BH+ 2007.4.171 I. A bérbeadót megillető zálogjogra a kézizálogra vonatkozó rendelkezések az irányadók [Ptk. 4. § (1) bek., 429. § (1) és (2) bek.].

II. Bérbeadó jogellenes felmondására alapított kártérítési igény érvényesítése körében irányadó szempontok [Ptk. 339. § (1) bek.].

Az alperes - amely a felperestől bérelte a B., III. Sz. úti bevásárlóközpont földszintjén lévő 16, 18 és 19/a. számú helységeket - felszólítás ellenére nem tett eleget huzamos időn át bérleti és üzemeltetési díjfizetési kötelezettségének. A felperes ezért 1999. március 31-én valamennyi helység tekintetében azonnali hatállyal felmondta a bérleti szerződéseket, továbbá arra hivatkozással, hogy a helységekben lévő ingóságok tekintetében zálogjog illeti meg, a bérleményeket már 1999. február 15-én lezárta, majd 1999. április 20-a és 28-a között a közjegyző jelenlétében leltározott ingóságok egy részét a bevásárlóközpontban lévő zárható helységbe vitte, más részét pedig külső őrzött helyszínre szállította.

Az elsőfokú bíróság - a felperes keresetének helyt adva - részítéletében az alperest bérleti díj címén 17 337 012 Ft és kamataiban marasztalta, ítéletében pedig megállapította, hogy a felperes zálogjogosultsága fennáll a bérelt helységben lévő vagyontárgyakon és jogosult az őt megillető bérleti díj, illetve járulékai erejéig azokból kielégítést nyerni. Ugyanezen ítélettel elutasította az alperes beszámítási kifogás útján előterjesztett kárigényét.

A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú részítélet részbeni megváltoztatásával az alperes marasztalását a tőkeösszeg tekintetében 13 589 163 Ft-ra leszállította, az ezt meghaladó bérleti díj iránti kereseti kérelem tekintetében a részítéletet, valamint az ítéletet teljes terjedelmében hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot ebben a keretben utasította újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára.

Az újabb eljárásban a felperes a bérleti díj és üzemeltetési díj iránti keresetét a Legfelsőbb Bíróság részítéletében megállapított összegre leszállította. Továbbra is kérte annak megállapítását, hogy 13 006 336 Ft és annak kamatai erejéig jogosult kielégítést keresni a zálogtárgyakból.

Az alperes kérte a kereset elutasítását, viszontkeresetet is előterjesztett és annak alapján kérte, hogy a bíróság a felperest kártérítés címén 87 453 000 Ft és járulékai tekintetében marasztalja.

Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét és az alperes viszontkeresetét is elutasította.

Az elsőfokú bíróságnak az volt az álláspontja, hogy bár a felperes jogellenesen járt el, amikor az alperest a bérleményből kizárta és onnan az alperes vagyontárgyait elszállította - ezért a zálogjog érvényesítésével kapcsolatos felperesi kereset is megalapozatlan - a felperes jogellenes magatartása miatt az alperest kár nem érte. Annak hangsúlyozása mellett, hogy az alperes a kár előidézésében maga is közrehatott szerződésszegő magatartásával, az elsőfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy az alperes kártérítés címén csak a felperes által elszállított vagyontárgyak értékesítése alapján befolyt árbevételnek a költségekkel csökkentett összegét igényelhetné, erre nézve azonban az alperes bizonyítást nem ajánlott fel. A beszerzett igazságügyi szakértői vélemény alapján viszont az alperest ért kárt megállapítani nem lehet, mert a szakértő tévesen indult ki a kár meghatározásánál abból, hogy az alperes cég működés esetén milyen hasznot realizálhatott volna. Az alperes által elvesztett vevőkör piaci értékének szakértői úton való tisztázását azért nem tartotta szükségesnek az elsőfokú bíróság, mert az alperes át tudta vinni vevőkörét egy másik üzletközpontban megnyitott üzletébe.

Az alperes fellebbezése és a felperes csatlakozó fellebbezése alapján eljárt ítélőtábla ítéletében nem érintette az elsőfokú ítéletnek a felperes keresetét elutasító rendelkezését, helybenhagyta az elsőfokú ítéletnek az alperes viszontkeresetét elutasító - az alperes által fellebbezett - rendelkezését, az elsőfokú ítélet indokolását pedig - a felperes csatlakozó fellebbezésének helyt adva - akként változtatta meg, hogy az alperes viszontkeresetének nem áll fenn a jogalapja.

A másodfokú bíróság a kiegészített ítéleti tényállás alapulvételével egyetértett az elsőfokú bíróság érdemi döntésével, jogi indokait azonban nem fogadta el.

A jogerős ítélet szerint az üzlet bezárását és az árukészlet elszállítását a felperes jogellenes magatartásaként kell értékelni, figyelemmel arra, hogy ezt tényként állapította meg a felek közötti birtokháborítási perben meghozott jogerős ítélet. E magatartás és az alperes által megjelölt kár között azonban nem lehet okozati összefüggés, mert az alperes kereskedelmi tevékenységének folytatását a felperes zálogjoga akadályozta meg.

Az alperes tevékenységének ellehetetlenítése mint jogellenes magatartás nem valósult meg, mert az alperes egy másik bevásárlóközpontban új üzletet nyitott, tehát nem szűnt meg a tevékenysége.

Az azonnali hatályú felmondás jogszerűtlen volta sem alapozta meg az alperes kártérítési igényét. A három bérlemény közül két bérlemény vonatkozásában maga az alperes kérte 1999. február 15-ei levelében a bérleti szerződés 1999. március 15. napjával történő megszüntetését (a harmadik bérlemény tekintetében pedig a bérleti díj mérséklését), ezért két bérlemény tekintetében alappal nem kifogásolhatta a felperes 1999. március 31. napjára szóló, azonnali hatályú felmondását. Az alperes lényegében a bérleti szerződések semmis rendelkezésére alapítottan minősítette az azonnali hatályú felmondást érvénytelennek, nem volt azonban jogellenes az azonnali hatályú felmondás jogának kikötése a perbeli bérleti szerződésekben. Az Alkotmánybíróság 29/1993. (V. 4.) és 42/1996. (X. 9.) AB határozatai alapján azt kell megállapítani, hogy diszpozitívek az 1993. évi LXXVIII. törvénynek (a továbbiakban: Ltv.-nek) azok a szabályai, amelyek a nem lakás céljára szóló helységek vonatkozásában a felmondási időközt meghatározták, és csak akkor érvényesülnek, ha a felek eltérően nem állapodtak meg. Erre tekintettel viszont a felperes 1999. március 31-én közölt azonnali hatályú felmondása nemcsak a peres felek szerződéseinek, de a jogszabályoknak is megfelelt. Amennyiben egyébként az azonnali hatályú felmondással kapcsolatos szerződéses rendelkezés érvénytelen lenne, ez a bérleti szerződés teljes érvénytelenségének megállapítását vonná maga után, ugyanis a szerződések tartalmából arra kell következtetni, hogy a felperes a bérleti szerződést nem kötötte volna meg az azonnali hatályú felmondás joga nélkül, ez pedig az alperes használati jogának hiányát jelentette volna.

Az alperes saját előadásával - mely szerint "változatlan feltételek mellett", a kiadások és a bevételek ismeretében is 10 millió forint lett volna az 1999. évi vesztesége - cáfolható, hogy a kis- és nagykereskedelmi tevékenységének megszűnése miatt elmaradt haszon formájában kár érte volna, ugyanis az alperes saját előadásából az következik, hogy a bérleti szerződés megszűnésével veszteségektől mentesült. Teljesen megalapozatlan az alpereseknek az árukészlet értéke után érvényesített kamatigénye is, mert az elszállított készletet nem hitelből vásárolta meg.