PKv 2005.2 A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 2/2005. (VI. 15.) PK véleménye

az ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről[1]

A bírói gyakorlatban bizonytalanság észlelhető abban kérdésben, hogy az ingatlan átruházási szerződések érvénytelenségének megállapítása és a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása iránt indított perek miként viszonyulnak az ingatlan-nyilvántartási (mindenekelőtt a bejegyzés érvénytelenségére alapított törlési) perekhez. Ezért a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma az egységes jogértelmezés és jogalkalmazás érdekében a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 1997. évi LXVI. törvény (a továbbiakban: Bsz.) 33. §-ának (1) bekezdése alapján a következő

véleményt

nyilvánítja.

1. Ha érvénytelen szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy az ingatlan tulajdonjogát jóhiszemű szerzőre ruházza át, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására csak akkor van lehetőség, ha fennállnak a törlési per feltételei.

2. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 63. § (2) bekezdésében foglalt határidőket a közvetlen szerző javára szóló bejegyzési határozatnak az eredeti jogosult részére történt kézbesítésétől, illetve a jognak a közvetlen szerző javára történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől kell számítani.

3. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos az 1959. évi IV. törvény 116. § (1) bekezdése alapján nem igényelheti tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási feltüntetését, ha tulajdonszerzését követően az ingatlan-nyilvántartásba más jóhiszemű személy tulajdonjogát bejegyezték, vagy annak a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme őt rangsorban megelőzi.

1. A dologi jogok (köztük a tulajdonjog) tipikusan polgári jogi jogintézmények, ehhez képest alapvető szabályaikat az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartási jog - közigazgatási és polgári eljárásjogi rendelkezések mellett - elsődlegesen az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjog, használati és más jogok szerzésének, átruházásának és megszűnésének szabályait részletezi a felek egyenjogúsága és mellérendeltsége rendszerében. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok ennélfogva nagyobbrészt a polgári jogviszonyokra szabottak, ezért a Ptk. 116. §-a az ingatlan-nyilvántartási jognak a polgári joghoz kapcsolódó elemeit a szabályozási körébe vonja. A Ptk. 116. § (3) bekezdése a részletes szabályok megállapítását külön jogszabályra bízza ugyan, de a tulajdonosnak a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó igényét [a 116. § (1) bekezdésében] és két fontos alapelvet [a közhitelességet a 116. § (2) bekezdésében, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályát a 117. § (3) bekezdésében] maga is megállapít.

Ebben a körben és ilyen értelemben a Ptk. normarendszerét az Inytv. rendelkezései kiegészítik, egyrészt azzal, hogy a többnyire imperatív dologi (tulajdoni) jogok és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre került kötelmi jogok érvényesülését (mindenekelőtt a közhitelesség révén) elősegítik, másrészt azzal, hogy az ide telepített szabályokkal (értve ez alatt az ingatlan-nyilvántartási alapelvek többségét), magát a tételes polgári jogot teljesebbé teszik. A polgári jog körébe tartoznak az Inytv.-nek azok a most tárgyalt szabályai is, amelyek a nem tulajdonostól való tulajdonszerzést - a Ptk.-ban említett esetek bővítésével - lehetővé teszik, áttörve ezzel a "nemo plus iuris...." általánosan érvényesülő, elvét és a már megszerzett tulajdonjog elenyészését eredményezik.

A Ptk. rendelkezései alapján ingatlanra vonatkozó bizonyos jogok (szerződésen alapuló tulajdonjog, haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalom stb.) az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkeznek (konstitutív hatály). Más jogok esetében a bejegyzés nem eleme ugyan a jogszerzésnek (elő- és visszavásárlási jog, vételi jog stb.), de bejegyzésük (deklaratív hatálya) folytán dologi hatályt nyernek, amely közelebbről azt jelenti, hogy senki sem hivatkozhat arra, hogy azok fennállásáról nem tudott [Inytv. 5. § (1) bekezdés].

Mindezek következtében a két törvény koherenciája teljes, ezért alkalmazásuk is együttes. A köztük lévő elválaszthatatlan kapcsolatot fejezi ki - további példaként említve - az ingatlant érintő szerződés érvénytelensége és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érvénytelensége közötti összefüggés (az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érvényességének feltétele a szerzési jogcím érvényessége), és ez a viszony jelenik meg a közvetlen jogszerző elleni törlési per megindíthatóságának határidejében is.

Az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja szerint keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész.

A törlési per célja a sérelmes bejegyzés törlése és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása, alapja pedig az, hogy a bejegyzés érvénytelen. A bejegyzés érvénytelenségéről pedig - ide nem tartozó kivételektől eltekintve - akkor van szó, ha az alapjául szolgáló jogcím (szerződés, jognyilatkozat) az anyagi jog (rendszerint a Ptk.) szabályai szerint érvénytelen. (Ezt kívánta korábbi jogunk - bonyodalmakat is okozva - az "eredeti érvénytelenség" kifejezés használatával világosabbá tenni).

A szerződés akkor érvénytelen, ha valamely - a jogügyleti akaratban, a jogügyleti nyilatkozatban vagy a célzott joghatásban rejlő - fogyatékossága miatt joghatásának beálltát a törvény kizárja. Két fő formája: a semmisség (Ptk. 234. §) és a megtámadhatóság (Ptk. 235. §).

A semmisségre bárki hivatkozhat ugyan, az erre alapított per megindítását azonban a következetes bírói gyakorlat jogi érdekeltséghez vagy perindítási jogosultságot kifejezetten biztosító jogszabályi felhatalmazáshoz köti.

A jogügylet megtámadására a sérelmet szenvedett fél mellett az is jogosult, akinek a megtámadáshoz törvényes érdeke fűződik [Ptk. 235. § (2) bekezdés].

Az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonásánál - eltekintve az állam javára való marasztalás lehetőségétől - nincs jelentősége annak, hogy a jogügylet semmissége, vagy sikeres megtámadása folytán érvénytelen (Ptk. 237. §).

A szerződés érvénytelensége esetén - kérelemre - a bíróság [most nem szólva a vele egyenrangú, a Ptk. 237. § (2) bekezdésében foglalt lehetőségekről] a szerződéskötést megelőző helyzetet állítja vissza [Ptk. 237. § (1) bekezdés]. A jogszabály e rendelkezéséhez kapcsolódik a PK 32. számú állásfoglalás, amely - egyebek mellett - kimondja, hogy a szerződéskötést megelőző helyzetnek a visszaállítása során nincs jelentősége az ügyletkötő felek jó- vagy rosszhiszemű magatartásának. A rendezés során olyan helyzetet kell teremteni, mint amilyen akkor lett volna, ha a felek az érvénytelen szerződést meg sem kötik.

A bejegyzés érvénytelenségére alapított törlési pert az indíthat, akinek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogát az újabb bejegyzés sérti. Mivel fogalmilag a törlés is bejegyzés, így perindításra jogosult - miként arra a törvény miniszteri indokolása is kitér - az ingatlan-nyilvántartást előző (akinek jogát, a nyilvántartásból törölték), valamint az is, akinek jogát később jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.

Idekapcsolódóan a gyakorlatban felmerült az a kérdés, hogy az ekként értelmezett perindítási jogosultság nem áll-e ellentétben az Inytv. 5. § (4) bekezdésének azzal a rendelkezésével, amely szerint a törölt jog jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben.

Az ingatlan-nyilvántartás teljessége mellett negatív vélelem is szól: törölt jogok esetén azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn [Inytv. 5. § (2) bekezdés]. A bejegyzés törlése jellemzően az érdekeltek kérelmére történik. Az ingatlan-nyilvántartásba bizonyos kötelmi jogok (elő- és visszavásárlási jog, vételi jog) és olyan tények (pl. szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom) be- vagy feljegyezhetők, amelyek bejegyzése egyébként nem kötelező. Ezek tekintetében nincs akadálya annak, hogy a felek a jogok és tények törlésében megállapodjanak, vagy a jogosult egyoldalú nyilatkozatával a törlésre engedélyt adjon. A törlés (a jogosultság "dologi hatályának" megszüntetése) azonban nem feltétlenül jelenti a jogviszony felszámolását, előfordul, hogy a felek azt - kötelmi alapon - továbbra is fenntartják. E jogok (a törvény szóhasználatával: megszerzett jogok) ismételt bejegyzésének - ha annak a Ptk.-ban meghatározott feltételei fennállnak - elvileg nincs akadálya. A rangsor elvéből (is) következően azonban ismételt bejegyzésre nem kerülhet sor, ha a jog újbóli bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett, vagy a kötelmi jog jogosultját rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben kellene teljesíteni. Ilyen és hasonló esetekre vonatkozik tehát az Inytv. tiltó szabálya, amely semmiféle kapcsolatban nincs a törlési perindítási jogosultsággal és egyáltalán a törlési perekkel.

Az anyagi jog (Ptk.) alapján indított érvénytelenségi perben a Ptk. 237. § (1) bekezdésére alapított, a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítására irányuló kereset magában foglalja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló kérelmet is. Abban az esetben pedig, ha az arra jogosult kifejezetten törlési pert indít, hivatkoznia kell a szerződés semmisségére, vagy egyúttal érvényesítenie kell a megtámadási jogát.

Ingatlan-nyilvántartási érdekeltség hiánya esetén a szerződésben nem részes, de anyagi jogi érvénytelenségi per indítására jogosult személy törlési keresetet nem terjeszthet elő; a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés vagy más jogcím érvénytelenségének megállapítását követően a törlési pert valamelyik érvénytelenül szerződő fél, vagy az ügyész indíthatja meg.

A törlési per alperese a közvetlen jogszerző, ha viszont az érvénytelen bejegyzés alapján további jogszerzések is történtek, mellette az ő jogán szerzőknek is perben kell állniuk, ilyen esetben az alperesek pertársasága egységes [1952. évi III. törvény (Pp.) 51. § a) pont].

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés helyessége mellett vélelem szól [Inytv. 5. § (2) bekezdés], ezért a bizonyítási teher a törlési per felperesére hárul.

Az Inytv. 63. § (1) bekezdése értelmében érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.

Az idézett jogszabály teljes összhangban áll a Ptk. rendelkezéseivel, tehát a szerződés semmisségére hivatkozással a törlési per a közvetlen jogszerző ellen határidő nélkül megindítható, míg megtámadható szerződés esetében a perindítási határidőre Ptk. 236. §-ában foglaltak az irányadók.

Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása (az érvénytelen bejegyzés törlése) szempontjából is közömbös, hogy a jogcím semmisség okából, vagy a jogügylet sikeres megtámadása folytán érvénytelen.

Ha az ellene megindított perben az alperes az ingatlan tulajdon-átruházást célzó jogügylet semmisségére csak hivatkozik, vagy megtámadási jogát kifogás útján érvényesíti [Ptk. 236. § (3) bekezdés], ez a kereset elutasítását eredményezheti, de nem szolgálhat alapul az érvénytelen bejegyzés törlésére. Az Inytv. 30. § (2) bekezdése értelmében ugyanis a tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához - a felek megállapodásának hiányában - hatósági határozat szükséges; a bíróság keresetet elutasító ítélete azonban ilyen tartalmú (bejegyzésre alkalmas) rendelkezést nem tartalmaz, következésképpen a bíróság az Inytv. 26. § (6) bekezdése alapján az érvénytelen bejegyzés törlése végett nem keresheti meg a földhivatalt.

A felek közötti jogvita elbírálása során a bíróságnak először - az anyagi jog (a Ptk.) szabályai alapján - a jogügylet érvényessége kérdésében kell állást foglalnia, s ha a szerződést érvénytelennek találja, akkor kell rendelkeznie (a PK 32. számú állásfoglalás tartalmának figyelembevételével) a szerződéskötést megelőző helyzet (ideértve az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot) helyreállításáról és a földhivatal megkereséséről.

2. Az Inytv. 63. § (2) bekezdése szerint azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt.

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéről - a Ptk. már említett általános szabályát kibontva - az Inytv. 5. § (1)-(3) és (5) bekezdése rendelkezik. A törvény miniszteri indoklásából is következően az (1) bekezdés határozza meg a közhitelesség lényegét: az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását közhitelesen tanúsítja; ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. A (2) bekezdés vélelmet állít fel arra vonatkozóan, hogy a bejegyzett jog fennáll és azt a személyt, és olyan tartalommal illeti meg, ahogy azt a nyilvántartás feltünteti, illetve, hogy az ingatlanra vonatkozóan más jog, mint amit a nyilvántartás feltüntet nem áll fenn. A (3) bekezdés alapján védelemben részesül a jóhiszemű szerző (ilyennek minősül aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot), s vele szemben az (5) bekezdés értelmében az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosult (tulajdonos) sem érvényesítheti jogát.

Az ingatlan-nyilvántartás tartalma azonban eltérhet az ingatlan valóságos jogi helyzetétől, ezért a közhitelességből következően az ingatlan-nyilvántartáshoz közbizalmi hatás fűződik: aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva köt szerződést, jogszerzése védelemben részesül. Ez a védelem azonban rendszerint további feltételektől függ, és törlési perben csak a jóhiszemű szerző javára szolgál.

Az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos eljárásokban - ideértve a törlési pereket is - jóhiszeműnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot, s az ilyen módon szerző jóhiszeműsége mellett vélelem szól [Inytv. 5. § (3) bekezdés].

Az "ingatlan-nyilvántartásban bízva" kifejezés magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia. Nem jóhiszemű viszont az a szerző, aki abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. A kellő körültekintés körében az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismeréséhez elengedhetetlenül szükséges a tulajdoni lapnak, az ingatlan-nyilvánítási térképnek, szükség esetén (különösen, ha a tulajdoni lapon széljegy szerepel) az okirattárnak, továbbá (ha valamelyik bejegyzés aggályos) a törölt bejegyzések jegyzékének megtekintése is.

A visszterhesen jogszerzőt - a forgalom biztonsága érdekében - a Ptk. több rendelkezése is védi [118. § (1)-(2) bekezdés, 120. § (2) bekezdés, 203. § (1) bekezdés stb.], és ezt a védelmet az Inytv. oly módon biztosítja, hogy az ellenérték fejében való szerzést a jóhiszeműség fogalmi elemévé teszi.

Az Inytv. a jóhiszeműséget mindig a most ismertetett értelemben használja. A jóhiszeműségnek ez a tartalma azonban nem szűkíthető a szigorúan vett ingatlan-nyilvántartási (közigazgatási) eljárásra, mert az ilyen értelmezés - a jogszabály céljával ellentétben - azt jelentené, hogy a törlési perben és az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző tulajdoni perében az ingatlan-nyilvántartási szabályok által nyújtott védelemben az ingyenes szerző is részesülne, ha eljárása a Ptk. szabályai szerint jóhiszemű volt.

A további jóhiszemű szerzők védelme érdekében az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége (a bizalom elve) alapján a törvény időbeli korlátokat állít a törlési kereset megindítására azokban az esetekben, amikor a Ptk. szabályai szerint a szerződés egyébként érvénytelen. A törlési per megindítására nyitva álló határidő attól függően, hogy az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedett fél részére kézbesítették-e, hatvan nap illetőleg három év. Ezek a határidők - bár erről a törvény külön nem szól - a közhitelesség elvéből következően jogvesztő határidők.

Az Inytv. 5. § (5) bekezdése értelmében a bejegyzett jog a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető. Az alapelvi szinten meghatározott határidő azonban - miként azt a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának a Közigazgatási Bírák Országos értekezletén felmerült jogalkalmazási kérdésekre vonatkozó véleménye (BH 2000/8.) is tartalmazza - törlési perben a bíróságot nem köti. Ha ugyanis a törlési pert a bejegyzésétől számított három éven belül az arra jogosult megindítja, a bejegyzett jog, illetve tény törlésére a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után is sor kerülhet.

Az időmúlásra tekintettel az ellenkező (a fennálló bejegyzés érvénytelenségének) bizonyítását az ingatlan-nyilvántartás helyességébe vetett bizalom törvényi védelme kizárja, s ez a Ptk. 117. § (1) bekezdésében engedett egyik törvényen alapuló kivétel a főszabály alól, miszerint átruházással csak a dolog tulajdonosától lehet tulajdonjogot szerezni. A további jogszerzés tehát az előző szerzés érvénytelensége ellenére (nem tulajdonostól) bekövetkezik.

A törvény szövegezéséből és indokolásából következően ezek a határidők a közvetlen szerző javára szóló bejegyzési határozat kézbesítéstől vagy a bejegyzéstől kezdődnek. Ez egyben azt is jelenti: a további (harmadik) jóhiszemű jogszerző már a szerződése megkötésekor biztos lehet jogszerzésében, mert joga nem törölhető

- ha a közvetlen szerző joga több mint három éve bejegyzésére került,

- e határidő eltelte előtt akkor, ha a közvetlen szerző (és annak esetleges három éven belüli elődje) jogának bejegyzéséről szóló határozatot a sérelmet szenvedett érdekeltnek (a közvetlen szerző elődjének, és annak elődjének) kézbesítették, és hatvan nap alatt nem indított törlési pert.

Abban az esetben, ha a további jogszerző bejegyzési kérelme az ingatlan-nyilvántartásban csupán széljegyként szerepel. (amely csak az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, de nem nyilvántartott jog), a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt megindított perre tekintettel a földhivatali eljárást az Inytv. 47. § (2) bekezdése szerint - a fél bejelentése alapján - fel kell függeszteni. Ha ez elmaradt és a jog bejegyzésére sor került, a továbbiakban a peres eljárás a törlési per szabályainak figyelembevételével folytatódik.

További jogszerző esetében a PK 32. számú állásfoglalásnak az a tétele, hogy az érvénytelen szerződést kötő felek jó- vagy rosszhiszeműsége közömbös, szóba sem kerülhet, mert ez a - törvényben szabályozott - jóhiszemű jogszerzés éppen az említett állásfoglalás érvényesülési körét, az eredeti állapot helyreállítását zárja ki.

A további jogszerző ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogának véglegessége (törölhetetlensége) esetén az eredetileg érvénytelen bejegyzés folytán sérelmet szenvedett fél - ha annak feltételei fennállnak - kötelmi igényt érvényesíthet a vele szerződő féllel szemben.

3. Jogunk az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés számos esetét ismeri (elbirtoklás, ráépítés, közös háztartásban élők, házastársak közös szerzése, öröklés stb.), és aki ilyen módon szerzett tulajdont, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse [Ptk. 116. § (1) bekezdés]. A felek megállapodása hiányában ennek az igénynek az érvényesítése nem az ingatlan-nyilvántartási jogszabályban foglalt törlési, hanem tulajdoni perben történhet, s a már megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése deklaratív hatályú.

Az Inytv. 5. § (4) bekezdése értelmében viszont az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben.

E jogszabály alapja szintén a közhitelességhez kapcsolódó bizalmi elv, amely - ugyancsak áttörve a "nemo plus iuris...." elvét - azokat védi, akik visszterhesen az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva kötöttek szerződést.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló dologi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, illetve attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti. Ha ugyanis az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett személy az ingatlant átruházza, és a jóhiszemű szerző tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, vagy őt ez utóbbi szerző a rangsorban megelőzi, az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos jogának bejegyzésére az Inytv. 5. § (4) bekezdésének tiltó rendelkezése miatt - a lehetetlen szolgáltatásra irányuló jogügylet érvénytelensége [Ptk. 227. § (2) bekezdés] ellenére - már nem kerülhet sor. A nem tulajdonostól jóhiszeműen tulajdonjogot szerző védelme tehát általános, azonnali, feltétlen és teljes. Abban az esetben tehát, ha a megszerzett tulajdonjogának bejegyeztetésével az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos késlekedik, számolnia kell azzal, hogy tulajdonjoga elenyészik, és az átruházóval szemben csak kötelmi igénye marad.

Mind a törlési, mind a már megszerzett tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére irányuló per megindításának ténye az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető [Inytv. 64. § (1) bekezdés a) és b) pont]. A perfeljegyzés joghatása kettős: egyrészt a feljegyzést követő szerzők nem minősülnek jóhiszeműnek, másrészt a perben hozott ítélet hatálya - perbevonásuk nélkül is - kiterjed a további szerzőkre.

Budapest, 2005. június 15.