BH 2013.3.64 A bíróságnak először azt kell vizsgálnia, hogy a szerződés létrejött-e, volt-e feleknek szerződési akarata, ezt követően vizsgálandók a semmisségi, illetve megtámadási okok [Ptk. 205. §, 234. §, 236. §, Inytv. 62. § (1) bek. a) pontja, 63. §].

C. J. felperesi jogelőd kizárólagos tulajdonát képezte az Sz. város F. utca 6. szám alatti ingatlan. 2002-ben úgy döntött, hogy az ingatlant eladja és az akkori élettársához, későbbi feleségéhez költözik. A jelen per felperese C. J. jogutódja a felesége.

2002. december 3-án az I. r. alperes és annak élettársa megnézte az eladó ingatlant és megállapodtak a felperesi jogelőddel, hogy azt megvásárolják 13 000 000 forint vételárért. Az I. r. alperes és élettársa közölte a felperessel, hogy a vételárat a d.-i lakásuk értékesítéséért kapott vételárból fogják kifizetni. 2002. december 5-én aláírták az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést, amelyben az szerepelt, hogy a felperesi jogelőd az sz.-i ingatlant mint beépítetlen területet adja el és a vételár 3 000 000 forint, amelynek kifizetése egyösszegben megtörtént. A felperesi jogelőddel anélkül, hogy erről tudott volna, ugyanakkor egy másik adásvételi szerződést is aláírattak, amely szerint az I. r. alperes d.-i 24 hrsz.-ú ingatlanának 5672/7383 illetőségét a felperesi jogelőd megvásárolja azzal, hogy a felépítményt változatlanul az I. r. alperes használhatja. A vételárat ebben a szerződésben is 3 000 000 forintban állapították meg, amelynek átvételét az I. r. alperes elismerte. A szerződések aláírásakor valójában pénzmozgás nem történt. A felperesi jogelőd mindvégig abban a tudatban volt, hogy a kialkudott vételár megfizetése később az I. r. alperes d.-i lakásában fog megtörténni, a felperesi jogelőd ezért az I. r. alperes lakásában tartózkodott. Miután hosszabb ideig nem adott magáról életjelt, a rokonai kerestették, és így került sor a felperesi jogelődnek az I. r. alperes lakásában való rendőrségi fellelésére és a szerződések lefoglalására. A felperesi jogelőd már a rendőrségi kihallgatása során elmondta, hogy a fellelt szerződések megkötésére nem volt szerződési akarata, nem volt szüksége a d.-i ingatlanra, az élettársához kívánt költözni és ezért kellett készpénzben a háza vételára.

Az eljáró ügyvéd 2002. december 11. napján az adásvételi szerződéseket az illetékes földhivatalhoz benyújtotta és ott az I. r. alperes tulajdonjogának a bejegyzése megtörtént. Ugyanígy sor került a felperesi jogelőd tulajdonjogának bejegyzésére is a d.-i ingatlanilletőség vonatkozásában. Az sz.-i ingatlanra vonatkozóan a felperesi jogelődnek a bejegyzési határozatot az Sz. város T. u. 3. szám alatti címre küldték ki, ahonnan "elköltözött, utánküldést nem kért" jelzéssel érkezett vissza a levél a földhivatalhoz. Az adásvételi szerződésben a felperesi jogelődnek az Sz. város F. utca 6. szám alatti lakóhelye szerepelt, azonban a földhivatal erre a címre nem küldte ki az értesítést a bejegyzésről.

Az I. r. alperes az sz.-i ingatlant 2003. július 28. napján kelt szerződéssel a II. r. alperes részére adta el 8.900 000 forintért. A szerződéskötés során sor került az ingatlan felépítményének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére is. A felperesi jogelőd ugyanis építési engedéllyel emelte az ingatlant, arra használatbavételi engedélye is volt, de a felépítmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséről nem gondoskodott.

A II. r. alperes a vételár kifizetéséhez hitelt vett fel, így az ingatlanra bejegyzésre került a III. r. alperes javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom.

Az I. r. alperes, valamint a perben nem álló élettársa ellen büntetőeljárás indult. Az elsőfokú bíróság az I. r. alperest bűnösnek találta csalás és közokirat hamisítás bűntettében, ezért börtönbüntetésre ítélte. A bíróság bizonyítottnak találta, hogy az I. r. alperes és élettársa közreműködtek abban, hogy a felperesi jogelőd akaratától eltérő, valótlan tartalmú nyilatkozatot foglaljanak okiratba. A másodfokú bíróság az ítéletet a bűnösséget megállapító részében helybenhagyta.

C. J. felperesi jogelőd 2007. szeptember 17. napján elhalálozott. Az sz.-i ingatlan vonatkozásában végrendeleti örököse a felesége, a felperes.

A felperesi jogelőd 2004. január 15-én nyújtott be keresetet a bírósághoz, amelyben kérte a 2002. december 5. napján megkötött, az sz.-i, illetve a d.-i ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződések semmisségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását. Ugyanezt a kérelmet adta elő az I. r. alperes és a II. r. alperes között az sz.-i ingatlanra 2003. július 28. napján kelt adásvételi szerződést illetően is. Másodlagosan a szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte feltűnő értékaránytalanság jogcímén az sz.-i ingatlanra vonatkozóan. A keresete jogalapjaként a Ptk. 200., 201., 202., 203., 205. és 210. §-okat jelölte meg.

Az I. r. alperes kérte a kereset elutasítását. Hivatkozott arra, hogy a szerződés megkötésekor a felperesi jogelőddel akarategységben járt el, a szerződést a felperesi jogelőd elolvasta, vele szemben semmiféle kényszer alkalmazására nem került sor, tisztában volt azzal, hogy milyen megállapodást köt. A II. r. alperes ugyancsak a kereset elutasítását kérte. Ellenkérelmében előadta, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát. A III. r. alperes jelzálogjogosult a kölcsönkötelem érintetlenül hagyása mellett nem ellenezte a kereset teljesítését.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét részben megalapozottnak találta. Megállapította, hogy mind az sz.-i ingatlan vonatkozásában 2002. december 5. napján létrejött adásvételi szerződés, mind pedig az I. r. alperes és a felperesi jogelőd között 2002. december 5. napján a d.-i ingatlanhányad vonatkozásában létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. Ugyanígy érvénytelennek találta az I. r. alperes és a II. r. alperes között 2003. július 28-án létrejött szerződést. Elrendelte ítéletének megfelelően az ingatlan-nyilvántartásban az eredeti állapot helyreállítása jogcímén a szerződéskötések előtti állapot visszaállítását, illetve a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog és elidegenítés és terhelési tilalom törlését is. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította.

Az elsőfokú bíróság a Ptk. 200. § (2) bekezdésére alapította a döntését. Álláspontja szerint a büntetőbíróság ítélete alapján egyértelműen megállapítható, hogy az I. r. alperes és a felperesi jogelőd között létrejött szerződések semmisek. A büntetőbíróság ugyanis megállapította, hogy az I. r. alperes bűncselekmény elkövetése útján szerezte meg az sz.-i ingatlan tulajdonjogát. Az elsőfokú bíróság hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság 3/2010. (XII. 6.) PK véleményében rögzítettekre is. A II. r. alperes védekezésével kapcsolatban utalt arra, hogy az érvénytelen bejegyzésen alapuló további bejegyzés a jogszerző jóhiszeműsége esetén az ingatlan-nyilvántartásból akkor törölhető, ha a törlési per indítására jogosult személy a pert a hároméves jogvesztő határidőn belül a további jogszerzővel szemben is megindította. A felperesi jogelőd esetében a hároméves határidő irányadó figyelemmel arra, hogy az I. r. alperes tulajdonszerzésének bejegyzéséről szóló határozat kézbesítése szabályosan nem történt meg a részére. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52/A. §-a rendelkezik a kézbesítés szabályairól. A földhivatal nem az adásvételi szerződésben megjelölt címre kézbesítette a határozatot, így a kézbesítés szabályosnak nem tekinthető.