BH 2024.10.233 A foglaló a teljesítés meghiúsulásának a szankciója. Jogkövetkezményeinek alkalmazásához nem a felek magatartásának felróhatóságát, hanem a szerződés meghiúsulásáért való felelősségüket kell vizsgálni [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:142. §, 6:185. §].

Pertörténet:

Soproni Járásbíróság P.20496/2022/26., Győri Törvényszék P.20140/2023/4., Kúria Pfv.21266/2023/7. (*BH 2024.10.233*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperesek 2021. március 8. napján adásvételi szerződést kötöttek az alperesekkel az alperesek tulajdonában álló ingatlan megvásárlására. A felek a vételárat 80 000 000 forintban határozták meg. A felperesek a szerződés megkötésekor foglaló címén 8 000 000 forintot átadtak az alpereseknek.

[2] A szerződés a vételár kiegyenlítésére a következőket tartalmazta: a felpereseknek a szerződés aláírásától számított 30 napon belül önerőből kellett megfizetni 16 000 000 forintot, 2021. július 15. napjáig a Lakáskassza Zrt.-től igényelt kölcsönből 54 570 000 forintot, 2021. augusztus 1. napjáig pedig a Magyar Államkincstár által folyósítandó családi otthonteremtési kedvezményből (CSOK) 1 430 000 forintot.

[3] A szerződésben az alperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a 16 000 000 forint megfizetésétől számított 30 napon belül az ingatlant tehermentesítik az azt terhelő jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom alól.

[4] A felperesek 2021. március 30. napján megfizették a 16 000 000 forintos vételárrészt, majd 2021. április 27. napján hitelszerződést kötöttek a Lakáskassza Zrt.-vel 54 800 000 forint összegre. A hitelszerződés szerint pénzintézet a kölcsönt a folyósítási feltételek teljesítéstől számított 15 nap alatt folyósítja. A folyósítási feltétel volt többek között a CSOK-ot folyósító pénzintézettől kiállított igazolás bemutatása a CSOK iránti kérelem jóváhagyásáról.

[5] A 16 000 000 forintos vételárrész megfizetését követő 30 napon belül csak részben történt meg az ingatlan tehermentesítése: 2021. április 26. napján törlésre került a bejegyzett jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom; a Magyar Állam javára lakásépítési kedvezmény biztosítására bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom azonban csak 2021. május 26. napján.

[6] A felperesek 2021. május 7. napján nyújtották be a Bank Nyrt.-nél a CSOK igénylésével kapcsolatos irataikat.

[7] A Lakáskassza Zrt. 2021. június 17. napján hitelígérvényt állított ki a felperesek részére 54 570 000 forint összegről.

[8] A felek 2021. július 6. napján a Lakáskassza Zrt. által rendszeresített szándéknyilatkozat-nyomtatványt írtak alá arról, hogy az ingatlan eladására és vételére vonatkozó szándékukat fenntartják az igényelt hitelösszeg folyósításáig. Az alperesek a nyomtatványt kézírással kiegészítették azzal, hogy 2021. július 15-ig, a szerződésben leírtak szerint tartják fenn a szándékukat.

[9] A Bank Nyrt. amiatt, mert a hitelszerződésben és a hitelígérvényben megjelölt hitelösszeg nem egyezett, 2021. július 13-án nyilatkozatot kért a felperesektől. Ezt követően 2021. július 14. napján elbírálta a CSOK iránti kérelmet és megállapította, hogy a felperesek jogosultak a támogatásra.

[10] A felek 2021. július 14. napján póthatáridőt tűztek az 54 570 000 forint megfizetésére, 2021. július 21. napjáig, és a Lakáskassza Zrt. kérésére újabb szándéknyilatkozatot írtak alá arról, hogy az adásvételi szándékukat fenntartják az igényelt összeg folyósításáig. Az alperesek ezt a nyilatkozatot is kiegészítették azzal, hogy szándékukat 2021.július 21-ig tartják fenn.

[11] A Lakáskassza Zrt. a kiegészített szándéknyilatkozatot nem fogadta el, a kölcsönt nem folyósította, ezért a felperesek határidőre az 54 570 000 forint vételárrészletet nem fizették meg.

[12] Az alperesek a felperesekkel kötött szerződéssel párhuzamosan vevőként maguk is adásvételi szerződést kötöttek, amely alapján őket 2021. július 20. napjáig vételárfizetési kötelezettség terhelte az eladók felé. Az alperesek a vételárat a részükre a felperesektől befolyt 54 570 000 forint vételárrészből tudták volna teljesíteni. Az eladók az alperesek fizetési késedelme miatt elálltak az adásvételi szerződéstől. Az alperesek az 5 000 000 forint foglalót elveszítették.

[13] Az alperesek ezt követően 2021. július 26. napján elálltak a felperesekkel kötött szerződéstől, és a felperesektől átvett összegekből visszafizettek a felpereseknek 16 000 000 forintot. A 8 000 000 forint foglalót megtartották.

A felperesek keresete és az alperesek ellenkérelme

[14] A felperesek keresetükben a részükről adott foglaló kétszeres összege és járulékai megfizetésében kérték az alperesek egyetemleges marasztalását.

[15] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az első- és a másodfokú határozat

[16] Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.

[17] Határozatának indokolása szerint a felek közti adásvételi szerződés meghiúsulásához nem az alpereseknek a Lakáskassza Zrt.-hez kézírással kiegészített szándéknyilatkozata vezetett, hanem az, hogy a felperesek CSOK-ügyintézése indokolatlanul elhúzódott, miáltal a harmadik vételárrészlet kifizetéséhez képest a kölcsönfolyósítás 15 napon belül került, és emiatt kellett szándéknyilatkozatot tenni. A 2021. július 15-i fix határidőhöz képest a felperesek csak 2021. július 20-án írták alá a CSOK támogatási szerződést. A Lakáskassza Zrt.-től igényelt összeg kifizetése viszont akkor volt lehetséges, ha igazolt a CSOK vételárrész megfizetése.

[18] A felperesek fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek mint egyetemleges jogosultaknak 8 000 000 forintot és ezen összeg után 2021. július 27. napjától a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező késedelmi kamatot.

[19] A jogerős ítélet indokolása szerint a törvényszék az elsőfokú bíróság által egyébként helyesen megállapított tényállásból - a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 369. § (3) bekezdés a) és c) pontja szerinti anyagi jogi felülbírálat alapján - eltérő jogi következtetésre jutott. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:185. § (2) és (3) bekezdésének értelmezésével megállapította, hogy az elsőfokú bíróság helytelenül következtetett a szerződés meghiúsulásának a felperesek felelősségét felvető okára. A felek szerződésének meghiúsulása olyan körülmények miatt következett be, amelyért egyik fél sem volt felelős, ezért a foglaló a felperesek részére visszajár.

[20] Kiemelte a másodfokú bíróság, hogy a CSOK támogatási szerződés megkötésének időpontja nem volt döntő, hiszen ebből a támogatási összegből a legutolsó vételárrészt kellett teljesíteni, illetve mert folyósítási feltétel nem a CSOK támogatási szerződés aláírása, hanem a CSOK támogatásra való jogosultságról szóló igazolás volt. Utóbbi pedig a vonatkozó határidő előtt rendelkezésre állt. Az alperesek állításával szemben nem igazolta a felperesek késedelmes ügyintézését a Bank Nyrt. sem: válasza szerint ugyanis az ügylet hosszabb elbírálását az idézte elő, hogy a hitelszerződéses és a szerződéses hitelösszeg eltért. A használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtésről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet (a továbbiakban: CSOK rendelet) 34. § (4) bekezdésére is figyelemmel a Bank Nyrt. tájékoztatása nem ad érthető magyarázatot arra, hogy nem a folyósítás, hanem a támogatás kedvező elbírálása milyen okból függött a jelzett körülménytől: attól, hogy a felperesek nem alacsonyabb, hanem magasabb összegre (55 000 000 forint) kötöttek kölcsönszerződést, amelyben a 200 000 forint hitelfolyósítási díj levonásával 54 800 000 forint volt a folyósítani vállalt kölcsön. A hitelígérvényben is 55 000 000 forint jelent meg, a lakásváráslásra adott összegként pedig 54 570 000 forint. Hangsúlyozta az ítélet, hogy a magasabb hitelösszeg a CSOK folyósítása szempontjából nem volt kockázatnak minősíthető, ezért mindenképpen érthetetlen a felperesektől 2021. július 13. napján - a pénzintézetre irányadó ügyintézési határidőn túl - kért irat a szerződés 3. pontjában rögzített nyilatkozat megismétlésére. Mindebből a CSOK ügyintézés kapcsán a felperesek indokolatlan késedelmére, gondatlan eljárására következtetni nem lehetett. Elfogadta ezért a másodfokú bíróság a felperesek fellebbezésben kifejtett érvelését arra, hogy nem állhat fenn felelősségük amiatt, hogy olyan határidőben kezdték meg a CSOK igénylést, amelyhez képest a jogszabályi határidőben lezajló banki ügyintézés mellett biztosítható lett volna a saját szerződésszerű fizetésük a CSOK rendelet 26. § (4a) bekezdés a) pontja szerint. A pénzintézet határidőben való eljárására, a hiánypótlási felhívás felesleges kibocsátására a felpereseknek nem volt ráhatása. Nem következett más a kérelem 2021. május 7-i benyújtásából sem.