BH 2006.9.287 Az okiratkészítő ügyvéd megszegi a tájékoztatási kötelezettségét, ha nem közli az adásvételi szerződést kötő felekkel, hogy a tulajdonjog dologi hatályához a közbenső jogszerzés bejegyzése is szükséges [Ptk. 318., 339., 474. §; 1972. évi 31. tvr. 15. §; 1998. évi XI. tv. 1. §].

A felperesek, mint vevők az eladókkal (Cs. Z. és Cs. K.­né) 1999. március 10-én adásvételi szerződést kötöttek a B., D. K. u. M. szám alatti, 53 m2 alapterületű társasházi lakásra, amelyhez a közös tulajdonból 726/100 000 hányad tartozott. A vételárat 2 600 000 forintban jelölték meg, és az eladók a szerződésben szavatosságot vállaltak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéért. A szerződést az alperes készítette és ellenjegyezte, akinek a szerződő felek a szerződés 9. pontjában megbízást adtak arra, hogy a jogügylettel kapcsolatban a feleket képviselje és a szerződést az ingatlan-nyilvántartáson átvezettesse.

Az 1998. december 21-én kiváltott tulajdoni lap szerint az ingatlan 1/2-1/2 arányú tulajdonosai S. L. és S.-né T. M. Széljegyként nyert feltüntetést G. T. és feleségének jelzálogjog-bejegyzési, valamint Cs. Z. és Cs. K.-né tulajdonbejegyzési kérelme.

A földhivatal a felperesek tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét a 2002. március 21-én kelt határozatával elutasította. A határozat indokai szerint az eladók nem tulajdonosai az ingatlannak. Az 1999. november 12-ei határozat értelmében a tulajdonosok G. T. és G. T.-né, az ingatlant terheli a Fővárosi Önkormányzat javára 450 000 forint és járulékai erejéig jelzálogjog és az ennek biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom. E határozat alapjául az 1995. január 2-ai kérelem és az 1994. évi nyilatkozatok szolgáltak, amelyeket a földhivatal téves iktatás miatt csak 1999. november 11-én észlelt.

A felperesek annak érdekében, hogy a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre kerüljön G.-ék tartozásának kiegyenlítéseként 2002. szeptember 9-én 424 890 forintot kifizettek a jogosultnak, aki ezután hozzájárult a jelzálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez. E jogok törlését követően 2002. október 3-án került bejegyzésre Cs.-ék, majd ezt követően a felperesek tulajdonjoga.

Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetének helyt adva 424 890 forint és ennek 2002. szeptember 9-étől a kifizetésig járó késedelmi kamatai megfizetésére kötelezte az alperest. Az ítélet indokai szerint az alperes felelősségét megalapozó jogellenes magatartás abban állt, hogy a tulajdoni lap ismeretében nem tisztázta az eladók elődeinek tulajdonjog bejegyzés iránti ügyét. Arra a körülményre tekintettel, hogy téves iktatás miatt ez a szerződés a perbeli ingatlanra vonatkozó iratok közt nem szerepelhetett, aggályosnak ítélte a szerződés földhivatali benyújtásának megtekintésére tett alperesi előadást. Azt az álláspontot foglalta el, hogy a jelzálogjog bejegyzésére irányuló széljegy ismeretében a gondos eljárás az lett volna, ha az alperes megtekinti a G.-ék tulajdonszerzésére vonatkozó szerződést, vagy ennek akadályáról és a jogkövetkezményekről tájékoztatja a felpereseket. A fentiekkel ellentétes eljárással az alperes a megbízási szerződést megszegte, ezért a felperesek kárát köteles megtéríteni.

Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.

Azt az álláspontot foglalta el, hogy az alperes a megbízási szerződést megfelelően teljesítette és ennek során a tőle elvárható gondossággal járt el. A tulajdonjog bejegyzésének elutasítása nem az alperes magatartására, hanem a téves földhivatali eljárásra vezethető vissza. A tulajdoni lapon teherként szereplő és a Fővárosi XIX-XVIII. és a XX. Kerületi Ingatlankezelő Vállalat javára kikötött jelzálogjogról, az OTP jelzálogjog törlése iránti széljegyzet kérelméről az okiratot beszerző felperesek értesülhettek. Végül rámutatott arra is, hogy a kárkövetelés idő előtti, mivel a jogszavatosság szabályai szerint a felpereseknek előbb az eladókkal szemben kellett volna tehermentesítést kérniük és csak ennek elmaradása esetén tehermentesíthették volna az ingatlant a saját költségükön.

A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Előadták, hogy az alperes szerződést szegett azzal, hogy a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezettetésére vonatkozó kötelezettségét nem teljesítette. Az adásvételi szerződés ellenjegyzését észlelve azt, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok alapján a felperesek tulajdonjoga nem jegyezhető be, az alperesnek meg kellett volna tagadnia. Vitatták a jogerős ítéletnek az alperes gondos eljárására vonatkozó megállapítását, és a szavatossági igényük érvényesítésére vonatkozó álláspontját.