35/2000. (X. 27.) AB határozat
Letenye Város Önkormányzatának az önkormányzati tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről szóló 11/1995. (VI. 21.) rendelete alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Letenye Város Önkormányzatának az önkormányzati tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről szóló 11/1995. (VI. 21.) rendelete 5. § (1) bekezdése és az 5. § (2) bekezdésének "illetve a Ptk. 374. §-ban meghatározott visszavásárlási jogot az önkormányzat fenntartja és bejegyezteti" szövegrésze alkotmányellenes, ezért azokat megsemmisíti.
Az önkormányzati rendelet 5. §-a a következő szöveggel marad hatályban:
"5. § (1) [...]
(2) Részletvásárlás esetén az önkormányzati lakásoknál a vételárhátralék erejéig jelzálogjogot, valamint annak biztosítására a vételárhátralék fenntartásáig elidegenítési és terhelési tilalmat kell kikötni."
Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
Az indítványozó az Alkotmánybírósághoz intézett beadványában Letenye Város Önkormányzatnak az önkormányzati tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről szóló 11/1995. (VI. 21.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 5. § (1)-(2) bekezdésének a visszavásárlási jogra vonatkozó előírásai alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte. Álláspontja szerint az Ör. kifogásolt előírásaiban meghatározott visszavásárlási jog sérti az Alkotmány 9. § (1) bekezdését, valamint a 13. § (1)-(2) bekezdését.
Az indítványozó arra hivatkozott, hogy az önkormányzat az Ör. kifogásolt előírásai alapján a visszavásárlási jog egyoldalú kikötésével a tőle vásárolt ingatlant öt éven belül egyoldalúan kinyilvánított jognyilatkozatával bármikor, bármilyen címen az eredeti vételárért visszavásárolhatja, és ezáltal a már magántulajdonba került ingatlan köztulajdonba kerül, holott egyoldalú jogi aktussal csak kivételesen, közérdekből, a teljes, feltétlen és azonnali kártalanítással lehet magántulajdonból köztulajdont létrehozni; továbbá hátrányos megkülönböztetést tesz a tulajdoni formák között. Megállapítása szerint a visszavásárlási jog kikötése a tulajdonjogot oly mértékben korlátozó rendelkezés, hogy azt a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV törvény (a továbbiakban: Ptk.) is csak maximált időtartamra engedélyezi, amelyhez azonban szükséges a szerződésben szereplő másik fél akarata is. Ezt a szerződési akaratot küszöböli ki a jogalkotó önkormányzat azáltal, hogy kötelező normaként rendeli el a visszavásárlás jogát, ezáltal a, kifogásolt szabályozás - az indítvány tartalma szerint - a szerződéses szabadság elvének sérelmével is jár.
II.
Az indítvány megalapozott.
1. Az Ör. preambuluma szerint az önkormányzat e rendeletét a lakások és egyéb helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tömény (a továbbiakban: Lt.) 54. és 58. §-aiban kapott felhatalmazás alapján alkotta meg.
Az Ör. 3. § (1) bekezdése szerint: "Ha az önkormányzati lakást az elővásárlási joggal rendelkező személy vásárolja meg, a lakás vételára a mindenkori beköltözhető forgalmi érték 60%-a."
Az Ör. 4. § (3)-(6) bekezdése az önkormányzat által biztosított kedvezményekről így rendelkezik:
"(3) Ha a lakást az arra jogosult vásárolja meg, a vételárat egy összegben vagy maximum 25 év részletfizetési (havonta egyenlő részlet) kedvezménnyel fizetheti meg.
(4) Ha az arra jogosult vevő az egyösszegű teljesítést vállalja és a teljes vételárat a szerződéskötéssel egyidejűleg kifizeti, a 3. § (1) bekezdése alapján kiszámított vételár 20%-nak megfelelő összegű árengedményt kell megállapítani.
(5) Ha az elővásárlási jog jogosultja a vételárat részletfizetéssel kívánja megfizetni, akkor a szerződés megkötésekor a megállapított vételár 10%-át egy összegben kell kifizetni.
(6) A vevő a vételárhátralék után kamatot köteles fizetni, melynek mértéke 12%.
A vételárhátralék 25 évnél korábbi visszafizetése esetén a vevőt évenként 0,5% engedmény illeti meg a mindenkori fennálló tartozásból."
Az Ör. kifogásolt 5. § (1)-(2) bekezdése a következő előírásokat tartalmazza:
"(1) A kedvezményesen vásárolt lakásra egyösszegű teljesítés esetén a szerződéskötéstől számított 5 évre szóló elidegenítési, terhelési tilalmat, illetve a Ptk. 374. §-ában megjelölt visszavásárlási jogot kell a szerződésben kikötni, és azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni a Letenyei Önkormányzat javára.
(2) Részletvásárlás esetén az önkormányzati lakásoknál a vételárhátralék erejéig jelzálogjogot, valamint annak biztosítására a vételárhátralék fennállásáig elidegenítési és terhelési tilalmat kell kikötni, illetve a Ptk. 374. §-ában meghatározott visszavásárlási jogot az önkormányzat fenntartja és bejegyezteti."
2. A helyi önkormányzat rendeletalkotási hatáskörét az Alkotmány és a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) szabályozza.
Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint "a helyi önkormányzat képviselő-testülete feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal."
Az Ötv. 16. § (1) bekezdése pedig előírja, hogy "a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot."
Az Alkotmánybíróság a fenti rendelkezésekre figyelemmel a jelen ügyben elsőként azt vizsgálta, hogy az önkormányzat az Ör. által szabályozott vitatott kérdésben kapott-e felhatalmazást a helyi szabályozásra, s az összhangban van-e az Ör. szabályozására irányadó Lt. és a Ptk. szabályaival.
3.7. Az Lt. az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakások bérlői részére meghatározott ideig vételi jogot, továbbá elővásárlási jogot biztosít.
Az Ör. kifogásolt 5. § (1)-(2) bekezdése az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemeként határozta meg a Ptk. 374. §-ában foglalt visszavásárlási jog kikötését.
A Ptk. 374. §-a a visszavásárlási jogról a következő előírásokat tartalmazza:
"(1) Az eladott dolog visszavásárlásának fogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.
(2) A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
(3) A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral; az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja a dolog időközi romlásából eredő értékcsökkenést.
(4) Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.
(5) Egyebekben a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni."
Az Lt.-nek az 1995. évi XIX. törvény 1. §-ával megállapított 48. § (2) bekezdése a vételi jog vonatkozásában előírja, hogy a vételi jog jogosultja részére történő eladás esetén a visszavásárlási jog kikötése semmis. E rendelkezés alapján tehát ha a vételi jog jogosultja a lakást megvásárolta, a visszavásárlásra vonatkozó kikötés semmis. Az eladó tehát a Ptk. 374. §-ában meghatározott jogait akkor sem gyakorolhatja, ha ezt a szerződés tartalmazza.
Az Lt. az elővásárlási jog tekintetében a visszavásárlási jogról nem rendelkezik, kikötésének tilalmát nem határozza meg. Ebből azonban nem következik, hogy e jog szerződésben való kikötésének elrendelését önkormányzati rendelet törvényi felhatalmazás nélkül meghatásozhatja.
Az Lt. 54. §-a az önkormányzati rendeleti szabályozásra a következő felhatalmazásokat tartalmazza:
"(1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén
a) a lakás vételárának mértékét;
b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét;
c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit;
d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit, és mértékét;
e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét.
(2) Az (1) bekezdés b), c) és d) pontja szerinti feltételek meghatározása során a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetét figyelembe kell venni.
(3) Az önkormányzat rendeletében határozza meg az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit."
Az Lt. 58. §-a így rendelkezik:
"(1) Ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg.
(2) Az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben említett helyiségek vételárának mértékét, megfizetésének (részletfizetés, vételárengedmény stb.) módját és feltételeit.
(3) Az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben említett egyéb helyiségei eladásának feltételeit."
Az Lt. idézett - az Ör. preambulumában megjelölt - rendelkezései nem hatalmazták fel a helyi önkormányzatokat a visszavásárlási jognak a kifogásolt módon való kikötésére.
Az Lt. 54. § (1) bekezdésében foglalt, a vételi és elővásárlási joggal érintett lakások elidegenítésére irányadó felhatalmazása alapján az önkormányzatnak- egyebek mellett - arra van lehetősége, hogy a vételárengedmény és a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit meghatározza. Az Lt. e felhatalmazása alapján a vételárengedménnyel elidegenített lakás tekintetében az önkormányzat rendeletében előírhatja, hogy a vásárolt lakás meghatározott időtartam előtti elidegenítését csak az engedmény visszafizetése esetén teszi lehetővé, mert ez is a vételárengedmény feltételeinek meghatározása körébe tartozik. A részletvásárlás esetén pedig az önkormányzati rendelet a vételárhátralék erejéig jelzálogjogot, s ennek biztosítására pedig elidegenítési és terhelési tilalmat állapíthat meg.
Az Lt. 58. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezés pedig nem az elővásárlási joggal érintett lakások, hanem az önkormányzat tulajdonába került helyiségek tekintetében tartalmaz felhatalmazást.
Az Ör. vitatott előírásai ellentétben állnak az Lt.-nek az elővásárlási jogra vonatkozó szabályozásával és céljával. Az Lt.-nek a volt állami tulajdonú lakásokra alapított, a bérlőt megilletd elővásárlási jog tartalmára (a tulajdonos önkormányzat mérlegelési jogkörébe tartozik, hogy mely lakásait kívánja elidegeníteni), valamint a vételár mértékére és a megfizetés feltételeire irányadó rendelkezései ugyanis lehetővé kívánják tenni a tulajdonossá válni képes bérlőknek a lakástulajdon megszerzését, s ezt követően pedig a tulajdonosi jogok gyakorlását, s nem utolsósorban az ahhoz fűződő kötelezettségek teljesítését, tehát nem azok visszavásárlását szolgálják.
3.2. Az Lt. 1. § (3) bekezdése alapján az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak.
A Ptk. 226. § (1) bekezdése szerint jogszabály meghatározhatja a szerződés egyes tartalmi elemeit.
A Ptk. 685. § a) pontja alapján e törvény alkalmazásában jogszabály: a törvény, a kormányrendelet; továbbá a törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 2098. § (6) bekezdése, a 231. § (3) bekezdése, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3)-(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése és az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály.
A Ptk. idézett rendelkezéseiből az következik, hogy a Ptk. 374. §-ában foglalt visszavásárlási jog tekintetében az önkormányzati rendelet nem minősül jogszabálynak. E jog szerződésben való kikötéséről önkormányzati rendelet csak törvény felhatalmazása alapján és annak keretei között rendelkezhetne.
Az Lt. hivatkozott 54. §-ában foglalt rendelkezések a visszavásárlási jog alkalmazásának önkormányzati rendeleti szabályozására felhatalmazást nem tartalmaznak. Mindezek alapján az elővásárlási joggal érintett lakások elidegenítése esetén a visszavásárlás jogát - az Lt. 1. § (3) bekezdésében foglalt előírás alapján - csak a Ptk 374. §-ában megállapított szabályok alkalmazásával, a felek szerződésben állapíthatják meg.
A fentiek alapján az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 5. § (1) és (2) bekezdésének a visszavásárlási jog kikötésére vonatkozó szövegrészei ellentétesek az Lt. 1. § (3) bekezdésével, 54. §-ával, továbbá a Ptk. 226. § (1) bekezdésével, 374. §-ával és a 685. § a) pontjával, ezért azok az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésébe ütköznek.
3.3. Az Ör. 5. § (1) bekezdése alapján a kedvezményesen vásárolt lakásra egyösszegű teljesítés esetén a szerződéstől számított 5 évre szóló elidegenítési és terhelési tilalmat kell a szerződésben kikötni, és azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni az önkormányzat javára.
A Ptk. 114. § (1) és (2) bekezdése az elidegenítés és terhelés jogáról így rendelkezik:
"(1) Ha jogszabály vagy bírósági határozat a rendelkezés jogát kizárja vagy korlátozza, az e tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.
(2) Az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni és csak abból a célból, hogy a tilalomi az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál."
Az önkormányzat az Ör. S. § (1) bekezdésében az egyösszegű teljesítésnél nem jelölte meg, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom milyen jog biztosítására szolgál. Ezért az Ör. 5. § (1) bekezdésének az elidegenítési és terhelési tilalom megállapítására és annak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére vonatkozó szövegrészei ellentétesek az Lt. 1. § (3) bekezdésével és a Ptk. 114. § (2) bekezdésével, ezért azok sértik az Alkotmány 44/A. (2) bekezdését.
Mivel az Alkotmánybíróság a fentiek alapján az Ör. 5. §-a kifogásolt előírásainak jogforrástani alkotmányellenességét megállapította, ezért azoknak az indítványban kezdeményezett további alkotmányellenességét nem vizsgálta.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglaltak szerint határozott.
A határozatnak a Magyar Közlönyben való közzététele az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 41. §-án alapul.
Dr. Bihari Mihály s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Strausz János s. k.,
előadó alkotmánybíró
Dr. Tersztyánszkyné dr. Vasadi Éva s. k.,
alkotmánybíró
Alkotmánybírósági ügyszám: 690/B/1997.