BH 2006.1.19 I. Egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás esetén az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései nem alkalmazhatók [2000. évi CXVII. tv.; 2/2005. PJE jogegységi határozat].

II. Tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, mely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg [Ptk. 209. § (2) bek., 209/B. §].

III. Összeegyeztethetetlen az ingatlan közvetítői szerződés rendeltetésével az az általános szerződési feltétel, miszerint a megbízottat akkor is megilleti a jutalék, ha a megbízási szerződés megszűnése után bizonyos időn belül a megbízó maga adja el az ingatlanát [Ptk. 209/B. §].

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapított tényállás szerint az alperes tevékenységi körébe tartozik többek között ingatlanok közvetítése és forgalmazása. A szerződéseihez két - "Megbízás", valamint "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" - elnevezésű előnyomtatott blankettát használ, amelyekben utólag csak a megbízó személyi adatait és az ingatlanra vonatkozó adatokat töltik ki. A "Megbízás" elnevezésű szerződésblanketta 1. és 2. pontja szerint az alperes mint megbízott 2% közvetítői díj ellenében vállalta a megbízó ingatlanának a vevő felé a szerződésben meghatározott irányáron való közvetítését. A 4. pont szerint a szerződés a megbízó részéről "bármikor visszamondható" ha a megbízó eláll az eladási szándékától. Ha a "visszamondást" követően két éven belül az ingatlant mégis eladja, a közvetítői díjat meg kell fizetnie. Az 5. pont értelmében a megbízó az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.

A "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" elnevezésű szerződésblanketta 5. pontja tartalmában lényegében megegyezik a "Megbízás" elnevezésű blanketta 5. pontjával. 9. pontja annyiban tér el az előző szerződésblankettától, hogy az alperesnek a szerződés felmondásától számított 6 hónapig áll fenn a díjigénye, ha ezen belül a megbízó az ingatlant eladja.

A felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy a "Megbízás" elnevezésű általános szerződési feltételek 4. pontjának utolsó mondata, 5. pontja és 11. pontja, valamint a "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" elnevezésű általános szerződési feltételek 5. és 9. pontjában írt kikötések, a Ptk. 209/B. §-a értelmében tisztességtelennek minősülnek és ezért érvénytelenek. A keresetét a Ptk. 209. §-ának (3) bekezdésére, valamint a 209/B. §-ának (1)-(3) bekezdésére alapította. Álláspontja szerint a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése sem zárja ki a tisztességtelen feltétel érvénytelenségének megállapítását. Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság a kereseti kérelemnek túlnyomórészt helyt adott és megállapította, hogy az alperes ingatlanközvetítői tevékenysége körében alkalmazott "Megbízás" és "Megbízás (kizárólagos közvetítésre)" elnevezésű általános szerződési feltételekből az ott írt kikötések nevezetesen: - "ha a megbízó a szerződés visszamondása után két éven belül eladná az ingatlant, a közvetítői díjat meg kell fizetnie; (Megbízás 4. pontjának utolsó bekezdés.);

- a megbízó "kizárólagosan" abban az esetben is köteles közvetítői díjat fizetni, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolta meg (Mindkét általános szerződési feltétel 5. pontjának első mondata.);

- amennyiben a megbízó a jelen megbízási szerződést felmondja és az eladási szándékától eláll, de hat hónapon belül mégis eladja az ingatlant, a kikötött közvetítői díjat köteles megfizetni. (Megbízás kizárólagos közvetítésre elnevezésű szerződés 9. pontja.) - valamennyi félre kiterjedő hatállyal - a megtámadásig már teljesített szerződéseket ide nem értve - érvénytelenek.

A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta. Elfogadta az elsőfokú bíróság jogi álláspontját a vonatkozáshan, hogy miután az alperes a szerződés feltételeit maga dolgozta ki, komoly és valóságos lehetőséget nem biztosított a vele szerződő másik félnek a szerződés tartalmának befolyásolására és a szerződés előre megszövegezett tartalmától való eltérésre, ezért a perbeli blankettákba foglalt szerződési feltételek a Ptk. 209/C. §-a szerinti általános szerződési feltételeknek minősülnek. E szerződésekre az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései nem alkalmazhatóak tekintve, hogy az alperes nem állandó megbízási jogviszonyban volt az ügyfeleivel, megbízása egy-egy alkalomszerűen kötendő szerződés létrehozására szólt. A jogvitát ezért a Ptk. 209. §-ában írt rendelkezések alapján kellett elbírálni, és az, hogy a perbe hozott általános szerződési feltételek egyes kikötései meny-nyiben minősülnek tisztességtelennek, a Ptk. 209/B. §-ának (1)-(3) bekezdése szerint kellett megítélni.

Mindkét-fokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a felhozott szerződési feltételek ellenkeztek a tisztesség követelményeivel, mert az alperes úgy tartott igényt a másik fél szolgáltatására, hogy a magáét nem teljesítette, illetőleg a másik fél ellenszolgáltatását a szerződés megszűnése után is igényelte anélkül, hogy a sajátját teljesítette volna, a Ptk. 209/B. §-ának (5) bekezdése pedig nem zárta ki a tisztességtelen általános szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezések alkalmazását, mert a szerződés megfogalmazása nem volt mindkét fél számára egyértelmű.

A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben - tartalma szerint - annak hatályon kívül helyezését, új határozat hozatalát és a felperes keresetének elutasítását, valamint a perköltségei megítélését kérte. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést abban jelölte meg, hogy a perbeli jogvita elbírálása során az ingatlanközvetítői tevékenységére vonatkozóan nem találta alkalmazhatónak az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekre vonatkozó 2000. évi CXVII. törvény rendelkezéseit. Amennyiben a fenti törvény rendelkezései az ő ingatlanközvetítői tevékenységére is vonatkoztathatóak, úgy a keresetbe vett szerződéses kikötésekre a Ptk.-nak a tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezései nem alkalmazhatóak. A Ptk. 209/B. §-ának (6) bekezdése szerint nem minősülhet tisztességtelennek a szerződési feltétel, ha azt jogszabály állapítja meg, vagy jogszabály előírásainak megfelelően határozták meg. A hivatkozott törvény 9. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha a kereskedelmi ügynök kizárólagos közvetítői joggal rendelkezik, azon szerződések után is jogosult jutalékra, amelyeket a megbízó a szerződés hatálya alá eső időszakban a közreműködése nélkül közvetlenül kötött, a kizárólagossági jogával érintett földrajzi területhez vagy személyi körhöz tartozó feltétellel.

Bár megbízási díjra csak akkor tartott igényt, ha az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés létrejött, ennek ellenére a Ptk.-nak a megbízásra vonatkozó rendelkezései szerint is jogosult a díjra. Téves az a jogszabályi értelmezés, hogy az ingatlanközvetítői tevékenység eredménykötelem lenne. A Ptk. 478. §-ának (2) bekezdése kimondja, hogy a megbízott akkor is követelheti a díjának megtérítését, ha eljárása nem vezetett eredményre. A megbízó a díj csökkentésére vagy kifizetésének megtagadására csak akkor jogosult, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben a megbízott hibájából maradt el. Az eljárt bíróságok a fenti bizonyítási terhet a hátrányára változtatták meg. A bíróságok jogi álláspontjával ellentétben a felperesnek kellett volna bizonyítania, hogy az ingatlan értékesítése nem vezethető vissza az általa végzett tevékenységre.