BH 2025.3.74 Ha az övezeti előírások változása az ingatlan forgalmi értékét csökkenti és ebből a tulajdonosnak kára származik, akkor a tulajdonost kártalanítás illeti meg [1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 30. § (1)-(2), (6)-(7) bek.].

Pertörténet:

Fővárosi Ítélőtábla Kf.700027/2024/4., Kúria Kfv.37515/2024/8. (*BH 2025.3.74*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperesi beavatkozó (a továbbiakban: beavatkozó) és a perben nem álló személy az 1995. november 1-jén kelt szerződéssel vásárolták meg egymás közt egyenlő arányban a "kivett lakóház, udvar és melléképület" megnevezésű ingatlant. Az adásvétel időpontjában az ingatlan "üdülőterület" övezetbe volt besorolva, a beépíthetőségére vonatkozó szabályokat a Budaörs Város Képviselő-testületének a város általános rendezési terve építési-szabályozási előírásairól szóló 19/1995. (VI. 30.) számú rendelete (a továbbiakban: ÁRT) rögzítette.

[2] Budaörs Város Képviselő-testülete a 44/2000. (XII. 1.) ÖKT rendeletével fogadta el az utca környéke településrendezési terve III. szabályozási szakasz szabályozási tervét és helyi építési szabályzatát (a továbbiakban: HÉSZ), amely az ingatlant továbbra is "üdülőterület" övezetbe sorolta, de beépítését az övezetre előírt közműellátás rendelkezésre állásához és a közlekedési területek szabályozásához kötötte.

[3] A beavatkozó és tulajdonostársa a 2014 februárjára keltezett iratokban vételi ajánlattal keresték meg a felperest az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 30. §-ára és 60. §-ára alapítottan azzal, hogy a HÉSZ-ben foglalt feltételrendszer teljesítése a tulajdonosoktól nem várható el, ez a jogszabály a tulajdonosi és építési jogaikat korlátozza. A felperes és az ajánlattevők között megállapodás nem keletkezett, így a tulajdonosok 2014. június 23-án korlátozási kártalanítási kérelmet terjesztettek elő. Az alperes a 2014. augusztus 15-én hozott végzésében az eljárást megszüntette.

[4] A tulajdonosok 2015. február 27-én ismételten korlátozási kártalanítási kérelmet nyújtottak be az alpereshez a korábbi kérelmükben megjelölt indokokra hivatkozással. Az alperes a 2016. február 12-én hozott PE/047/94-5/2015. számú határozatában a kérelemnek helyt adott oly módon, hogy a kérelmezett ingatlant érintő önkormányzati szabályozásra figyelemmel 5 399 565 forint kártalanítást és a kár bekövetkeztétől, 2000. december 1-jétől a kifizetésig járó késedelmi kamatát állapította meg a tulajdonosok részére és kötelezte a felperest a kártalanítási összeg 30 napon belül történő megfizetésére.

[5] Az indokolás szerint a HÉSZ 2000. december 1-jétől volt hatályos és lényegesen szigorúbb követelményekhez kötötte az építés lehetőségét, így többek között építési engedély csak teljes közműellátás rendelkezésre állása esetén adható ki és a szabályozási terv szerint az ingatlan útszabályozással érintett. Az alperes döntését az összegszerűség tekintetében Huszár Albert igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő (a továbbiakban: közigazgatási szakértő) szakvéleményére alapította, amely szerint a korlátozási kártalanítás összegét a korlátozás előtti és utáni forgalmi érték különbözete adja ki.

A kereseti kérelem

[6] A felperes keresettel támadta az alperes határozatát kérve annak bírósági felülvizsgálatát. Előadta, hogy egyrészt a tulajdonosok korlátozási kártalanítási igényt felé nem jelentettek be, így az Étv. 30. § (7) bekezdése által megkívánt egy év nem kezdődött el, ezért nem volt helye a kártalanítási eljárás lefolytatásának. Másrészt a tulajdonosok kártalanítási igénye 2000. december 1-jén vált esedékessé, ehhez képest az elbírált kártalanítási kérelmüket 2015-ben nyújtották be, így az a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 324. § (1) bekezdésére figyelemmel elévült. Harmadrészt vitatta a kártalanítás jogalapját, mert álláspontja szerint a kérelmezők építési joga nem került korlátozásra és káruk sem keletkezett. A felperes továbbá nem fogadta el a közigazgatási szakértő szakvéleményét és ezen keresztül a megállapított kártalanítási összeget.

Az elsőfokú ítélet

[12] A Törvényszék az ítéletében az alperes határozatát akként változtatta meg, hogy a beavatkozónak és személynek fizetendő kártalanítás összegét 3 179 792 forintban állapította meg, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Döntését a perben kirendelt peres szakértő (a továbbiakban: peres szakértő) aggálytalannak minősített szakvéleményére alapította.

A másodfokú végzés

[13] Az Ítélőtábla a 4.Kf.700.298/2022/13. számú végzésében az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Az indokolásban rögzítette, hogy az elsőfokú ítélet indokolásából az ingatlan beépíthetősége körében előadott kereseti érvek - az ÁRT és a HÉSZ viszonylatában való komplex összevetése - annak ellenére hiányoznak, hogy a Kúria végzésében foglalt megismételt eljárásra vonatkozó útmutatásnak is részét képezték

[14] Annak értékelése, hogy az ingatlanra az ÁRT hatálya alatt az építési jog értelmezhető-e, a HÉSZ hatályba lépése hatással volt-e az ingaltan beépíthetőségére vagy az ingatlanra vonatkozó valamely jogra, az elsőfokú bíróság feladata, amelyben a másodfokú bíróság - a hiányos tényállásrögzítés és az elsőfokú eljárásban elmaradt jogszabályértelmezés miatt - nem dönthetett.

[15] Az ítélőtábla a megismételt eljárásra előírta, hogy az elsőfokú bíróságnak a tényállást teljeskörűen kell tisztáznia, ennek részeként megállapítania azt, hogy az ÁRT hatálya alatt az ingatlanon milyen módon lehetett vagy lehetett-e egyáltalán alkalmazni a beépítési szabályokat, azaz beépíthető volt-e az ingatlan, avagy nem. Amennyiben arra a következtetésre jut, hogy az ingatlan az ÁRT hatálya alatt beépíthető volt, állást kell foglalni arról, hogy a HÉSZ hatályba lépését követően az ingatlan beépítésére vonatkozó övezeti előírás megváltozott-e, az kihatott-e a beavatkozót illető és megjelölt jogosultságra. Ezt követően lesz az elsőfokú bíróság abban a helyzetben, hogy állást foglaljon a korlátozási kártalanítási igény jogalapjáról és ennek eredményéhez képest összegszerűségéről.

A Kúria Önkormányzati Tanácsának határozata

[16] A Kúria a 2015. november 3-án hozott Köf.5028/2015/7. számú határozatában az alperes jogelődjének indítványára megsemmisítette a HÉSZ azon rendelkezéseit, amelyek - egyebek mellett - a perbeli építési övezetben teljes közművesítettség meglétét szabták feltételül építési engedély kiadásához. A felperes az alperes jogelődjének törvényességi felhívására hatályon kívül helyezte a HÉSZ azon rendelkezéseit, amelyek az építési engedély kiadásához a közlekedési területek szabályozását is feltételként előírták, továbbá amelyek a közutak szélesítéséhez szükséges ingatlanrészek lejegyzését a később elkészítendő útépítési engedélyterv alapján rendelték végrehajtani.

A megismételt eljárásban hozott elsőfokú ítélet

[17] A Törvényszék ítéletével az alperes határozatát akként változtatta meg, hogy a beavatkozónak és személynek fizetendő kártalanítás összegét 3 179 792 forintban állapította meg, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.