BH 2014.7.210 Az ingatlan-nyilvántartási (nyilvánkönyvi) helytelenség adódhat a bejegyzés alapjául szolgáló megegyezés érvénytelenségéből, de magából a bejegyzés hibájából is. A kiigazítási per alapja az ingatlanügyi hatóságnak a bejegyzés körében vétett hibája. Eredeti helytelenség esetén a bejegyzés időpontjától fogva helytelen a nyilvánkönyvi tartalom. Ebből következően az ilyen tartalom kiigazítása az eredeti rangsorhelyen történik, és ezért a jóhiszemű jogszerző védelme nem érvényesül. [1997. évi CXLI. tv. 62. § (1) bek. d) pont, 62. § (2) bek.]

[1] A perbeli ingatlan 1/2-1/2 arányban a II. és a III. r. alperesek tulajdonát képezte, az ingatlan egészét a felperes javára bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jog terhelte.

[2] A III. r. alperes a 2001. január 3-án megkötött szerződéssel eladta 1/2 tulajdoni illetőségét a IV. r. alperesnek, egy bank javára bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjoggal terhelten, "egyébként per-, és tehermentesen". A felperes az adásvételi szerződést "mint haszonélvezeti jog eladó" írta alá.

A körzeti földhivatal 2001. február 2-án meghozott határozatával a III. r. alperes tulajdonjogát törölte az ingatlan-nyilvántartásból és bejegyezte a IV. r. alperes 1/2 tulajdoni hányadát, továbbá törölte a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogát is, mégpedig az ingatlan egészét érintően.

[3] A földhivatali egyszerűsített határozat rögzítette, hogy a határozatról - más érdekelteken kívül - értesültek a szerződő felek (azaz a felperes, valamint a III. és a IV. r. alperesek) és az ingatlan másik tulajdonosa, a II. r. alperes is, aki nem élt elővásárlási jogával.

[4] A IV. r. alperes a megvásárolt 1/2 tulajdoni hányadot 2001. november 28-án 100 000 forint vételár ellenében, haszonélvezeti jogának fenntartásával eladta a III. r. alperesnek.

[5] A földhivatal 2001. december 4-én törölte a IV. r. alperes tulajdonjogát, ugyanakkor bejegyezte a III. r. alperes tulajdonjogát, valamint az ingatlan 1/2 részére a IV. r. alperes holtig tartó haszonélvezeti jogát.

[6] A földhivatal a 2007. április 18-án érkezett kérelem alapján az V. r. alperes javára (adósként a VII. r. alperest megjelölve) 950 millió forint keretösszeg erejéig keretbiztosítéki jelzálogjogot, a 2008. szeptember 26-án érkezett kérelem alapján pedig a VI. r. alperes javára 400 millió forint és járulékai erejéig jelzálogjogot jegyzett be.

[7] A végrehajtó megkeresésére az V. r. alperes javára 629 120 000 forint főkövetelés és járulékai erejéig végrehajtási jog bejegyzése történt meg. A földhivatal a 2010. március 30-i határozatával az ingatlant érintő per megindításának tényét jegyezte fel.

[8] A felperes 2010. június 17-én kérte a földhivataltól, hogy a II. r. alperes tulajdoni illetőségére a holtig tartó haszonélvezeti jogát jegyezze vissza, mert a 2001. január 3-i szerződéssel kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási eljárásban tévedésből a holtig tartó haszonélvezeti jogát nem csupán a vétel tárgyát képező tulajdoni illetőségről törölték, hanem az ingatlan egészét érintően.

[9] A földhivatal 2010. július 13-án tájékoztatta a felperest, hogy sem az adásvételi szerződés, sem a bejegyzés iránti kérelem alapján nem állapítható meg, hogy a felperes csak az ingatlan 1/2 részéről kérte a haszonélvezeti jogának törlését. Közölte, hogy a 2001. február 2. napján meghozott határozata fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett, és az utóbbi bejegyzések miatt az érintettek hozzájárulása nélkül akkor sem javítható ki a határozat, ha korábban valóban tévedés történt.

[10] A felperes keresetében holtig tartó haszonélvezeti jogának visszajegyzését kérte a II. r. alperes 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozóan, és ennek tűrésére kérte a további alperesek kötelezését. Érvelése szerint a 2001. január 3-án megkötött szerződésből nem állapítható meg, hogy az ingatlan egészét érintően lemondott volna a holtig tartó haszonélvezeti jogáról.

[11] A II-III. és IV. r. alperesek nem ellenezték a kereset teljesítését; a VI-VII. r. alperesek nyilatkozatot nem tettek.

[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

[13] Döntését azzal indokolta, hogy a földhivatal határozatát valamennyi érdekelt megkapta, senki sem fellebbezett, így az jogerőre emelkedett. Kiigazítási per akkor indítható, ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá, ha azokat eredménytelenül kísérelték meg, viszont a felperes nem bizonyította, hogy jogorvoslati jogának gyakorlására nem volt lehetősége, illetve, hogy sérelme az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ténylegesen nem volt orvosolható. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokkal szemben az sem volt igazolható, hogy a felperes haszonélvezeti joga az ügyleti akarata ellenére került törlésre.

[14] Tekintettel arra, hogy a földhivatal az V. r. alperes keretbiztosítéki jelzálogjogát a 2007. április 18-án érkezett kérelem alapján jegyezte be, a felperes haszonélvezeti jogát 2001. február 2-án törölte, a felperes pedig 2010. augusztus 6-án nyújtotta be keresetét, eltelt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 63. § (2) bekezdése szerinti - az V. r. alperessel szemben az igényérvényesítésére nyitva álló - hároméves határidő, hiszen az V. r. alperes az előző bejegyzés érvényességében bízó jóhiszeműen jogot szerző félnek minősül.

[15] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét: az alpereseket annak tűrésére kötelezte, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a II. r. alperes tulajdoni hányadára kiigazítás címén visszajegyzésre kerüljön a felperes holtig tartó haszonélvezeti joga.

[16] A visszajegyzés érdekében megkereste a földhivatalt, a részbeni megváltoztatásra tekintettel rendelkezett a perköltség viseléséről, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

[17] A jogerős ítélet indokolása szerint a 2001. január 3-i szerződéskötés nem érintette a II. r. alperes tulajdoni illetőségét, így nem érintette a felperesnek a II. r. alperes tulajdoni illetőségét terhelő holtig tartó haszonélvezeti jogát sem, arról a felperes nem mondott le. Sem a szerződés szövegéből, sem a bejegyzési kérelem tartalmából nem lehetett arra következtetni, hogy az ingatlan egészéről kellene törölni a felperes haszonélvezeti jogát.

[18] Hangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy a felperes keresetében az ingatlan-nyilvántartás kiigazítását kérte; kiigazítási keresetét időbeli korlátozás nélkül benyújthatta, mert az igényérvényesítési határidők kizárólag a törlési perekre vonatkoznak, a kiigazítás iránti perekre nem.

[19] A másodfokú bíróság igazolva látta, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartási hatósági eljárásban nem járt volna eredménnyel, és mivel az ingatlanügyi hatóság olyan jogot törölt, amelyet nem kellett volna, a hiba orvosolható volt az ingatlan-nyilvántartás kiigazítására irányuló keresettel.

[20] Utalt arra: az V. r. alperes valóban jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerezte keretbiztosítéki jelzálogjogát, amely változatlanul fennmarad, azonban a keretbiztosítéki jelzálogjog nem akadálya a felperest megillető haszonélvezeti jog visszajegyzésének.