BH 2000.12.535 Közös tulajdonban levő területen történő toldaléképítkezéshez való hozzájárulás az alapító okirat módosítását eredményezi; e szerződéses nyilatkozatnak a bíróság általi pótlására nincs lehetőség. A felépítmény belső átalakítására vonatkozó fennmaradási engedély kiadásához szükséges jognyilatkozatot viszont a bíróság ítéletével pótolhatja [Ptk. 5. § (3) bek., 12/1986. (XII. 30.) ÉVM r. 13. § (1) bek. a) pont, 29. § (1) bek.].

A peres felek és akkori tulajdonostársuk az 1993. augusztus 31-én kelt okirattal megosztották, majd társas üzemmé alakították a perbeli 14 026 m2 összterületű, ipartelep megjelölésű ingatlant. Ennek során - egyebek közt - közös tulajdonba kerültek az épületek körüli járdák, utak; míg a felperes kizárólagos tulajdonosává vált a 2034 mz alapterületű műhely megnevezésű (valóságban tehergépjármű-garázs) épületnek. Az alapító okirat szerint a tulajdonostárs a külön tulajdonában lévő egységben - a közös képviselő értesítése mellett - saját költségére felújítási és építési munkát végezhet. Ha azonban a tervezett munkálatok ellen bármelyik tulajdonostárs tiltakozik, az építkezéshez szükséges a közgyűlés egyszerű szótöbbséggel hozott határozata; a kötös tulajdont érintő kérdésekhez viszont a közösség egyhangú határozata szükséges.

A külön tulajdonában lévő épületet a felperes bérbe adta, majd a bérlő a garázsból hűtőkamrát, raktárt, üzlethelyiséget, irodát alakított ki, s az épülethez 17 m2 alapterületű melléképületet is csatlakoztatott.

A felperes kérelmet nyújtott be az építésügyi hatósághoz fennmaradási engedély kiadása iránt, melyhez - az alperes nyilatkozatát kivéve - csatolta a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulását. Az alperes a jognyilatkozat tételét azzal tagadta meg, hogy a bérlő által folytatott élelmiszer-nagykereskedés számára versenyhelyzetet teremt, emellett a megnövekedett gépjárműforgalom az ingatlanon való közlekedést is nehezebbé teszi. A most említett hozzájárulás hiánya miatt az építésügyi hatóság az eljárást felfüggesztette; és az épület használatát a fennmaradási engedély végrehajthatóságáig felfüggesztette.

A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a garázs nagykereskedelmi raktár-üzletté való átalakításához, illetőleg a melléképület létesítéséhez az alperes hozzájáruló nyilatkozatát ítéletével pótolja. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperes hozzájáruló nyilatkozatát az ingatlanon létesített garázsépület nagykereskedelmi raktárrá való átalakításához és az épület oldalához épített, CK-panelekből kivitelezett melléképület fennmaradásához szükséges engedélyhez ítéletével pótolta.

A másodfokú bíróság a városi bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint a közös tulajdont érintő beruházásokhoz az alapító okirat szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, így mind a bővítéshez, mind az épület funkciójának megváltoztatásához megkívánt tulajdonostársi nyilatkozat szerződéses nyilatkozatnak minősül, tehát a Ptk. 5. §-a alapján nem pótolható. Nem szól ugyanakkor az építkezés mellett a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdeke sem, minthogy az épületet bérbeadás útján hasznosítja. Mindezek alapján az alperes nyilatkozata bírósági úton nem pótolható.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása végett - a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint jogszabálysértéssel tekintette a másodfokú bíróság a külön tulajdonában lévő ingatlan funkciójának megváltoztatását közös tulajdont érintő - így szerződésmódosítást igénylő - beruházásnak; ehhez képest az alapító okirat szerint elegendő a tulajdonostársak többségének (egyébként megadott) hozzájárulása. A melléképületet pedig kizárólagos használatában lévő területre ideiglenesen létesítette, így annak fennmaradását az alperes nem sérelmezheti.