BH 2000.11.501 Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintesének elmulasztása a vevő kockázata. Az együttműködési - és a tájékoztatási - kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő - az ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján - meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről, de ezt elmulasztotta [Ptk. 117. § (3) bek., 205. § (4) bek., 367. § (1) bek., 1972. évi 31. tvr. 2. § (1) bek.].

Az irányadó tényállás szerint az alperes jogelődje (a továbbiakban: alperes) megbízásából a beavatkozó jogelődje (a továbbiakban: beavatkozó) árverési értékesítésre bocsátotta az R.-en, az I. J. u. 2. és az Sz.-en, az Sz. K. téri élelmiszerüzleteit. A boltok értékesítése előtt "szakvéleményt" és üzleti tájékoztatót készített, amelyeket az érdeklődők rendelkezésére bocsátott. Az árverési ajánlatok alapján az alperes 1992. január 24-én az R.-en, az I. u. 2. szám alatti ingatlanra az I. r. felperessel, az Sz.-en, a Sz. K. téri ingatlanra a II. r. felperessel kötötte meg az adásvételi szerződést, amelyekben rögzítették, hogy a vevők csupán az épületek tulajdonjogát szerzik meg, a hozzá tartozó telekre őket bérleti jog illeti meg. A felperesek mindkét ingatlan vételárának túlnyomó részét a Dunabank Rt.-től felvett kölcsönből fedezték, az sz.-i ingatlanra a vevő - a II. r. felperes - a Dunabank Rt. javára 3 096 800 Ft erejéig, az állam javára pedig 619 360 Ft erejéig jelzálogjogot engedélyezett. Tekintve, hogy az épületek az igatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként feltüntetve nem voltak, a beavatkozó tulajdonosként nem került feltüntetésre. Az épületek önálló ingatlanként történő telekkönyvezése érdekében a szükséges intézkedéseket a felperesek tették meg, ennek következtében az illetékes földhivatalok az r.-i ingatlanépületre az I. r. felperes tulajdonjogát 1992. szeptember 30-án, az sz.-i ingatlanépületre a II. r. felperes tulajdonjogát 1993. július 12-én jegyezték be.

A felperesek csak az r.-i bolt üzemeltetését kezdték meg. Az üzemeltetés megkezdésekor 4 200 000 Ft készpénzzel rendelkeztek, ebből az r.-i üzletben kisebb beruházásokat végezték. Az sz.-i üzletnek 1992 tavaszán - építési engedély nélkül - elkezdték az átépítését, ennek kapcsán az üzlet bejáratát áthelyezték, és a raktártérben lévő közfalak áthelyezésével egy 100 m2 alapterület eladóteret alakítottak ki, majd anélkül, hogy az üzemeltetését elkezdték volna, az építkezést 1992 őszén félbehagyták. 1993. szeptember 24-én az építkezésre a felperesek engedélyt kaptak. Az építkezés folytatására az engedély birtokában sem került sor, a felperesek állítása szerint azért, mert az építkezéshez kellő hitelt felvenni sem maguk, sem a tulajdonukban álló D. Kft. nem tudott. A D. Kft. részére 1993. május 24-én a Mezőbank Rt. 2 millió forint hitelt folyósított, e szerződés biztosítására jelzálogjogot alapítottak az addig tehermentest r.-i, I. u. 2. szám alatti ingatlanra, és mert e hitelt visszafizetni nem tudták, 1995-ben a tartozás fejében a Mezőbank Rt. az r.-i üzletet átvette.

Az I. r. felperes a keresetében 9 500 000 Ft, a II. r. felperes pedig 9 000 000 Ft általános kártérítés megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkoztak, hogy az alperes a szerződés megkötésekor őket az ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezetlenségéről nem tájékoztatta, így nem volt arról tudomásuk, hogy az adásvételi szerződés megkötésével nem szereznek az épületen - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető - tulajdonjogot. Ennek hiányában az ingatlanokat fedezetként felajánlani és ennek során egyrészt a boltok működtetéséhez, másrészt pedig az átalakításhoz hitelt felvenni nem tudtak. A káruk az üzemeltetésből elmaradt, ún. kereskedelmi haszon kiesésében jelentkezett.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az első fokon eljárt bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az r.-i üzlet működött, ezért az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezetlensége ennél az üzletnél elmaradt haszonban jelentkező kárt nem okozott. Megállapította továbbá, hogy az sz.-i ingatlan üzemeltetéséhez is megvoltak a feltételek; 1992 őszére - az átalakítási munkák befejezése időpontjára - a bolt üzemeltetésre alkalmas állapotban volt, a felperesek ennek ellenére sem kezdték meg annak üzemeltetését. Nem találta bizonyítottnak, hogy az üzemeltetés elmaradását az ingatlan-nyilvántartás rendezetlensége okozta.

A Legfelsőbb Bíróság a felperesek fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Megállapította, hogy az alperes magatartása, hogy a felpereseket az ingatlan-nyilvántartás rendezetlenségéről nem tájékoztatta, bizonyítottsága esetében sem olyan jogellenes felróható magatartás, ami az alperes kárfelelősségét megalapozná. Rámutatott, hogy ingatlan-nyilvántartás közhitelű nyilvános okmány, ezáltal a fél maga köteles meggyőződni a tényleges ingatlan-nyilvántartási állapotról. Ennek elmulasztása az állandó bírói gyakorlat szerint a fél saját kockázatának körébe esik, az eladóval szemben a tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt kárigényt alappal nem érvényesíthet.

A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben - tartalma szerint - az ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és az alperes keresetük szerinti marasztalását, másodsorban a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezése mellett a másodfokú bíróságnak új eljárásra és új határozat hozatalára történő utasítását kérték. A felülvizsgálati kérelem benyújtására okot adó jogszabálysértést a Ptk. 367. §-ának (1)-(2) bekezdésében, és 205. §-ának (3) bekezdésében, a Pp. 3. §-ának (1) bekezdésében és 221. §-ának (1) bekezdésében foglaltak megsértésében jelölték meg. Előadták, hogy a másodfokú bíróság jogszabálysértéssel állapította meg azt, hogy az alperes mint eladó nem volt köteles a felpereseket tájékoztatni arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként nincs feltüntetve, az épületek önálló ingatlanként nincsenek telekkönyvezve. Az eladó az ÁPV Rt. volt, mely szervezet a magyar állam képviseletében értékesítette az ingatlant, ezért a vevők nem voltak kötelesek arra, hogy az eladó állításait ellenőrizendő az ingatlan-nyilvántartási állapotokat megvizsgálják; ez tőlük nem volt elvárható.