2/2005. Polgári jogegységi határozat

az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződésre vonatkozó rendelkezésekről[1]

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának jogegységi tanácsa a Legfelsőbb Bíróság Gf. IX. tanácsa által indítványozott jogegységi eljárásban meghozta a következő

jogegységi határozatot:

Az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződésre - állandó jellegű megbízás hiányában - nem alkalmazhatók az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezései.

INDOKOLÁS

I.

A Legfelsőbb Bíróság Gf. IX. számú ítélkező tanácsa a Gfv.IX.30.362/2004. számú ügyben a 10. sorszámú végzésével a felülvizsgálati eljárást felfüggesztette, és a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 1997. évi LXVI. törvény (Bsz.) 29. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltak alapján jogegységi eljárást kezdeményezett a következő jogkérdésekben.

"Amennyiben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó ügynök egyszeri alkalommal közvetít, tehát állandó jellegű megbízás hiányában nem végez megbízója számára folyamatos közvetítői tevékenységet, úgy alkalmazhatók-e a megkötött ügynöki szerződésre az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény (tv.) rendelkezései.

A tv. értelmében az adott ügynöki szerződés tartalmához tartozik-e az állandó jellegű megbízás vagy csupán az ügynöki tevékenység kritériuma-e az állandó jellegű üzletszerző tevékenység?"

Az indítványozó tanács az eljárást felfüggesztő végzésének indokolásában kifejtette, hogy az előtte folyamatban lévő ügyben jogkérdésben el kíván térni a Legfelsőbb Bíróság másik tanácsának határozatában foglaltaktól. A Legfelsőbb Bíróság Pf.VIII. tanácsa a PfV.VIII.20.624/2003/5. számú határozatában úgy foglalt állást, hogy az adott ügyben - amelynek tárgya egy meghatározott ingatlan értékesítésére adott ingatlanközvetítési megbízás volt-alkalmazhatók a tv. rendelkezései.

A Pfv.VIII.20.624/2003/5. számú határozat indokolása szerint a tv. 1. § (2) bekezdésében a kereskedelmi ügynökre vonatkozó az a meghatározás, hogy állandó jellegű megbízás alapján közvetít, csupán a közvetítői tevékenységet folytató személyt definiálja, és nem a tv. hatályára, illetőleg az adott ügynöki szerződés tartalmára vonatkozik.

A jogegységi eljárást indítványozó tanács a Pf.VIII. tanács fenti álláspontját nem fogadja el. Előterjesztésében foglaltak szerint a tv. 1. § (2) bekezdése az önálló kereskedelmi ügynöki jogviszony lényegi tartalmát határozza meg. A tv. hatálya alá azok az ügynöki szerződések tartoznak, amelyekben az ügynök állandó jellegű megbízást kapott áruk adásvételének vagy árukra vonatkozó más szerződéseknek a közvetítésére, valamint a megbízó javára szerződés megkötésére azzal, hogy áru alatt - a tv. 1. § (5) bekezdése értelmében - vagyoni értékű jogokat, szolgáltatásokat stb. is érteni kell. Mivel pedig állandó jellegűnek nem tekinthető az eseti, alkalmi, illetőleg egyetlen ügylet közvetítésére vonatkozó megbízás, az ilyen szerződésekre a tv. rendelkezései nem alkalmazhatók.

II.

A jogegységi tanács nem nyilvános ülésén a legfőbb ügyész képviselője kifejtette, hogy amennyiben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó ügynök egyszeri alkalommal közvetít, úgy a tv. rendelkezései nem alkalmazhatók a megkötött ügynöki szerződésre. Az egy ingatlanra szóló megbízás eseti jellege miatt, nem felel meg a tv. rendelkezéseinek. Az eseti ingatlanközvetítői megbízásoknál a tv. alkalmazhatóságát nem alapozza meg az a körülmény, hogy az ingatlanközvetítő egyébként más megbízások alapján folyamatosan végez közvetítői tevékenységet. A tv. hatálya alá legfeljebb azok az ingatlanközvetítésre irányuló ügynöki szerződések tartoznak, amelyekben az ügynök állandó jellegű megbízást kapott. Az állandóság fogalmának az ügynök és az ügyfelek közötti jogviszonyban kell fennállnia. Az állandó jellegű megbízás az adott ügynöki szerződés tartalmához tartozik. Az állandóság a szerződő felek közötti jogviszonyra értelmezhető. A megbízott részére adott megbízás akkor tekinthető állandó jellegűnek, ha a megbízott előre meg nem határozott számú szerződés létrehozása érdekében fejti ki tevékenységét.

III.

A tv. a hatályos jogszabályaink között korábban nem szereplő önálló szerződéstípus, az önálló kereskedelmi ügynöki szerződés szabályait tartalmazza. Megalkotását az Európai Közösségek Tanácsának 86/653/EGK Irányelve (irányelv) tette indokolttá, egyrészt érvényesítve ezen a téren a jogharmonizációs szempontokat, másrészt a kereskedelmi ügynöki szerződéses jogviszony szabályozása körében javítva a jogbiztonságot. A tv. indokolása szerint a különböző ügynöki típusú szerződések szabályait a jogszabályok teljességgel nem rendezik, hanem csak egyes elemek, illetőleg részletek tekintetében tartalmazzák, a tv. pedig ezen a helyzeten változtatva az ügynöki típusú szerződések háttérszabályát kívánta megteremteni a speciális szabályokhoz képest - a Ptk. rendelkezései mellett - szub-szidiárius jelleggel alkalmazandóan.

A tv. 1. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a törvény alkalmazásában kereskedelmi ügynök az, aki díjazás ellenében állandó jellegű megbízás alapján áruk adásvételét vagy az árukra vonatkozó más szerződést közvetít, ideértve azt is, ha a szerződés - akár a megbízó nevében, akár saját nevében a megbízó javára való - megkötésére is jogosult.

Annak a kérdésnek a megválaszolása körében, hogy az idézett rendelkezésben az állandó jellegű megbízás meghatározás a kereskedelmi ügynök személyére vagy az ügynöki szerződéses jogviszonyra vonatkozik, abból célszerű kiindulni, hogy mi a tv. szabályozási tárgya. Egyértelmű, hogy a tv. az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésre vonatkozó szabályozást tartalmazza, az 1. § (2) bekezdése pedig a hatályára vonatkozik. Ez kitűnik egyébként a tv., általános indokolásából (II. 2.) is, amely szerint a tv. megalkotásának alapját adó irányelv a kereskedelmi ügynök meghatározásával rendelkezik a hatályáról.

Az előbb idézett rendelkezés helyes értelmezése szerint tehát a tv. csak az állandó jellegű megbízás alapján végzendő közvetítési (ingatlanközvetítési) tevékenységre irányuló szerződéses jogviszony esetében kerülhet alkalmazásra az ingatlanközvetítésről szóló speciális jogszabályok [49/1982. (X. 7.) MT rendelet, 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet] mellett eltérő rendelkezések hiányában. Alkalmazására ebben a körben természetesen csak annyiban kerülhet sor, amennyiben rendelkezései összhangban állnak az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés jogi természetével, illetőleg az ingatlanközvetítési szerződésből eredő jogokkal, kötelezettségekkel. A tv. tartalmaz ugyanis több olyan szerződési feltételt is, amely az ingatlanközvetítési szerződések körében nem jellemző, illetőleg kizárt.

A tv. több rendelkezéséből is kitűnik, hogy az általa szabályozott szerződéses kapcsolat állandó jellegű folyamatos jogviszony. Ilyen tartalmú a 7. § (3) bekezdése, a 14. § (1) bekezdése, valamint a 18. § rendelkezése. A tv. indokolása külön is kitér arra - a bizományi jellegű szerződések körében -, hogy az alkalmazás feltétele, ha az ügynök állandó jellegű megbízás alapján folyamatos tevékenységet lát el, s nem egyszeri alkalomból közvetít.

A gyakorlatban felmerülhet az a kérdés, hogy mikor tekinthető állandó jellegűnek az ingatlanközvetítésre vonatkozó ügynöki megbízás. Az előbbiek alapján az egyértelműen megállapítható, hogy az egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás ilyennek nem tekinthető. Az állandóság fogalmának szempontjából pedig a tartósság, a nagyobb számú ügylet közvetítésére irányuló, vagy a hosszabb ideig tartó jogviszony csak megközelítő meghatározások. Az állandóságnak nem csupán a megkötendő ügyletek számszerűségében vagy az ügynöki szerződés időtartamában, hanem a jogügylet jellegében kell megnyilvánulnia. Ilyen jellegre utal különösen, ha határozatlan időre - egyben meghatározatlan számú ingatlan közvetítésére -, illetve viszonylag hosszabb határozott idejű, de ugyanakkor meghatározatlan számú jogügylet folyamatos közvetítésére vonatkozó ügynöki szerződést kötnek a felek.

IV.

A kifejtettekre figyelemmel a jogegységi tanács - a bírósági jogalkalmazás egységének biztosítása érdekében (Bsz. 27. §)- a rendelkező részben foglaltak szerint határozott, és e határozatát a Bsz. 32. § (4) bekezdése alapján a Magyar Közlönyben közzéteszi.

Budapest, 2005. június 20.

Dr. Murányi Katalin s. k.,

a jogegységi tanács elnöke

Dr. Fehér Ferenc s. k.,

előadó bíró

Dr. Wellmann György s. k.,

bíró

Dr. Bodor Mária s. k.,

bíró

Dr. Udvary Katalin s. k.,

bíró