BH+ 2013.12.513 Ügyvéd kártérítési felelősségének megítélése az általa szerkesztett adásvételi szerződésből eredően bekövetkezett károk miatt [1959. évi IV. tv. 318. §, 1959. évi IV. tv. 339. §].

A jogerős ítélet alapjául szolgáló tényállás szerint 2006. november 21-én a felperes adásvételi szerződést kötött a H. M. tulajdonát képező D., H. tér 2/B. II/1. szám alatti ingatlanra, amelyet az X bank javára 23 094 CHF kölcsön és járulékai erejéig jelzálogjog és vételi jog terhelt. A kölcsön adósa az eladó lánya, H. I. volt. Az adásvételi szerződést az alperes szerkesztette és jegyezte ellen, aki arra is megbízást kapott a felektől, hogy a szerződéssel kapcsolatban a földhivatal és az illetékhivatal előtt képviselje őket. A szerződő felek megállapodása szerint a felperes a vételár egy részét az eladó lányának, az X banknál vezetett számlájára utalja át, amelyet az eladó teljesítésként elfogad. A felperes a vételár egy részét az Y Banktól igényelt bankkölcsönből kívánta teljesíteni, amelyet a banknak H. I. számlájára kellett utalnia. A szerződés tartalmazta, hogy az X bank nyilatkozatot tett az Y Bank felé arról, hogy a javára bejegyzett jelzálogjogot és vételi jogot az átutalást követően a nyilvántartásból törölteti.

Az eladó a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatát az ügyvédnél a szerződés mellékleteként letétbe helyezte azzal, hogy a jogi képviselő a nyilatkozatot azt követően jogosult felhasználni, hogy a teljes vételár kiegyenlítésre került.

2007. január 18-án a felperes banki hitelből átutalt H. I. számlájára 3 350 082 forintot, azonban H. I. végtörlesztési nyilatkozata hiányában a bank ezt az összeget nem tudta a kölcsön törlesztésére fordítani. A számlára utalt pénzt az adós, illetve az eladó felvették. A földhivatal a felperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét elutasította.

A felperes által indított perben a bíróság 2008. június 19-én jogerős ítéletével kötelezte H. M. I. r. alperest a kifizetett 5 490 000 forint vételár és járulékai megfizetésére azzal, hogy H. I. II. r. alperes 4 890 000 forint és járulékai erejéig vele egyetemlegesen felel a tartozásért. A felperes által a jogerős ítélet alapján kezdeményezett végrehajtási eljárás során az ingatlant árverés útján értékesítették.

A felperes keresetében 6 102 500 forint kártérítés és 2007. július 13-tól esedékes késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni az alperest, arra tekintettel, hogy álláspontja szerint megszegte az ügyvédi szakma szabályait, amikor nem tájékoztatta arról, hogy az eladó által kért fizetési mód alkalmazásával kialakulhat olyan helyzet, hogy az ingatlan tulajdonjogát nem szerzi meg. Arról is tájékoztatást kellett volna adni, hogy ha a vételárat nem a terhek rendezésére fordítják, az a tulajdonjog bejegyzésének akadályát fogja képezni. Elsődlegesen emiatt törölni kellett volna az ingatlanon fennálló terheket, amikor végtörlesztési nyilatkozat letétbe helyezésére lett volna szükség. Az ügyvédnek a vételár összegét kellő gondosság mellett letétbe kellett volna vennie. Hibázott abban is az alperes, hogy nem különböztetett H. I. hitelszámlája és lakossági folyószámlája között. A vételár összegét nem a hitelszámlára utaltatta, azt az adós így saját céljaira fordíthatta. Indokoltnak tartotta volna, hogy H. I. is aláírja a szerződést és a kötelezettségért maga is felelősséget vállaljon.

Az ítélőtábla a felperes keresetét elutasította.

Határozata indokolásában megállapította, hogy a felek között a Ptk. 474-483. §-ában meghatározott ügyvédi megbízás jött létre. Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (Ütv.) 1. §-a, 3. § (2) bekezdése, valamint a 10. § (1) bekezdéséből következően az ügyvéd kártérítési felelőssége a Ptk. 318. § (1) bekezdése és 339. § (1) bekezdése alapján bírálandó el. Az ítélőtábla megállapította, hogy a felperesnek abból keletkezett kára, hogy a szerződés szerinti vételár megfizetése ellenére nem szerezte meg az ingatlan tulajdonát, majd a szerződéstől való elállását követően az eladó nem fizette vissza a vételárat. Az ítélőtábla kifejtette: az alperesnek a megbízotti kötelezettségeiből következően olyan adásvételi szerződést kellett szerkesztenie, amely alkalmas arra, hogy az alapján a felperes az ingatlan tulajdonjogát megszerezze. Figyelemmel kellett lenni a felek teljesítőképességéből adódó korlátokra, valamint arra, hogy az ingatlan egy kölcsön biztosítékául szolgált és a felek a vételárat kívánták a kölcsön törlesztésére és így az ingatlan tehermentesítésére fordítani. Ez utóbbi körülmények az ingatlan előzetes tehermentesítését nem tették lehetővé. A szerződés alapján a felperessel szemben az eladó volt köteles teljesítésre, az ő szerződéses kötelezettségét képezte az ingatlan tehermentesítése is. Az adós az eladó teljesítési segédjének minősült, akinek magatartásáért a Ptk. 315. §-a szerint felelősséggel tartozott.

Kifejtette: az adós felelősségvállalásának a hiánya és a felperes kára közötti ok-okozati összefüggés fennállása nem volt megállapítható.

Megállapította, hogy az ügyvéd a szerződésben mindkét bank számára egyértelműen világossá tette, hogy a felperes nevében történő teljesítésnek mi a rendeltetése, a pénzösszeg milyen célra fordítható. Amennyiben a pénzintézetek nem a felperes rendelkezésének megfelelően jártak el a pénzösszeg rendeltetésének megjelölése során, illetve annak felhasználását a rendelkezésével ellentétesen az adós számára lehetővé tették, az nem értékelhető az alperes terhére. Az alperes az adásvételi szerződésben azt a számlaszámot tüntette fel, amelyet az X bank a kölcsön visszafizetésével kapcsolatos levelezésében minden esetben megadott. Ehhez képest a felperes nem bizonyította, hogy az adós külön hitelszámlaszámmal rendelkezett a folyószámla mellett, amely az ügyvéd előtt ismert volt. Az adásvételi szerződésbe foglalt, X bank által tett nyilatkozat szerint előzetesen a bank az átutaláshoz és nem az adós végtörlesztési nyilatkozatához kötötte a tehermentesítést. A végtörlesztési nyilatkozatot feltételként megfogalmazó első banki értesítés a rendelkezésre álló adatok szerint már a szerződés megkötése után kelt. Így azt sem lehetett igazoltnak tekinteni, hogy az alperes az erről való tudomása ellenére nem kért az adóstól előre ilyen nyilatkozatot.

A felek a banktól kapott tájékoztatás alapján abban a tudatban rendelkeztek az adós számlájára történő közvetlen teljesítésről, hogy a bank a pénz beérkeztét követően minden további jognyilatkozat nélkül törölteti az ingatlannal kapcsolatos jogait. Ebben a helyzetben egy kötött rendeltetésű közvetlen teljesítésnek nem volt előre látható kockázata, figyelemmel arra is, hogy az eladó tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozata az ügyvédnél letétbe helyezésre került. A vételár ügyvédi letétbe teljesítése a bank felé történő törlesztésből eredő kockázatok kizárására nem lett volna alkalmas, mivel a bank a jogai törléséhez szükséges nyilatkozatát előzetesen nem adta ki. A felperes vitatta, hogy a szerződéskötéskor valóban létezett az adásvételi szerződésben hivatkozott banki igazolás. A feleknek a banki igazolással kapcsolatos nyilatkozatát azonban maga a szerződés tartalmazta, amit a Pp. 196. § (1) bekezdés e) pontja szerinti okiratba foglaltak. A perbeli bizonyítás sikertelensége nem az alperes, hanem a felperes terhére volt értékelhető. Mindezek alapján az alperes kárfelelősségének együttes feltételei nem álltak fenn.