BH 2012.6.150 I. Ha a tulajdonostársak az ingatlant a véglegesség szándékával elkülönített használati rend szerint osztották meg, akkor a dolog hasznának szedésére és annak érdekében szükséges költségek viselésére is elkülönülten jogosultak és kötelesek, ezért egymástól többlethasználati díjra nem jogosultak [Ptk. 141-143. §-ok, PK 8. állásfoglalás].

II. A többlethasználati díj megállapításának szempontjai, esedékessége és a kamatfizetés kezdő időpontjának meghatározása [Ptk. 299. §, 301. § (1) bek., BK-PK 1. sz. állásfoglalás].

A perbeli ingatlannak jelenleg a felperes 1/2 részben, míg a III. rendű alperes - miután 1999-ben megszerezte a II. rendű alperes 1/4 tulajdoni hányadát - ugyancsak 1/2 részben tulajdonosa. A felperes 1996-ban előterjesztett - a másodfokú bíróság által két ízben is megismételni rendelt eljárásban többször módosított - keresetében a II-III. rendű alpereseket - egyebek mellett - 1994. július 27. napjától kezdődően többlethasználati díj megfizetésére kérte kötelezni .

Az alpereseknek a kereset elutasítására irányuló ellenkérelmükben kifejtettek szerint a felek között az ingatlan használatának megosztása végleges jelleggel megtörtént, a felújítási és beruházási költségeket a tulajdonostársak maguk viselték, egymással szemben elszámolási igényük nem volt. Beszámítási kifogás útján kérték az 1994-es építési engedély alapján elvégzett beruházások értékének a többlethasználati díjban történő elszámolását.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte a II. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 5 254 899 forintot, valamint a tőke után az ítéletben részletezettek szerint 1999-től kezdődően az ott meghatározott mértékű késedelmi kamatot, továbbá 2007. október 1. napjától kezdődően minden hónap 1-jéig havi 52 311 forintot többlethasználati díj címén.

A III. rendű alperest arra kötelezte, hogy fizessen meg a felperesnek 925 497 forintot és ennek 1997. április 25. napjától a kifizetésig esedékes törvényes mértékű késedelmi kamatát.

Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

Az alperesek többlethasználati díjjal szembeni beszámítási kifogását megalapozatlannak tekintette. A Ptk. 296. § (1) bekezdése alapján megállapította továbbá, hogy a használati díj fizetésével az alperesek a Ptk. 299. § a) pontja értelmében 1994-től kezdődően késedelemben vannak, ezért a Ptk. 301. § (1) bekezdése szerint a késedelmi kamatfizetési kötelezettségük fennáll.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részítéletnek tekintette, és azt részben megváltoztatva a II-III. rendű alperesek marasztalását az 1994. évre járó 5 havi többlethasználati díj, továbbá az 1995. január 1-jétől 2009. december 31-ig lejárt és elszámolt többlethasználati díj figyelembevételével 5 254 599 forintról 8 939 720 forintra felemelte, amit az "I"-II. rendű alperesek 2001. január 1-jétől a törvényes mértékű késedelmi kamattal kötelesek megfizetni. Ezt meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Mellőzte a felek perköltség-fizetési kötelezettségét a 2010. január 1-jétől járó használati díjak megállapítására vonatkozó kereset és az alperesek beszámítási kifogása tekintetében; a teljes perköltség viselésére vonatkozó rendelkezések körében pedig az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot ebben a körben újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította.

A jogerős részítélet ellen a II-III. rendű alperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel, amelyben elsődlegesen annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének részbeni megváltoztatásával a kereset teljes elutasítását, másodlagosan új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérték. Érvelésük szerint a jogerős részítélet sérti a Pp. 221. § (1) bekezdésében foglaltakat, a Pp. 239. és 245. §-ait, valamint a Ptk. 148. § (1) bekezdését, továbbá ellentétes az egységes bírói gyakorlattal is.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos:

Az utóbbi évtizedekben gyakorlattá vált, hogy a közös tulajdonon belül a tulajdonostársak az ingatlan használati megosztásában tartós jelleggel - a jogutódokra is kiterjedő hatállyal - megállapodnak és ezáltal megállapodásuk tartalma több vonatkozásban is túlmutat a Ptk. 140-143. §-aiban foglaltakra alapított PK 8. számú állásfoglalásban kifejtett elveken.

Az adott perben nem vitás, hogy a peres felek jogelődei között 1961-ben és 1963-ban létrejött szóbeli megállapodás szerint az akkor állami tulajdonban lévő cukrászda és étterem, valamint a lakóházként funkcionáló rész használata teljes egészében elkülönült. A jogelődök az ingatlant az 1983-as elvi telekalakítási engedély szerint a megosztási vázrajzon feltüntetett határvonalnak megfelelően használták, az akkor már meglévő belső kerítést áthelyezték, így a határvonal a felek kizárólagos használatában lévő felépítményrészek határvonalával esett egybe. Külön kapubejárókat építettek, a külön víz- és villanyórák mérőállásainak kialakítására még 1963-ban sor került. Azóta a karbantartási, felújítási munkálatokat a kizárólagos használatukban lévő részek vonatkozásában az egyes tulajdonostársak elvégezték, ezzel kapcsolatosan egymással szemben megtérítési igényük soha nem volt. Nem vitás tény az sem, hogy az ingatlan 1951-es államosítását követő időszakban a Magyar Állam 1/2 tulajdoni hányada tekintetében a kezelői jog jogosultja használta az utcafronti részt cukrászüzemként és vendéglátóipari egységként; a kizárólagos használatában lévő felépítményhez toldalék épült, a tetőtérben beruházásokra került sor.

A Magyar Állam tulajdonában álló 1/2 tulajdoni hányad a felújításokkal és értéknövelő beruházásokkal együtt került értékesítésre 1994. július 27-én. A II-III. rendű alperesek 158 négyzetméter alapterületű felépítmény és 480 négyzetméter nagyságú telek kizárólagos használatával szereztek tulajdonjogot adásvétel jogcímén. Az adásvételi szerződés egyértelműen tartalmazza, hogy az ingatlan mely természetben meghatározott beépített részének korlátlan használata illeti meg a vevőket, a vételárat is nyilvánvalóan ennek megfelelően határozták meg. Az ily módon létrejött - tehát szándékegységen alapuló és a vételárban is kifejezésre juttatott - megosztás folytán a használati jogosultság elsősorban már nem a tulajdoni hányadokhoz, hanem a tulajdonostársak visszterhes megállapodásában írtakhoz igazodik. A felperes - aki öröklés és adásvétel jogcímén szerzett tulajdonjogot 1961-ben, majd 1986-ban és 1992-ben - nem kifogásolta a perindítást megelőzően az 1960-as években kialakított használati rendet, a közös tulajdon használati megosztásának módját.

A szerződéssel kialakított használati rend figyelmen kívül hagyása az adott esetben nem lehetséges; az ingatlanhasználat ily módon és tartalommal történt rendezése nem hagyható figyelmen kívül a közös tulajdon esetleges megszüntetése során sem, ettől csak kirívó súlyú érdeksérelem esetén lehet eltérni (Ptk. 140-143. §§, EBH 2006/1502.)

A bíróságnak a peres felek (jogelődeik) megállapodását szem előtt tartva, a szerződéssel elérni kívánt célokra, a felek ezzel összevetett érdekeire is figyelemmel kell lennie, amikor a többlethasználat kérdésében állást foglal és dönt a többlethasználati díj iránti kereset megalapozottságáról. Az elsőfokú bíróság maga is arra a következtetésre jutott, hogy a megosztás "a felek magatartására tekintettel kétségtelenül végleges jellegűnek és visszavonhatatlannak tűnik".