálni, a bíróság azonban nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, mely a Cstv. értékesítési szabályaival ellentétben áll. A felszámolónak először meg kell kísérelnie a Cstv. alapján történő értékesítést, ennek sikertelensége után azonban a közös tulajdon megszüntetése iránti igényt is előterjeszthet. Ilyenkor a két törvényi rendelkezést együtt kell alkalmazni. Az elsőfokú bíróság végül arra a jogi következtetésre jutott, hogy "a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetése beleütközik a Cstv. 49. §-ában megfogalmazott nyilvánosságra és a forgalomban elérhető legmagasabb vételár elérésére vonatkozó követelménybe", a közös tulajdon megszüntetésének e módját nem látta alkalmazhatónak, ezért az erre irányuló keresetet elutasította. Utalt arra, hogy más megszüntetési módot a felek nem kértek, vagy nem fogadtak el.