BH 2001.2.68 A bérlő értéknövelő beruházásainak ellenértékét csak a bérleti jogviszony megszűnése után követelheti a bérbeadótól. E beruházások a bérleti díj megállapításánál figyelmen kívül maradnak [Ptk. 297. § (2) bek., 324. § (1) bek., 326. § (1) bek., 361. § (1) bek., 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 57. § (1) bek., 58. § (1) bek., 1993. évi LXXVIII. tv 15. § (1) bek., 23. §].

A jogerős ítéletben megállapított tényállás szerint az alperes 1955 óta bérelte a perbeli ingatlant, és abban folyamatosan végzett karbantartó, felújító munkálatokat, amelyekhez azonban nem kérte az ingatlan mindenkori tulajdonosainak a hozzájárulását. A bíróság jogerős ítéletében az ingatlannak az alperes által fizetendő bérleti díját 167 forintban állapította meg. Az ingatlan tulajdonjogát a felperes öröklés útján szerezte meg.

A felperes 1995. február 17-én előterjesztett keresete az ingatlan kiürítésére és 1991. október 1-jétől kezdve a bérleti díj összegének felemelésére irányult. A lakás kiürítését a felperes arra hivatkozással igényelte, hogy arra saját maga és a családja szükségletei érdekében van szüksége.

Az alperes a kereset elutasítását kérte és viszontkeresetet terjesztett elő 430 000 forint megfizetése iránt. Jogi álláspontja szerint a kereset azért megalapozatlan, mert az ingatlan karbantartásáról, felújításáról kizárólag az alperes gondoskodott és a viszontkeresetében megjelölt értéknövelő beruházásokkal a felperes jogalap nélkül gazdagodna.

A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság a keresetet részben alaposnak, a viszontkeresetet alaptalannak tartotta. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a lakás kiürítése iránti kereseti kérelem azért megalapozatlan, mert a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lt.) 23. §-ában foglalt okokból a bérleti szerződés nem szűnt meg, illetve a felperesnek alakilag és tartalmilag jogszerű felmondása sem volt, ezért a lakás kiürítésének nincs jogalapja. Ugyanakkor azonban a Pp. 122. §-ának (2) bekezdése, valamint a Pp. 230. §-a alapján a kereset beadását megelőző hat hónaptól, azaz 1994. augusztus 17-től kezdve a bérleti díj felemelése jogosan kérhető. Az elsőfokú bíróság a bizonyítékok mérlegelése és a kereseti kérelemben foglaltak alapján határozta meg a bérleti díj mértékét. Az alperes viszontkeresete kapcsán az elsőfokú bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a jogalap nélküli gazdagodás megállapításához azt is bizonyítani kell, hogy a vagyoni előny más rovására keletkezett. Az értéknövelő beruházások előnyeit azonban elsődlegesen a bent lakó alperes élvezte és ezeket a bérleti díj mértékének megállapításánál nem is vették figyelembe a felperes javára.

A karbantartó és felújítási munkálatok kapcsán az alperesnek a korábban hatályban volt és a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) 57. §-ának (1) bekezdésén és 58. §-ának (1) bekezdésén alapuló megtérítési igénye abban az időpontban keletkezett, amikor a felperes helyett a karbantartási és felújítási munkálatokat elvégezte, de ez a követelése a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése és 326. §-ának (1) bekezdése alapján elévült. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában kitért arra is, hogy az alperes beruházásai tulajdonjog keletkeztetésére nem voltak alkalmasak.

Az alperesnek a viszontkereset elutasítása miatt előterjesztett fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet a fellebbezett részében helybenhagyta. Kiemelte, hogy az Lt. 15. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint sem illette meg az alperest a bérbeszámítási jog, mert ilyen megállapodást nem kötött a bérbeadóval.

Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és új határozat hozatalát kérte a viszontkeresetének történő helyt adás érdekében.

Jogi álláspontja szerint a bíróság a tényállást tévesen állapította meg, és a Ptk. 677-679. §-aiban foglaltak megsértésével helytelen jogi következtetésre jutott. Megsértette továbbá a Pp. 3. §-ában előírt tájékoztatási kötelezettséget is, mert nem hívta fel az alperes figyelmét arra, hogy a visszamenőlegesen előterjesztett bérletidíj-követelésbe beszámíthatja az értéknövelő beruházásainak értékét, mert ezekért a felperes részben mint tulajdonos, részben mint örökös felel. Kifogásolta továbbá, hogy a bíróság nem kellően értékelte azt a körülményt, hogy beruházásai nélkül az ingatlan használhatósága megszűnt volna.