BH 2023.4.116 I. Kisajátításnak jogszabályban meghatározott közérdekű célok megvalósítása érdekében van helye; amennyiben a helyi önkormányzat rendelete mint jogszabály a terület- és településrendezés körében megállapítja a közérdekű célokat, az az ügyben eljáró feleket köti.

Kapcsolódó határozatok:

Veszprémi Törvényszék K.700840/2022/16., Kúria Kfv.37907/2022/12. (*BH 2023.4.116*), 3547/2023. (XII. 21.) AB végzés

***********

II. Társasháztulajdon esetén a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog alkotórésze, attól elválaszthatatlan; egymástól függetlenül nem ruházhatók át és nem terhelhetők meg, ebből következően külön-külön nem is sajátíthatók ki [2007. évi CXXIII. törvény (Kstv.) 2. § c) pont; 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:85. § (4) bek.; 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 8. § (2) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perbeli épületegyüttes a II. rendű alperes helyi önkormányzat területén fekszik, és társasháztulajdonban áll.

[2] A II. rendű alperes helyi önkormányzat az épületegyüttest beruházás keretében le kívánja bontani, és ott részben közparkot, részben egy új városrészt kíván kialakítani. Ennek érdekében a II. rendű alperes képviselő-testülete a 22/2021. (XII. 17.) számú rendeletével módosította a Helyi Építési Szabályzatról szóló 18/2004. (VI. 25.) számú rendeletét (a továbbiakban: HÉSZ), és a telekingatlant részben Zkp1 (közpark), részben Lk-41 (kisvárosias lakóterület) övezetekbe sorolta a korábbi Kke (különleges kereskedelmi célú építési terület) övezet helyett.

[3] A fenti beruházás megvalósítása érdekében a II. rendű alperes az I. rendű alperestől kérte a társasházat alkotó egyes ingatlanok, köztük a felperes 1/1 tulajdonában álló /66. helyrajzi számú, illetve a /86. helyrajzi számú, valamint a felperes 1 tulajdonában álló, /94. helyrajzi számú, "üzlet" elnevezésű ingatlanok kisajátítását. Előadta, hogy a jelenleg szezonális szórakoztató negyedként üzemelő épületegyüttes funkciója nem feleltethető meg a város térségben betöltött státuszának, emellett az épületegyüttes városképi szempontból sem megfelelő, különös tekintettel annak fizikai állapotára. Ezek a körülmények, valamint, hogy annak környezete egyre intenzívebben beépítetté vált, együtt szükségessé tették, hogy terület- és településrendezés igényével olyan övezeti besorolásokat hozzon létre, amelyek összességükben jobban szolgálják a város, a közösség érdekeit, figyelembe véve azt az önkormányzati célt, hogy a beépítésre szánt területek arányához képest a zöldfelületek aránya lényegesen nagyobb mértékben növekedjék.

[4] Az I. rendű alperes kisajátítási hatóság a 2022. június 23-án kelt, keresettel támadott határozataival a II. rendű alperes kérelmeinek helyt adva a felperes említett három ingatlanát terület- és településrendezés közérdekű célra a II. rendű alperes javára kisajátította, egyidejűleg a II. rendű alperest kártalanítás megfizetésére kötelezte. Határozatainak indokolásában - a kisajátítás jogalapját érintően - felhívta a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Kstv.) 2. § c) pontját és 4. § (1) bekezdés c) pontját. Kifejtette, hogy a módosított HÉSZ a társasházat alkotó ingatlanok jelentős részét a Zkp1 jelű övezetbe sorolta, a fejlesztési cél a HÉSZ-ben szerepel, annak megvalósítása azonban az érintett ingatlanok tulajdonosa részéről nem várható el. A kisajátítást kérő célja továbbá a településen a zöldfelület arányának növelése, a HÉSZ módosítása lehetővé teszi egy nagyléptékű közpark kialakítását, illetve az Lk-41 jelű övezetbe sorolt területeken is előírták, hogy a legkisebb zöldfelületi aránynak el kell érnie az 50%-ot. Utalt a Kúria Kfv.IV.38.060/2017/12. számú határozatára, amely szerint, ha a kisajátítás iránti kérelemben megjelölt célkitűzés a helyi építési szabályzaton alapul, a kisajátítás jogalapja fennáll, a kisajátítási cél közérdekűsége további bizonyítást nem igényel, az a kisajátítási hatóság által nem bírálható felül. Hivatkozott továbbá a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:85. § (4) bekezdésére, kiemelve, hogy a társasháztulajdonra vonatkozó szabályokra tekintettel a telekingatlan teljes kisajátítására van csak lehetőség.

A felperes keresetei, az alperesek védekezése

[5] A felperes kereseteiben elsődlegesen - a kisajátítás jogalapját vitatva - az I. rendű alperes határozatainak megsemmisítését, másodsorban - a kártalanítás összegét is kifogásolva - a határozat megváltoztatását kérte. A kisajátítás jogalapját érintően azzal érvelt, hogy a kisajátítás célja a közpark kialakítása, amely az Lk-41 jelű övezet alá tartozó ingatlanok, így az ő perbeli ingatlanai esetében nem áll fenn, a lakásépítés nem tekinthető közérdekű célnak. Az épületegyüttes területe a HÉSZ szerint megosztható és megosztandó, ezért helye lett volna a részleges kisajátításnak. Társasháztulajdon esetén is lehetőség van a közös tulajdon természetben történő megosztására, azonban ezt a II. rendű alperes nem kezdeményezte, eljárása nem felel meg a kisajátítás kivételességére vonatkozó követelménynek.

[6] Az I. és a II. rendű alperesek védekezése a keresetek elutasítására irányult.

A jogerős közbenső ítéletek

[7] Az elsőfokú bíróság a 2022. október 14-én kelt és jogerős közbenső ítéleteivel a felperes kereseteit a kisajátítás jogalapja vonatkozásában elutasította a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.

[8] Közbenső ítéleteinek indokolásában, a Kstv. 2. § c) pontja szerinti közérdekű cél körében, a helyi építési szabályzaton alapuló kisajátítási cél közérdekűsége kapcsán bemutatta a Kúriának az I. rendű alperes határozataiban is figyelembe vett gyakorlatát (Kfv.IV.38.060/2017/12., Kfv.III.38.013/2021/18., Kfv.IV.37.073/2022/10.). Kifejtette, hogy a perbeli esetben a HÉSZ módosításán alapul a zöldfelület növelése iránti igény mint közérdekű cél, amelyre tekintettel a II. rendű alperes a kisajátítási kérelmet előterjesztette. A Kke jelű övezetre vonatkozó zöldfelületi arány a Zkp1 és az Lk-41 jelű övezetekben is növekedni fog. Rámutatott, hogy a felperes kisajátítással érintett ingatlanai társasházi albetétek, amelyek a Ptk. 5:85. § (3) és (4) bekezdései értelmében egymástól jogilag elválaszthatatlan kétféle tulajdoni körből állnak: egyrészt az albetétre vonatkozó magántulajdonból, másrészt a társasházi közös tulajdon eszmei hányadából. A magántulajdontól a társasházi közös tulajdoni eszmei hányada nem választható el, önállóan nem ruházható át, nem terhelhető meg, ezért analóg módon külön-külön nem is sajátítható ki. A felperes is elismerte, hogy a társasházi közös tulajdon eszmei hányada meghatározhatatlanul kiterjed mind a Zkp1, mind az Lk-41 jelű övezetekre. Ezért nincs jelentősége, hogy ingatlanai fizikailag az Lk-41 jelű övezetben találhatóak, a közérdekű cél azok vonatkozásában fennáll. A társasházi jogi jelleg specialitásából következően a Kstv. 6. § (2) bekezdése alapján az ingatlanok részlegesen nem sajátíthatók ki. A Kúria felek által felhívott határozatai (Pfv.I.21.123/2011/9., Pfv.I.20.196/2016/13.) mentén megállapította, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 8. § (2) bekezdésére figyelemmel az épületegyüttes esetében sem lett volna akadálya annak, hogy a tulajdonostársak többsége polgári perben kérje a társasház megosztását. Az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdésére, a Kstv. 1. § (1) bekezdésére és 3. § (1) bekezdés b) pontjára hivatkozva ugyanakkor megállapította, hogy a II. rendű alperest a kisajátítási eljárást megelőzően nem terhelte a Tht. 8. § (2) bekezdésében foglalt eljárás megindításának kötelezettsége, mert ilyet jogszabály nem ír elő. A társasház megosztása iránti eljárás megindítása ugyanúgy a felperes, illetve a többi tulajdonostárs érdekében is állt volna.